Diferentes opciones para quienes busquen ahorrar en propiedades

ARGENTINA.- Ya sean pequeños ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si será para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilización del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave será evaluar cuál será la mejor propuesta para cada persona.

"No existe una receta única masiva. Las oportunidades son de las más variadas, de renta, de apreciación de capital... todo dependerá  de lo que busque el inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero también hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes están dispuestos a esperar cinco años y otros sólo uno. Cada inversor tiene sus características propias. Además, el capital marcará la pauta del instrumento y bajo qué condiciones se empieza a plantear la inversión", señaló Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperación y revitalización del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.

En un mercado inmobiliario que "está movido", que cuenta con "buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir", opinó Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compañía de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversión cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversión.

Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con créditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades próximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habrá departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que irán de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprenderá 88 casas con precios más económicos.

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consideró que el mercado inmobiliario "está en un momento de transición pero ya hay una tendencia incipiente" y destacó que "vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan créditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras". Esta desarrolladora lanzó In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con préstamo hipotecario en UVA. Según destacó Llambías, "el crédito impactará generará oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podrá comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitirá al

desarrollador fondear la parte que no financia con el crédito bancario y para ese inversor el negocio será vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con crédito. Ahí tendrá una diferencia de precio lógica porque históricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que prometían los fideicomisos al costo".

Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caamaño- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para él, el mercado "está empezando a activarse bastante desde el surgimiento del crédito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una dinámica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes".

Las propuestas de inversión

Respecto al tipo de producto y momento de inversión en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: "Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable". Son negocios a cuatro años con "no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad", desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirtió, que "es una inversión poco líquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de años. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garantía". Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, "la estructuración depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador será más barato invertir al costo pero también asumirá determinados riesgos como es la inflación, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflación baja, construir al costo es la mejor inversión que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos también", aconsejó Gagliardo.

"Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos días en el sector de la vivienda hay oportunidades específicas, hay que buscar proyectos que estén avanzados, construidos, que les queden un año o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo está acotado y la inflación es más previsible", analizó Gagliardo y sostuvo que también existen otros dos mercados "que son rentables en Argentina", como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en dólares- y las oficinas AAA porque "hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado", lo que hace que rinda 12 por ciento anual en dólares", aproximadamente. Sobre los fondos de inversión creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consideró que "es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias" . No obstante, destacó que la Argentina "está llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior" y que "está garantizado que a medida que los créditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar".

Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversión, el ejecutivo de Allaria defendió a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: "El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta pública, da garantías; el proceso previo de filtrado hace que sea más confiable". Para el pequeño ahorrista, agregó, "el fondo resulta el instrumento más transparente, que tiene un marco regulado donde hay información y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisión Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el más propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.

Por otra parte, aclaró, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante "saber quién es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en quién es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final".

Fuente: La Nación