Los créditos UVA cambian el accionar de los desarrolladores

ARGENTINA.- Sin dudas, el lanzamiento de créditos hipotecarios a largo plazo, nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y ajustados por inflación, es la mejor noticia en mucho tiempo para el sector inmobiliario. El entusiasmo se palpa entre los agentes del sector, motivado por este instrumento que acercó un nuevo actor al mercado: el comprador de ingresos medios, hasta ahora imposibilitado de alcanzar la casa propia.

En este contexto, también está cambiando el negocio de los desarrolladores inmobiliarios y las constructoras, que ven en la nueva demanda una puerta para ampliar sus negocios. Pero este cambio de escenario aún necesita alinear la oferta con la demanda, y allí es donde aparecen los cuellos de botella. Los créditos UVA, con una amplia oferta bancaria, están accesibles para los compradores finales pero aún hay muy pocas líneas –bancos Nación y Cuidad- para desarrollar nuevos emprendimientos.

Además, los compradores de clase media y media-baja buscan unidades más pequeñas, quizá sin detalles de categoría, pero por montos más acomodados a sus bolsillos. Por eso, los desarrolladores ya piensan en terrenos más alejados del centro de las ciudades, donde la incidencia de la tierra es mucho menor, y en unidades de menos metros cuadrados.

En cuanto al financiamiento para los nuevos desarrollos el sector ya analiza apalancarse en el mercado de capitales y en la emisión de Obligaciones Negociables (ON), una forma novedosa de acercar dinero fresco a la actividad desarrolladora.

Éstos fueron algunos temas abordados en el 9° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, que tuvo lugar el 23 y 24 de agosto en el Hilton Hotel Buenos Aires. El evento fue auspiciado por Banco Provincia, Clarín y Argenprop.com como sponsors principales, en tanto IRSA Propiedades Comerciales fue sponsor premium. Hubo más de 50 expositores y unos 2.000 asistentes que trabajan en distintos eslabones de la cadena de valor sectorial.

Cambio de paradigma El presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, destacó que “se acabó el país donde sólo se construía para el segmento ABC1. Ahora el desafío es ofrecer soluciones habitacionales para toda la población. Y esto los obliga a repensar radicalmente todo el negocio y toda su oferta”. El funcionario explicó que así “queda atrás el departamento de US$100.000, al que pocos podían acceder, y entra en el escenario principal el departamento más chico de US$30.000 dólares, aquel por el cual nuestros jóvenes van a arrancar con el sueño de su casa propia”.

“La gran asignatura pendiente es el crédito al desarrollador, porque genera nueva oferta de viviendas, y esto evita que los precios suban”, asegura Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. Y añade que con el crédito UVA al consumidor final hay un cambio de manos pero

“el crédito al desarrollador amplía la oferta, ayuda a paliar el déficit habitacional y genera puestos de trabajo”.

Por su parte, Ricardo Griot, vicepresidente 2° de la Cámara Argentina de la Construcción, admite que “en los últimos 20 años hemos construido más para un sector inversor o de nivel de medio-alto, pero hoy tenemos que diseñar claramente para un mercado objetivo y que pueda pagarlo”.

Recomienda “pensar en unidades más pequeñas y compactas, en zonas diferentes, hay que tratar de bajar costos, por ejemplo en el Conurbano” para tener una menor incidencia del valor de la tierra.

En el panel que reunió a líderes del mercado desarrollador, Gonzalo Monarca, titular del Grupo Monarca, apuntó, respecto del financiamiento, que la compañía toma créditos intermedios que financian la construcción y luego el comprador toma el crédito UVA, pero se necesita “que al comprador lo financien desde el pozo, porque todavía no hay crédito al comprador para construir”.

Alejandro Ginevra, CEO de GNV Group, explica que “los bancos hoy sólo tienen buenas intenciones, les cuesta cerrar proyectos para construir”. Considera que “es una lástima que los bancos no puedan prestar en dólares a menor tasa” y reconoce que en la actualidad “tenemos que apostar al mercado de capitales, es lo que se viene para el mercado desarrollador”.

Para Gustavo Menayed, presidente del Grupo Portland, uno de los problemas del sector es el costo de la construcción. “Construir un metro cuadrado en Buenos Aires es más caro que en Berlín”, compara.

En esa línea, Pablo Kiesel, gerente Comercial de RAGHSA, se pregunta “cómo hacer para llevar adelante el negocio con la actual carga impositiva”.

Federico De Narváez, vicepresidente de Ribera Desarrollos, sostiene que “el mercado entró en un ciclo expansivo, pero es fundamental una reforma de la ley de mercado de capitales porque el Real Estate es capital intensivo”. Dice que hoy la TIR (Tasa Interna de Retorno) está en un 20% que “es una buena tasa”.

Pero no es tan fácil atraer inversores. “Hay capitales del exterior que quieren venir pero pretenden retornos muy altos y salir a los cinco años”, explica, por su parte, Kiesel.