Mercado Inmobiliario: Un nuevo dólar y reglas informales para comprar

ARGENTINA.- Con el nuevo cepo por el cual no se pueden comprar más de US$200 por mes para atesoramiento, la balanza de las negociaciones se inclinó aún más para el lado de la demanda de inmuebles que de la oferta. Es decir, que alguien que ya cuenta con los dólares puede hacerlos valer y contraofertar agresivamente si le interesa una propiedad usada y hasta de pozo.

Y si se tiene pesos ya hay desarrolladores que los toman a un valor intermedio entre el dólar oficial y el contado con liqui, que tiene una cotización más elevada. Se lo denomina dólar celeste, un nombre que surgió al calor del anterior cepo cambiario, en 2011.

Además, están los que mantienen las cuotas en moneda local ajustada por el Índice del Costo de Construcción (CAC).

De acuerdo con José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, entrevistado por LaNación.com, los precios de publicación de los inmuebles que se pueden ver en distintos portales están desajustados desde mediados del año pasado, cuando la actividad comenzó a caer por la devaluación de abril y agosto. Entonces, los valores que se ven no son el precio final en que se cierran las operaciones.

"Las contraofertas de clientes que hemos registrado de manera fehaciente se ubican entre un mínimo del 9% y un máximo del 23% para el caso de usados. No existe una regla general que pueda extrapolarse a todas las tipologías ni a todas las localizaciones, pero hoy el mercado está del lado de la demanda", aseguró.

Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria, aportó que esta situación se potenciará aún más cuando la brecha entre el dólar oficial y el blue se dispare y que el precio de los usados "está lejos de encontrar su mínimo".

"Existe una sobreoferta de propiedades, que además de ser récord, está a valores disparatados. La realidad está en los precios de cierre que es una información que tenemos las inmobiliarias y no está disponible a nivel ciudad. Finalmente, el valor que tome el dólar blue será determinante, porque es al que se va a poder comprar. El valor del oficial será anecdótico", agregó.

Por su parte, el desarrollador Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, dijo que el que tiene dólares físicos tiene opciones interesantes y los puede hacer valer. " Si hoy viene un cliente a hacernos una oferta en dólar físico, lo consideraríamos mucho, porque son pocas las oportunidades", agregó.

Pero si se cuenta solo con pesos, desde Vitrium ofrecen propiedades en el exterior o en el país que estén en obra y los toman a un intermedio entre las dos puntas representadas por el dólar oficial y el contado con liqui.

"El desafío mayor del mercado es cómo hacer las transacciones sin la posibilidad de contar con los dólares. Si tomás pesos, hay que hacerlos circular, ya que, de lo contrario, pierden su valor", explicó.

Otro que ofrece opciones de inversión en pesos es Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, a través de fideicomisos al costo que se ajustan por CAC.

"Cuando se instaló el cepo anterior justo estábamos con el desarrollo de Quartier Madero Urbano. El dólar estaba a $4,25 y el CAC en 1000 puntos básicos. Cuando terminó la obra, el dólar casi se había cuadriplicado y el índice solo se había duplicado a 2000. En estos momentos de cepo el ladrillo es una forma de acceder al dólar futuro con apreciación si el proyecto es bueno y está bien gestionado", opinó, y dijo que a esos clientes la cuota les resultó más barata de lo que creían porque tenían que cambiar menos dólares para pagarla. Terminaron pagando US$2300 el metro cuadrado, cuando estaba previsto que les saliera US$3000.

Por último, dijo que, si bien en octubre se verá el impacto de la inflación en el CAC, viene más retrasado el pass through porque no hay obra pública ni mucha privada y no se puede trasladar la devaluación a los precios fácilmente.