Una buena para los inquilinos: se aprobó la Ley de Alquileres

ARGENTINA.- Los inquilinos tienen un motivo para festejar. Ayer, con un amplio consenso, se aprobó en la Legislatura porteña la modificación a la ley 2340 que genera un nuevo escenario en las negociaciones inmobiliarias y que beneficiará a las 400.000 familiares que alquilan en toda la ciudad de Buenos Aires.

El cambio más importante es que la comisión en el contrato de alquiler deberá afrontarla el propietario del inmueble y no el inquilino, como ocurre en la actualidad. Además se aprobó que los derechos de los inquilinos y propietarios estén presentes en toda página web y espacio físico a cargo de inmobiliarias y que el Instituto de la Vivienda (IVC) junto a la Defensoría del Pueblo provea asistencia gratuita a quienes la demanden, entre otras modificaciones.

El proyecto que se debatió en la Legislatura agregó y sustituyó artículos de la Ley 2340 sobre la creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios sancionada en 2007. Los cambios fueron impulsados por el jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, y provocó el rechazo del sector inmobiliario, principalmente del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) que el martes publicó una dura solicitada en los medios gráficos. La discusión se da casi en forma simultánea a lo que sucede en el Congreso de la Nación con el mismo tema.

"Es un avance enorme porque se disminuyen los costos iniciales de un contrato, se genera más información sobre los derechos y responsabilidad de inquilinos y propietarios y se abre una agencia de información y orientación de parte del IVC que pondrá un equipo de abogados a disposición para atender las demandas", explicó Juan Maquieyra, titular del organismo.

El cambio más importante es que la comisión en el contrato de alquiler deberá afrontarla el propietario del inmueble y no el inquilino, como ocurre en la actualidad. 

El cambio más relevante votado sustituye el inciso dos del artículo 11: "Son derechos de los corredores inmobiliarios percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten", dice en la actualidad. Con la modificación quedaría redactado así: "Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al 4,15% del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador".

Esta medida beneficiaría directamente a las 400.000 familias que alquilan, cada una de ellas con un promedio de 2,3 integrantes, más bajo de lo considerado para una familia tipo. Este número de inmuebles representan el 33% de viviendas porteñas, considerando que al menos 120.000 están vacías y ociosas en una ciudad que cuenta con un déficit habitacional de 130.000 hogares.

A favor y en contra

"La es ley es positiva", anticipa Fernando Muñoz, titular de la Defensoría del Inquilino porteña. "Al mercado inmobiliario no lo afecta porque se seguiría cobrando la comisión, pero al locador. Además prohíbe la sobre facturación en gestoría, por ejemplo, trámites de averiguación de antecedentes que cuestan $400 y los cobraban hasta $2500", agrega.

Sobre éste último punto hay una modificación importante, en artículo 10 de la Ley 2340 sobre "deberes de los corredores inmobiliarios" que incorporaría el siguiente párrafo: "Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional".

Muñoz entiende que la ley apuntalará aún más los derechos de los inquilinos que en agosto del año ganaron una batalla. En el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 17 de la ciudad se resolvió que los corredores inmobiliarios (al menos 6000) no podían cobrar más de un mes de comisión, es decir, el 4,15% del valor total del contrato.

Para Héctor D' Odorico, presidente del CPI, el efecto será totalmente adverso. "Entendemos que la Ley estará lejos de beneficiar al inquilino, por el contrario, lo perjudicará", apunta. "El costo que tendrá que afrontar el locador se trasladará al locatario. Por ejemplo, cuando ponga en alquiler un departamento por $7000, pedirá $7000 más el valor de la comisión dividido en 24 meses. Esta no es una reforma a la ley de alquileres, sino una quita de ingreso a los operadores inmobiliarios", avisa.

Sin embargo, Maquieyra planteó otro escenario. "Es una hipótesis, no sabemos si los alquileres aumentarán. Pero esa situación la contemplamos con los inquilinos, en las reuniones previas, y nos dijeron que estaban dispuestos a pagar $200 o $300 más por mes que todo junto al inicio del contrato. Esta ley reduce drásticamente los costos de ingreso", dijo.