Dilema inmobiliario: ¿comprar o construir viviendas?

ARGENTINA.- La posibilidad de comprar o construir viviendas con financiamiento a 20-30 años a través de la modalidad UVA (capital que indexa por inflación que facilita el acceso por una menor relación cuota-ingreso) le está imprimiendo una dinámica interesante al mercado inmobiliario. Un déficit habitacional que supera las 3 millones de viviendas es un elemento de peso que afectará la demanda de viviendas y el financiamiento con esa finalidad en la medida en que éste esté disponible. También incidirá en el precio del m2 en la medida en que el stock (oferta) disponible sea menor a la demanda.

En este sentido, el gráfico que sigue presenta la evolución del precio del m2 en dólares de un departamento de dos ambientes en Capital Federal (independientemente si fuese nuevo o usado) desde 2001 a marzo de 2017. También se incluye una estimación de la evolución del costo promedio de construcción en dólares, incluyendo costo de suelo e insumos para construir.

Desde 2011 el precio en dólares del m2 está relativamente constante, y muestra una leve recuperación desde principios de 2016, llegando a u$s 2.300 en la actualidad. Lo mismo ocurre con el costo de construcción, que se ubica hoy en un promedio de u$s 1.980 (vivienda multifamiliar). Sin embargo, la relación entre el precio de comprar una vivienda existente en el mercado y construir la misma vivienda está en valores mínimos. Es decir, es relativamente más caro construir que comprar algo existente según la evolución de estos precios durante los últimos 15 años. A lo largo de todo el período fue un 28% más caro comprar que construir, mientras que hoy es 16% más caro. Punto para comprar vivienda ya construida.

La pregunta que sigue es si está caro el m2 en Argentina o no. Para aproximar una respuesta se analiza el poder de compra de metros cuadrados del ingreso promedio de la economía y se lo compara con el de Estados Unidos, cuyo poder de compra es de los más altos del mundo. Mientras que el PBI per cápita de Argentina es hoy de 12.500 dólares, el de Estados Unidos es de 57.900 dólares (dólares corrientes en ambos casos). Por otro lado, el precio promedio del m2 en Capital Federal es de 2.300 dólares, mientras, que considerando el precio promedio de ciudades de importancia relativa como la de la Capital Federal en Argentina, en Estados Unidos es de 5.800 dólares.

Mientras que en esas ciudades de Estados Unidos el PBI per cápita compra casi 10 m2 de vivienda, en Capital Federal compra casi la mitad, 5,6 m2. Ello, además, en un contexto de un sistema financiero y de préstamos hipotecarios sumamente desarrollado, y de alcance generalizado. Mientras que en Argentina, como se lo mencionó, recién comenzó a recuperarse, es accesible para personas de ingresos medios/altos y parte de niveles extremadamente bajos en relación al tamaño de la economía (menos del 1% del PBI).

El gráfico anterior también presenta la relación en base al PBI per cápita de paridad de poder de compra (PPP), una relación que indica el nivel de PBI per cápita que debería tener Argentina para comprar una misma canasta de bienes y servicios en Estados Unidos. Ese PBI per cápita es hoy superior a los 20.200 dólares, un 56% más alto que los 12.900 dólares actuales. Con este PBI per cápita la relación con el precio del m2 se acerca mucho más a los casi 10 m2 que compra el PBI per cápita en esas ciudades de Estados Unidos (8,8 m2). Más allá de diferencias propias en patrones de consumo y ahorro, de distribución del ingreso y posibilidades de acceso a bienes y servicios, desde el punto de vista teórico, en el largo plazo debería subir el PBI per cápita en Argentina dado el precio actual del m2, o debería adecuarse el precio del m2 en Argentina al PBI per cápita en dólares actual.

 Para quienes tienen la necesidad de acceder a una vivienda propia en la actualidad el análisis precedente pierde relevancia porque contra la idea del "techo propio" generalmente no existe argumento económico válido para dejar pasar posibilidades de acceso. En menor medida para quien posea una vivienda y decida venderla para adquirir algo más grande o mejor, puesto que pagaría una diferencia financiada pero cambiaría m2 "caro" por m2 "caro". El cálculo final dependerá, entre otras cosas, de la magnitud de la diferencia monetaria que deba integrar para lograr el cambio. Pero para quienes puedan esperar, cuando se avance inevitablemente en el reacomodamiento de precios relativos, probablemente exista alguna ventana temporal que muestre una mejor relación ingreso/precio m2.

Fuente: El Cronista.