Bienes raíces: ¿Cuánto cuesta sumar un ambiente en una propiedad?

El mercado inmobiliario de Buenos Aires atraviesa una etapa en la que muchos propietarios o compradores evalúan un cambio de vivienda. La búsqueda de mayor comodidad, la llegada de nuevos integrantes a la familia o la necesidad de un ambiente adicional para trabajar desde casa suelen motivar el salto hacia un departamento más amplio. Esa decisión implica considerar múltiples factores: desde el valor adicional a desembolsar hasta la localización, la calidad constructiva y los costos asociados a la operación.

Expertos del sector coinciden en que sumar un ambiente —ya sea pasar de 2 a 3 o de 3 a 4 ambientes— exige un esfuerzo económico considerable. En la mayoría de los casos, implica una diferencia de entre 25% y 50% del valor del inmueble original.

Esta brecha no solo se explica por la cantidad de metros cuadrados, sino también por variables como la orientación, la luminosidad, el estado del edificio, la inclusión de espacios exteriores y la oferta disponible.

“Hay más de 100.000 inmuebles en venta (el 68% son departamentos), y con la reactivación del crédito hipotecario y el blanqueo las expectativas se renovaron. Quien quiere ampliarse tiene una ventaja: puede vender una unidad más demandada y luego ofertar con mayor margen por otra más grande, que suele tener menos mercado”, explicó Mario Gómez, presidente de la Asociación de Profesores de los Posgrados Inmobiliarios de la República Argentina (APPI).

La demanda posterior a la pandemia modificó las preferencias. Antes, el metro cuadrado descubierto de un balcón se tasaba a la mitad del valor del cubierto. Hoy se lo valora igual. El acceso a terrazas, patios o jardines marca una diferencia que impacta directamente en la calidad de vida y en el precio. Las unidades con estas características escasean, lo que incrementa su atractivo.

Sebastián Cantero, CEO de TBSA Toro Brokers, observó que muchas operaciones parten de una necesidad concreta, como la llegada de un hijo, pero también de una reorganización de las rutinas. “Venden un 3 ambientes de buena calidad para comprar un 4 ambientes de menor categoría y luego lo reciclan. Así suman el dormitorio que necesitan sin excederse en el presupuesto”, detalló.

De acuerdo con las estimaciones del sector, para sumar un ambiente, el plus económico varía según el punto de partida. Para pasar de un 2 a un departamento de 3 ambientes, la diferencia se ubica entre los USD 30.000 y USD 50.000 si se elige una unidad de gama similar.

En cambio, el salto de un 3 a un departamento de 4 ambientes suele requerir entre 25% y 33% adicionales. Si además se busca una mejora cualitativa —materiales, amenities, ubicación—, la diferencia puede escalar a USD 100.000.

Cantero señaló que este tipo de decisiones también incluye una proyección de vida. “Quien se muda busca más espacio pero también nuevas condiciones: un baño más, mejor ventilación, posibilidad de cochera o amenities”.

En muchos casos, las familias necesitan un cuarto para tele trabajar, lo que lleva a considerar ambientes adicionales como escritorio, estudio o playroom.

Sumar un ambiente en una propiedad: Una oportunidad latente

Si bien los inmuebles se apreciaron hasta un 10% según la zona, en 2024 subieron en el 96% de los barrios porteños, pero se mantienen precios de oportunidad.

Oscar Puebla, arquitecto y bróker, sostuvo que existen oportunidades interesantes en propiedades con más de 30 años, especialmente en barrios como Recoleta, Monserrat y Balvanera. “Vendimos un departamento antiguo en Sarmiento y Uruguay, de 100 m2, por USD 120.000. Otros tienen balcones amplios, terrazas o patios al fondo. Generan una sensación de casa. Claro que requieren reformas, pero el valor por metro cuadrado es competitivo”.

El análisis debe contemplar también los costos transaccionales. Gómez remarcó que el salto no solo se mide por la diferencia entre el valor de venta y el de compra, sino también por los gastos vinculados: honorarios de inmobiliarias, escribanía, impuestos nacionales —como el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, ITI (se eliminó por la Ley Bases en la mayoría de los casos) o Ganancias—, sellos e impuestos notariales. En promedio, deben descontarse hasta un 7% del valor total en comisiones y tributos.

Desde inicios de año en CABA para vivienda única o primera vivienda el Impuesto al Sello para unidades es de hasta $205.332.000.

Bienes raíces: El contexto actual favorece

El contexto actual favorece ciertas estrategias. Vender una unidad nueva y adquirir otra usada en barrios como Parque Patricios, Balvanera o Flores puede resultar una opción rentable. Puebla señaló que en esas zonas se encuentran propiedades por debajo de los USD 2.000 por metro cuadrado, con buena aceptación en el mercado.

La definición entre ampliar la vivienda actual o buscar una nueva también depende del tipo de mejora que se busca. Si el cambio responde a una necesidad “cuantitativa”, se prioriza sumar un ambiente. En cambio, si se trata de una necesidad “cualitativa”, entran en juego factores como la amplitud de cocina y living, calidad de terminaciones, orientación, amenities y confort general.

En ese sentido, el 3 ambientes suele ser el departamento ideal para una familia tipo con uno o dos hijos, o para parejas mayores que desean mantener un cuarto adicional para visitas. Es una tipología intermedia, con amplia oferta, que permite resolver múltiples necesidades. Para familias más grandes, el 4 ambientes representa una mejora sustancial, aunque con menos stock disponible.

Los departamentos de 3 o 4 ambientes con mayor demanda están ubicados en barrios como Villa Urquiza, Villa del Parque, Caballito y Colegiales, donde se combina conectividad, buena infraestructura y espacios exteriores. Allí, muchas familias encuentran el equilibrio entre precio, calidad y proyección a futuro.

En otros casos, surge la duda sobre si vale la pena mudarse a una casa. Puebla explicó que en zonas como Núñez o Saavedra, una familia con tres hijos puede encontrar una casa por el mismo valor que un departamento grande con cochera y amenities. “Un 4 ambientes de 120 m2 en un edificio premium puede costar USD 400.000. Con esa cifra también se accede a una casa con patio y sin expensas”, comentó.

Para quienes evalúan este tipo de operaciones, el consejo más repetido es analizar el mercado con detenimiento, sin apuro y con asesoramiento profesional. El momento actual ofrece precios estabilizados, gran variedad de propiedades en venta y márgenes para negociar. Y con el crédito hipotecario en despegue (entre enero y febrero en la Argentina se entregaron 5.500 préstamos, la mitad de todo 2024, cuando se otorgaron 11.000 en el segundo semestre), el contexto permite planificar con mayor previsibilidad que en años anteriores.

En un mercado sobre ofertado como el de Buenos Aires, las oportunidades existen. La clave está en conocer bien qué se busca, entender cuánto cuesta sumar un ambiente y estimar los costos asociados. Gómez concluyó: “Con esa información, una mudanza puede transformarse en una mejora real y sostenible en la calidad de vida”.