Lo que hay que saber para entender cómo comprar "en pozo"

ARGENTINA.- La luz verde que el Banco Central encendió para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garantías de los créditos hipotecarios promete un antes y un después en la industria inmobiliaria.

Ahora, la clase media también entra en el radar de la demanda de los proyectos nuevos. "Habrá más compradores y los precios seguirán subiendo", anticipa Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese número es 50 por ciento mayor al que se vendía hace un año atrás. "Con los altos costos de reposición, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan", agrega.

Cómo lograr que la financiación también alcance a las unidades del pozo era un punto central en la agenda del sector y una obsesión para la mesa chica de las principales cámaras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el Gobierno. Los empresarios defendían que la reactivación de las ventas centrada en los departamentos usados no generaban "brotes verdes" con efecto dominó en el resto de la economía. Si bien el sector de la construcción está de parabienes, en abril subió 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por ciento en los primeros cuatro meses del año respecto al anterior, según datos del el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC); la obra privada no termina de despegar.

"La medida generará nuevos proyectos y movilizará a otros sectores, además de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El primer impacto serán una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal", explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo. "Además se sumaría el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales", afirma Mateo Salinas, gerente General de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y adelanto de cuotas, durante los diez años que dura el proyecto. "Si bien la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la vivienda, y muy corto para la distribución de aportes durante ese período", agrega. El efecto más inmediato será una reactivación en la venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los créditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar entre uno y dos años para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para créditos y sólo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo cash o durante los tres años que demanda la construcción.

"De esta forma se generará la rotación necesaria que estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el crédito en donde el comprador mira más la cuota que el valor total", relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva norma, los usados,

los grandes ganadores del efecto crédito hipotecario -con un 45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses del año en comparación al mismo período de 2016- , competirán con los departamentos nuevos. "Habrá que ser cautelosos para evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen ejemplo a seguir es España que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se encuentra en una nueva fase de explosión del sector pero mucho más genuino, con oferta", analiza Antonio Pécora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

En el Banco Nación reconocen que trabajan en la puesta en marcha. El propio Javier González Fraga, presidente del banco estatal afirmó que la incorporación es un hecho. El organismo que preside tomará la delantera pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas más ofensivas en el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es cómo se implementará, cuánto tardará y finalmente que entidades se subirán a este tren.

La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Perú lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media. "La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se generó la herramienta, hay que ver quienes quieren competir", advierte Gustavo Llambías, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que en pocas semanas lanzará un emprendimiento de US$ 40 millones de inversión que construirá en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo.

Mientras las entidades financieras "meditan" el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que tenían en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantará en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fernández Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Zárate. Por otra parte, Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce que, tras el anuncio, comenzó a analizar Córdoba un mercado que estaba fuera de su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis años.

De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en cuanto a cómo se instrumentará la normativa del Central. La dinámica del proceso de compra funcionaría de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrará con un banco un preacuerdo con las condiciones del crédito que sacará para llevar adelante la construcción -que durará el plazo de obra--y que le permitirá tener cierta previsión de los números del negocio. La garantía podría ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionará como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. Éste estará conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el dueño del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una suerte de "puente" entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de préstamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar más puntos) pero el sector "pelea" por lograr que esa financiación sea en Uva, la misma referencia en la que venderán los departamentos.

El desarrollador tendrá un plazo de obra y el banco que lo auditará le irá "soltando" capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitirá al desarrollador construir con capital intensivo. Así las cosas, se financiará con el crédito del banco y los anticipos de las unidades que pagarán los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecución de la obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiación con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesión funciona como garantía del préstamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del crédito que sacó para construir el proyecto. "Lo que sucedía hasta ahora es que no podías darle posesión porque sólo te había pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la línea porque no tenía escritura. Hoy sí se puede hacer y el circulo es virtuoso ", explica Llambías. Los compradores finales podrán tomar la financiación en pesos o en Uva. En el primer caso la actualización será por índice de la Cámara Argentina de la Construcción y en el segundo por inflación. Llambías aclara que si bien cada banco establecerá el porcentaje de preventas para habilitar el crédito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancaría con menos del 70 por ciento prevendido."A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol más activo, y asumirán el compromiso también de difundir el proyecto, como pasaba hace más 20 años atrás", analiza Rodríguez Nader, que avanza en la construcción del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversión en San Telmo.

Se estima que los montos y tasas seguirán en línea con la oferta de créditos hipotecarios que hay en el mercado. Sería para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestaría hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un máximo de $ 3 millones.

Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversión de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. "Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,", admite Monarca. "Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo", analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes. Rodríguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio más justo. "Hoy el único que gana es el que no agrega valor, el dueño de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deberíamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga más impuesto que el que la usa", cierra estableciendo otro tema en agenda.

Fuente: La Nación