Las cocheras en la Ciudad, un negocio más rentable que el alquiler de un departamento

CABA.- Para los amantes del real estate que no llegan con la plata a comprar un departamento, pero quieren tener un ladrillo en sus manos, una opción son las cocheras, que rinden 5% anual en dólares, justo el doble que la renta neta de un inmueble.

La cantidad de autos que se patentan crece año a año, mientras que los espacios de estacionamiento en vía pública se reducen a partir de la incorporación de restricciones y parquímetros. "En función de ello, seleccionando adecuadamente la zona y el tipo de emprendimiento en el que se situé la cochera, la renta por inversión se encuentra asegurada y es de entre el 4,5 y el 5%", indica José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario al diario El Cronista.com

"Las cocheras son un negocio muy interesante y sin dudas es el ticket más accesible del mercado", confirma Pablo Brodsky, director de Predial, que crearon los microdepartamentos en parte como una alternativa de inversión a las cocheras, siendo los departamentos más equipados y accesibles del mercado desde u$s 50.000. "Dado el alta interés que hay por las cocheras, en ciertos proyectos, donde era posible, comenzamos a lanzar garages pensado para los inversores que nos pedían un negocio puntual de renta", comenta.

Para Damián Di Pace, director de Focus Market, una inversión inteligente en cocheras debe tener un conocimiento sobre el uso del espacio público de estacionamiento, proyección inmobiliaria futura y valor del metro cuadrado en relación al retorno de la inversión.

"Por ejemplo, una cochera en potenciales zonas comerciales, alta densidad poblacional y restricción de estacionamiento público por incorporación de parquímetros ha sido una buena inversión. Lo importante es anticiparse a estos ingredientes, leyendo en forma anticipada esta receta para que sea un buen negocio. Una vez que esto sucede el valor del metro cuadrado crece y el retorno baja", detalla Di Pace.

Se basa en el aumento del parque automotor, una legislación más estricta, abarcadora y cara de estacionamiento medido, el incremento en los controles de vigilancia móvil por mal estacionamiento, sumado al aumento en el precio de multas y acarreos. A su vez, la oferta de espacios nuevos es relativamente escasa e inflexible. "Esto continuará garantizando una buena rentabilidad neta, superior al 5% en dólares", asegura Súcari.

A su juicio, el hecho de ser un activo real permite que funcione como reserva de valor frente a la inflación y mantenga su valor en moneda dura. Una cotización relativamente estable del dólar lo vuelve más atractivo que el simple atesoramiento de divisas y otorga un rendimiento adicional. También la apreciación del activo (dada la rigidez de la oferta y la pujante demanda) ofrece rentabilidad extra.

Asimismo, menores gastos corrientes y un menor capital inicial necesario la vuelven una alternativa con mejores rendimientos que otras opciones del mercado inmobiliario, como un departamento para alquilar.

En los parkings, donde se tiene la posibilidad de participar en un pool de renta, los accesos con barreras, tarjetas magnéticas y tickets por hora minimizan la necesidad de personal,bajando fuertemente los costos de mantenimiento. Además si en estos parkings se opta por participar en un pool de renta de un garaje por hora, una vez que el garaje está establecido suele dejar un renta de entre un 6 a un 7% anual.

"De hecho hay pools de renta que ya están garantizando por contrato un piso de un 4% anual libre de gastos, más una parte variable en función de la facturación del garaje, que llevaría la rentabilidad al 7% anual", advierte Súcari.

Financiamiento en cuotas

Otras modalidades permiten la compra con financiamiento en cuotas, ajustadas por el Índice de Costo de la Construcción. Por supuesto también puede adquirirse una cochera particular de uso mixto, de modo que pueda ser utilizada también por el dueño. Otra modalidad es la compra desde el pozo, por la que se adquiere la propiedad antes de comenzar su construcción, donde el capital necesario se reduce muy significativamente bajo esta modalidad, implicando rendimientos más elevados.

Hay opciones de inversión en cocheras premium con opción de pool de renta desde $ 440.000 a pagar 30% de anticipo y el saldo en 22 cuotas en pesos ajusables por CAC. Se estima un 6 a un 7% anual de rentabilidad con el garage ya establecido más la apreciación del bien. También hay cocheras en funcionamiento con renta mínima garantizada desde u$s 22.500 de contado. El valor máximo de una cochera, dentro de torres de lujo, hay cocheras que pueden llegar a valer u$s 100.000.

No obstante esto suele estar muy lejos de la realidad del mercado, ya que suelen ser casos muy particulares. No obstante, mientras siga creciendo el parque automotor y no se puedan generar nuevos parkings por escasez de tierra, esta realidad será mucho más común, como sucede en Nueva York o San pablo, donde una cochera vale lo mismo que un departamento.

Hoy en Lumiere Parking (un parking de lujo que estará emplazado sobre Corrientes debajo de una torre Lumiere) se puede comprar una cochera desde $ 460.000 a pagar mediante un anticipo y 18 cuotas en pesos ajustables por CAC. En zona de embajadas en Belgrano valen desde u$s 36.000, en Palermo Soho desde u$s 28.000, en Palermo Queen desde u$s 28.000 y en la zona Hospital Italiano en $ 440.000 con un anticipo del 30% y 21 cuotas en pesos, ajustables según costo de la construcción.