Debaten por el nuevo código urbano

ARGENTINA.- La creación de un nuevo código de planeamiento urbano es toda una novedad para el mundo de la arquitectura y el mercado inmobiliario que debaten los impactos de las nuevas normativas, que apuntan a preservar la identidad de los barrios e impulsar el desarrollo de áreas relegadas.

Fabio De Marco -titular de Oficina Urbana y miembro de la comisión asesora permanente honoraria para el nuevo código de planeamiento urbano de la ciudad de Buenos Aires- apuntó que entre los principales objetivos del nuevo código está plantear una nueva relación entre espacios para dar lugar a una ciudad más homogénea, integrada y policéntrica. En este sentido, afirmó que todas las parcelas se verán beneficiadas, desde edificios entre medianeras hasta esquinas, ya que el código viene a resolver temas de volumetrías: se elimina el uso del FOT (Factor de Ocupación Total) y las tangentes como parámetros de qué se puede y qué no se puede construir, reemplazándolo por tipos de construcción según su volumen. Una nueva manera de pensar los espacios. "Con el nuevo código el FOT cambia, pero no la capacidad constructiva que se tiene en un terreno. Se tratará de una proyección geométrica, a ver qué volumetría se puede construir", planteó De Marco, a la vez que puso paños fríos a la incertidumbre de algunos desarrolladores, al señalar que el código madre aún es el de 1977. También apuntó a que la nueva normativa dejará menos lugar a dudas sobre qué alturas se puede construir y dónde, algo que hoy muchas veces genera controversias y diferentes interpretaciones, dando lugar a medidas cautelares que demoran las obras.

"Una ciudad bien hecha, bien pensada y plantificada se convierte en el mejor amenity posible, y eso es lo más beneficioso para todos los desarrollos que se inscriben en ella", sostuvo De Marco, a la vez que destacó que el nuevo código está pensado para que la ciudad de Buenos Aires densifique su población y pueda incorporar un millón de habitantes en los próximos diez años.

El valor del cambio

Una de las grandes inquietudes que surge entre los principales players del sector es cómo tasar terrenos en pleno proceso de cambio ¿Algunos se valorizarán más que otros? ¿Qué criterios utilizar? ¿Es conveniente esperar? Para el arquitecto Mario Goldman, coordinador del Área de Desarrollo Inmobiliario del Consejo Profesional de Arquitectura (CPAU) es importante avanzar en los desarrollos para evitar que se genere una parálisis ante la incertidumbre que pueda plantear el cambio. El factor temporal es decisivo y es imprescindible mantener un mercado dinámico. "Hoy el propietario de un terreno tiene una certeza en función de lo que hay. No sabemos cuándo estará vigente el nuevo código", sostuvo a la vez que vaticinó que se viene una época de demanda de obras nuevas para entrar desde pozo y es bueno estar preparados. El arquitecto afirmó que en este momento se está saliendo de un mercado reprimido, y la perspectiva es de un crecimiento en los precios.

"Hoy tasamos con el código que tenemos. Calculamos los metros vendibles y los no vendibles del terreno, y valorizamos egresos e ingresos del proyecto", analizó Mario Gómez, director de la inmobiliaria Le Bleu, y enfatizó que el agente inmobiliario tiene que pensar en el mejor y mayor uso posible de los terrenos.

En este sentido, hay quienes prefieren apostar a futuro y adelantarse, evaluando los terrenos según unos y otros parámetros, para contar con la información precisa y estar previstos. Sandro Ortiz, consultor en Desarrollos Inmobiliarios, por ejemplo, relató una reciente experiencia en la que tasó un terreno de acuerdo a indicadores del nuevo código, teniendo en cuenta su proyección a futuro.

Lo que viene

¿Qué tipo de ciudad se viene? Para Ortiz, la matriz homogeneizadora corre el riesgo de poner fin a la ciudad de los íconos. "El nuevo código responde a conservar la fisionomía de la ciudad, limitando alturas por zonas, algo que va en contra de los objetivos de los desarrolladores. Un proyecto inmobiliario es disruptivo, rompe con lo dado, se distingue. El Kavanagh o el Barolo son claros ejemplos de esto", abrió el debate el desarrollador. Una discusión que tiene sus raíces en la búsqueda de trabajar con el contexto y el entorno a la hora de plantear nuevos desarrollos, y en la apuesta a enraizar y conservar el "tejido" de la ciudad, un concepto que marca el pulso de las grandes ciudades. Se trata de encontrar un equilibrio entre lo nuevo y lo dado.

En esta línea, De Marco sostuvo que las torres, si bien son cada vez más, y aparecen en diversos barrios, son más bien acontecimientos especiales en el trabajo de los arquitectos, por lo que si bien tienen su lugar dentro del código, es importante trabajar mirando un panorama más amplio, y que contemple el tejido de la ciudad en toda su riqueza. Además, subrayó que los íconos seguirán teniendo lugar, y apuntó en este sentido a las áreas de nuevos desarrollos contempladas en la nueva normativa: los bordes de la General Paz, los barrios de Barracas, La Boca, Nueva Pompeya, Parque Patricios, Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano. Y apuntó a la zona sur, afirmando que hoy contiene terrenos subvaluados con gran potencial. El gran desafío que dejó planteado De Marco en este sentido, es ver si la infraestructura acompaña, dado que, según sostiene, muchas áreas vacantes hoy no están pudiendo desarrollarse por falta de servicios. Así, la gran pregunta que se planteó es, sí las empresas de servicios pueden acompañar este cambio.