Reforma tributaria: el precio del alquiler puede aumentar con el plan del Gobierno

ARGENTINA.- Casi sin proponérselo, el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne, lanzó una declaración que descolocó al mercado inmobiliario.

Sucedió durante la presentación de la reforma tributaria que el Gobierno dio a conocer semanas atrás.

Según la iniciativa oficial, que ahora deberá probar suerte en el Congreso, a parir de 2018 quedará eliminado el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que impone un pago del 1,5% sobre el valor escriturado.

Pero, como contrapartida, quienes posean más de una propiedad (por ejemplo, una segunda casa de veraneo o una destinada al alquiler), abonarán 15% de Ganancias sobre la renta que obtengan al momento de vender ese segundo inmueble.

La medida regirá para las unidades que se adquieran a partir de que sea sancionada la ley.

Más allá de la explicación respecto de los pormenores de la iniciativa oficial, Dujovne sostiene que esta nueva modalidad tiene como objetivo "quitar presión especuladora en el mercado inmobiliario".

Considera que esto irá en línea con las aspiraciones de las asociaciones de inquilinos. En otras palabras, insinúa que, como consecuencia directa de esta medida, podría darse una reducción en el precio de los alquileres.

Sus apreciaciones sorprendieron a los especialistas inmobiliarios, quienes descartan de plano esta posibilidad.

"Que algo baje de precio en la Argentina es imposible. Sobre todo, con una iniciativa como la que quiere implementar el Gobierno. No encuentro cuál debería ser la razón por la que esto debería ocurrir", expresa Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

"Es probable que en el Gobierno piensen que con la modificación que se impulsa, muchas personas tendrán más posibilidades de ser propietarias y que esto, a su vez, reducirá la presión sobre los alquileres. Yo no creo que vaya a suceder", completa.

Mario Gómez, director de Le Bleu Inmobiliaria, es otro de los referentes del rubro consultados por iProfesional que acompaña la visión de Toselli.

"Si la propuesta oficial sale tal como se anunció, no hay por qué esperar que tenga algún efecto sobre el mercado inmobiliario, ya sea en la compraventa como en el negocio de la renta de inmuebles", indica.

Además, afirma: "Se está hablando de un cambio que tiene que ver más con una cuestión burocrática que con otra cosa. Ni va a frenar ni va a mejorar la actividad".

En definitiva, los especialistas catalogan a la medida como poco efectiva a la hora de tener que impulsar este negocio.

Valores en alza

Para varios referentes del rubro, las modificaciones propuestas en la reforma tributaria tendrán efecto nulo en el mercado locativo.

Más aun, hay muchos otros que exponen una visión totalmente contraria a la de Dujovne, ya que entienden que quienes compran una vivienda advertirán sobre el mayor costo de salida cuando decidan desprenderse de ella.

En consecuencia, tratarán de compensar ese futuro gasto adicional con un alquiler más alto, de forma tal que no se les achique la rentabilidad en términos reales.

"Hoy día ya no es negocio destinar un inmueble al alquiler. Si alguien me consulta sobre la compra de un departamento para volcarlo a la renta, le digo que no le conviene", remarca Toselli.

Por lo pronto, la rentabilidad bruta promedio que obtienen los propietarios que vuelcan sus unidades al circuito locativo ronda un 6% anual en dólares.

De un relevamiento elaborado por el sitio de búsquedas de inmuebles Properati y la consultora Oikos Buenos Aires se desprende que:

1.- En Ciudad de Buenos Aires, los alquileres aumentaron 74% en los últimos dos años.

2. Por su parte, el índice de precios al consumidor escaló 64%, mientras que el dólar se elevó un 55%.

3. Es decir, la renta de inmuebles se ubicó 10 puntos por encima del IPC y fue 19 puntos superior al deslizamiento del billete verde.

4. Así, la rentabilidad obtenida en estos dos años se aproximó al 13%.

Con o sin variaciones en el terreno impositivo, el mercado inmobiliario espera aumentos en el segmento de la renta de viviendas. No obstante, el punto en el que los especialistas ven como generador del efecto alcista es la inflación.

Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Propiedades, afirma ante la consulta de iProfesional: "No encuentro una razón para que los alquileres se abaraten a partir de la medida que impulsa el Gobierno", al tiempo que destaca que "la inflación marca el punto de inflexión".

En su visión, hoy en día los precios están teniendo un incremento que va a tono con el índice inflacionario, ya que es casi imposible escapar de esa variable.

Es decir, si a los especialistas consultados por iProfesional les resultaba imposible suponer que los valores de renta puedan mantenerse por el mero hecho de la medida anunciada por Dujovne, la posibilidad de que bajen les parece aún más lejana.

La tendencia alcista en el mercado locativo se observa también en las cifras que maneja Reporte Inmobiliario. De acuerdo con esta consultora especializada, la suba fue de un 40% entre noviembre 2017 y mismo mes de 2016, tanto en el caso de los dos ambientes como de tres.

Ese mes, los departamentos de esa tipología alcanzaron un precio tope de $24.500 mensuales en Recoleta (el barrio más caro de Capital Federal), completando el podio Palermo y Las Cañitas, en los que la renta mensual llegó a ser de $20.000 mensuales. Este relevamiento no toma en cuenta a Puerto Madero.