Mercado inmobiliario: el factor clave es la compra de inmuebles

ARGENTINA.- Especialistas reconocen que el boom de hipotecarios que ajustan por UVA está ayudando a los inquilinos en la evolución de los valores que deben afrontar.

"En caso de que se mantenga el buen comportamiento en la compraventa, como ocurre en la actualidad, se podría esperar una menor presión sobre el mercado de los alquileres", afirma Benvenuto.

No obstante, aclara que bajo ningún punto de vista esto se dará en forma inmediata, sino que formará parte de un proceso muy largo.

Toselli se expresa en igual sentido: "En el corto plazo, no hay que hacerse grandes ilusiones respecto del efecto que pueda tener la evolución de los créditos en el segmento locativo".

Sin embargo, aclara que esto sí puede ocurrir en el largo término, en el que los incrementos pactados podrían no ser tan "duros" para quienes deben rentar.

"Lo que resulta difícil es imaginarse una caída de los valores", completa.

Como una muestra de lo que todavía le resta recorrer al mercado del ladrillo, actualmente el grueso de las ventas se da en las propiedades que cotizan por debajo de los u$s250.000.

El resto también registra algún tipo de movimiento, aunque a un ritmo demasiado menor al de este segmento.

Según las últimas cifras divulgadas por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en octubre las escrituraciones registraron un crecimiento del 48% respecto del mismo mes de 2016.

El relevamiento señaló que el nivel de transacciones durante ese mes se elevó 90% ($14.854 millones).

En tanto, en provincia de Buenos Aires se registraron en septiembre - último mes divulgado- 12.019 operaciones. Un 28% de las mismas se concretaron gracias a créditos hipotecarios.

El mecanismo de indexación por UVA

El boom de los préstamos habla a las claras de la buena aceptación que ha tenido el sistema UVA.

Sin embargo, y de modo muy lento, empezaron a surgir voces de advertencia sobre los "costos ocultos" que puede representar el indexador.

La siguiente infografía, de la que diera cuenta iProfesional, puede aportarles algo de claridad a quienes no están familiarizados con este mecanismo.

Una de las principales dudas que llevan a los bancos aquellos interesados en este tipo de préstamos se vincula con el impacto de la inflación en el monto de las cuotas durante el período de cancelación.

Más aun, habida cuenta de que se otorgan a largo plazo y en el marco de una historia económica que les ha deparado grandes sinsabores a los argentinos en los últimos 30 años.

A la hora de evaluar los riesgos, aparecen factores poco visibles en una primera mirada.

Por ejemplo, el impacto de la tasa de interés en la evolución de la deuda (tema clave a la hora de querer pre-cancelar) como también la propia "esencia" del sistema de ajuste.

Las conclusiones de economistas sobre el devenir de estos créditos indexados arrojan datos inquietantes:

1. - El valor de la UVA no necesariamente evolucionará en línea con el costo del metro cuadrado.

2.- El índice UVA puede no evolucionar de igual modo que el dólar, la divisa por excelencia para valuar las propiedades en Argentina.

3. - El saldo en pesos podrá conocerse fácilmente, no así la cantidad de billetes verdes que el crédito finalmente insumirá.

4. - Cuando hayan transcurrido 20 años (en caso de un préstamo a 30) se adeudará en UVA el 50% del compromiso asumido.

Hay un concepto fundamental simple de este mecanismo pero que los ahorristas suelen olvidar: no se toma un préstamo ni en pesos ni en dólares, sino en unidades indexadas.

Este concepto es común en otros países, caracterizados por haber tenido durante décadas sus economías muy ordenadas y una inflación de un dígito.

Para Argentina, bien aplica la frase de un ex presidente adaptada a la metodología de este sistema: "Quien se endeudó en pesos, devolverá pesos; quien se endeudó en UVA, devolverá UVA".

Claramente, para que aquellos que hoy se suben a un hipotecario puedan celebrar dentro de 30 años, deben cumplimentarse una serie de requisitos.

En primer lugar, que los distintos gobiernos de turno (serán unos siete en total) tengan éxito en reducir la inflación. Además, que la Argentina pase a tener una economía ordenada y previsible.

Y, por sobre todas las cosas, que el dólar no genere grandes sorpresas, ya que si bien el sistema UVA está desconectado del tipo de cambio, el billete verde sigue siendo la referencia del mercado inmobiliario.