Gran Buenos Aires: El precio del alquiler subió más del 80% en 2024

De acuerdo a un relevamiento de Zonaprop, todas las zonas del AMBA registraron aumentos por encima del 60% en los precios del alquiler en 2024. Mientras que CABA presentó un crecimiento del 64,4% y GBA norte del 80,4%, los valores del alquiler en GBA oeste-sur subieron un 96,5% en 2024. 

Si bien muchos se están quejando de la suba desmedida de los alquileres, el sector inmobiliario sostiene que a partir de la derogación de la Ley de Alquileres los valores de alquileres comenzaron un proceso de desaceleración. En febrero los aumentos intermensuales promediaron el 8% en cada zona del GBA, luego de registrar aumentos de entre el 13% y 15%, porcentajes que fueron en descenso hasta llegar al 4% en zona oeste-sur y al 2% en zona norte.

En diciembre, el precio medio del alquiler en GBA oeste-sur subió 4,8% en diciembre y acumuló en 2024 un incremento del 96,5% en 2024. Actualmente es 2,4 veces menor que en 2023 (230,5%) y 21,6 puntos porcentuales por debajo de la inflación (117,6%).

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 408.790 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 544.726 pesos por mes.

Canning lidera el ranking de barrios más caros, con un precio medio de 501.240 pesos por mes. Le siguen Sáenz Peña (496.958 pesos mensuales) y Santos Lugares (494.027 pesos por mes). En contrapartida, Gregorio de Laferrere presenta la oferta más económica, con un precio medio de 280.376 pesos mensuales. Le siguen Merlo (318.521 pesos por mes) y La Tablada (339.101 pesos por mes).

Por otro lado, el precio medio de un alquiler en GBA norte subió 2,8% en diciembre y en 2024 acumuló un incremento del 80,6%. Está 2,9 veces por debajo del indicador de 2023 (232,4%) y 37,5 puntos porcentuales por debajo de la inflación (118,1%).

Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 523.230 pesos mensuales, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 717.384 pesos por mes.

La Lucila (631.630 pesos mensuales), Olivos (630.419 pesos por mes) y Vicente López (609.379 pesos por mes) son los barrios de GBA norte que registran la oferta más cara. Por el contrario, José León Suárez se posiciona como el barrio más económico, con un precio medio de 395.495 pesos mensuales. San Andrés (416.378 pesos por mes) y Pilar (436.561 pesos por mes) completan el ranking de las opciones más económicas.

Mercado de compra venta: los precios comenzaron a subir en 2024

El mercado de compra-venta comenzó un proceso de reactivación a partir de 2023, año en el que los precios dejaron de caer en todas las zonas del AMBA. En 2024, el precio del metro cuadrado inició una tendencia alcista moderada que se mantiene hasta hoy.

En el último mes de 2024, el precio del metro cuadrado en GBA oeste-sur se ubica en 1.606 dólares y no presenta grandes modificaciones desde agosto. Los valores de venta volvieron a subir en 2024 luego de cinco años de retroceso y acumuló un aumento del 0,6%, sin embargo, se posiciona un 18,6% por debajo del máximo alcanzado en julio de 2019. 

Un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur se ubica en 80.450 dólares mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de 116.210 dólares. El 53% de los barrios registra suba de precio interanual.

Tristán Suárez es el barrio más caro para la adquisición, con un precio medio de 2.838 dólares/m2. Don Bosco (2.568 dólares/m2) y Villa Udaondo (2.368 dólares/m2) completan el podio. Por el contrario, la oferta más económica se encuentra en San José, con un precio medio de 416 dólares/m2, en Don Orione (635 dólares/m2) y en El Jagüel (788 dólares/m2).

En el caso de GBA norte, el metro cuadrado subió 0,4% en diciembre y se ubica en 2.332 dólares. Luego de caer un 1,2% en 2023 y un 4% en 2022, el metro cuadrado acumuló en 2024 un incremento del 3,1% y un 3,5% desde el cambio de tendencia en noviembre de 2023.

Un departamento de dos ambientes se ubica en 111.109 dólares mientras que uno de tres ambientes tiene un valor de 164.725 dólares. El 63% de los barrios registró en diciembre de 2024 una suba de precio interanual.

La Lucila lidera el ranking de barrios con la oferta más cara, con un precio medio de 3.267 dólares/m2. Le siguen Vicente López y Olivos, con valores medios de 3.238 dólares/m2 y 2.942 dólares/m2 , respectivamente. En contrapartida, Parque San Miguel es el barrio más económico para la adquisición, con un precio medio de 757 dólares/m2. Le siguen Barrio Infico (935 dólares/m2) y Grand Bourg (954 dólares/m2).

Rentabilidad inmobiliaria: máximo histórico desde abril 2016

En GBA oeste-sur la relación alquiler/precio crece y se ubica en 6,08% anual, máximo histórico desde el inicio de la serie. Se necesitan 16,5 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 42% menos que hace un año.

Villa Tesei, se posiciona como el mejor barrio para los inversores que buscan renta, con un retorno bruto del 8,3%. Le siguen Burzaco y Lomas del Mirador con un promedio de 7,6%% y 7,5% de retorno bruto cada uno.  En contrapartida, los de menor ventaja rentable son Lomas de Zamora (4,7%), Adrogué (5%) y Banfield (5,2%).

En GBA norte, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 4,85% anual. Actualmente se necesitan 20,6 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 24% menos que hace un año.

Boulogne Sur Mer, Belén de Escobar y San Miguel son los barrios de la zona con mayor rentabilidad, se ubican 11%, 7,7% y 7,4%, de retorno bruto, respectivamente. Por el contrario, Manuel Alberti es el barrio con menor ventaja rentable, con un retorno del 4,1%. Le siguen Vicente López (4,2%) y La Lucila (4,3%).