Créditos hipotecarios: los riesgos de los préstamos y cómo mitigarlos

ARGENTINA.- Ver un anuncio de un inmueble valuado en pesos en la actualidad y en el mercado inmobiliario argentino todavía suena a ciencia ficción. Es que los 13 ceros que perdió nuestra moneda desde 1970 explican la total dolarización del negocio inmobiliario. Y el argentino, sobreviviente de sucesivas pérdidas de poder adquisitivo infligidas por devaluaciones, duerme tranquilo si el valor de las propiedades recae sobre los hombros de la divisa norteamericana.

Hasta hace poco, el dólar monopolizaba el lado comprador y vendedor de toda operación del sector, donde la intermediación bancaria brillaba por su ausencia. Pero afortunadamente irrumpió un nuevo paradigma crediticio: los préstamos en pesos atados a la UVA. Gracias a su estructura, estos créditos reducen notablemente la relación cuota-ingreso y permiten expandir montos y horizonte temporal.

Así fue como el financiamiento se hizo presente en la historia e introdujo dos monedas y, con ellas, dos fuentes de riesgo e incertidumbre para los beneficiarios de los créditos. Uno se presenta antes de la compra. El otro, durante la vida del préstamo hipotecario.

• Antes de escriturar: el descalce peso-dólar y cómo neutralizarlo

El tomador de los nuevos créditos hipotecarios recibe pesos para llevar adelante la adquisición o ampliación de un inmueble. En este punto emerge el primer descalce: las propiedades están valuadas en dólares mientras que el financiamiento es en pesos.

Si el otorgamiento del préstamo y el momento de escrituración fueran en el mismo instante, este análisis sería trivial. Mirando el tipo de cambio del día, el monto solicitado y recibido en pesos se convertiría en dólares automáticamente y luego se realizaría la transferencia del saldo del valor de la propiedad (si hubiera seña) a la parte vendedora.

La realidad, no obstante, es bastante más compleja porque existe el factor tiempo. Desde que un potencial comprador inicia los trámites de solicitud del préstamo hasta que escritura el inmueble transcurren unos 3 meses en promedio. Y en ese lapso, el valor del préstamo en pesos permanece fijo mientras que el valor en pesos de la propiedad, al estar denominada en dólares, varía al ritmo del tipo de cambio.

Este desfasaje se puso en evidencia en estas últimas semanas de diciembre. Adicionalmente a cuestiones estacionales, el cambio de metas de inflación del Banco Central y la expectativa de una tasa de interés más baja impactó en el precio del dólar, que trepó desde $ 17,50 hasta $ 19,45. Los infortunados compradores que esperaban para escriturar en ese momento vieron cómo su futura propiedad se encarecía hasta 11% en pesos cuando ya tenían acordado el monto del crédito.