Blanqueo: se crean fondos de inversión para invertir en viviendas

ARGENTINA.- El blanqueo de capitales ofrece un "premio" para todos aquellos que decidan volcar sus ahorros a una serie de proyectos inmobiliarios.

A través de esta vía se evita, ni más ni menos, el pago de la multa del 10% (hasta el 30 de diciembre) o del 15% (al 10 de marzo) impuesta por AFIP.

Más aun, podrán hacerse de una ganancia en muchos casos mayor a la que ofrecen varios bonos en dólares.

Desde un principio, el Gobierno -consciente de la importancia que le asignan los argentinos a las propiedades como reguardo de su dinero- ideó los llamados fondos comunes de inversión cerrados (FCIC).

Y lo cierto es que ya se han anotado una gran cantidad de participantes, que ahora están a la espera de las autorizaciones correspondientes.

¿Qué es un fondo de inversión cerrado?

A diferencia de los FCI tradicionales (utilizados para la compra de bonos o acciones) lo cerrados se distinguen por estas características.

Hasta el momento, la Comisión Nacional de Valores (CNV), organismo que debe evaluar las iniciativas, ha recibido unas 35 propuestas. De ese total, alrededor de 16 están destinadas a la ejecución de inmuebles.

1. IRSA - BACS (Banco de Crédito y Securitización)

Este fondo se orienta a desarrollos inmobiliarios a cargo de la empresa IRSA, comandada por Eduardo Elsztain. Se trata de un caso particular, ya que esta firma se dedica a construir y a administrar propiedades.

De modo tal que el dinero obtenido de los ahorristas que quieran blanquear es utilizado para financiar los proyectos de la compañía a cambio de una renta.

Este fondo prevé colectar unos u$s100 millones que serán aplicados a tres iniciativas en la Ciudad de Buenos Aires:

-El complejo de oficinas Polo Dot (primera etapa).

-La ampliación del shopping Alto Palermo.

-La construcción de una torre de oficinas premium en la zona de Catalinas.

De la iniciativa participan:

- BACS, como agente de custodia, y BACS Administradora de Activos (sociedad gerente de los FCI Toronto Trust) que posee más de $3.700 millones en su portfolio.

- IRSA Propiedades Comerciales: cuenta en su haber con 16 shoppings y 6 edificios de oficinas -todos con plena ocupación- tres hoteles 5 estrellas y una gran reserva de tierra para futuras obras.

2.-Consultatio Asset Management

La gestora fondos de Eduardo Costantini lanzó un fondo inmobiliario y otro conocido como "parking".

Este último (parking) le permite al inversor mantener el dinero "parado" a cambio de una rentabilidad. Esto, mientras decide a qué FCI cerrado va a ingresar o en el caso de que deba aguardar el comienzo del ya seleccionado.

El cuanto al primero (inmobiliario) comprende "un mínimo de cuatro proyectos por u$s300 millones. Dos serán de oficinas y los otros dos de viviendas", señala a iProfesional Cristian López, CEO de Consultatio Asset Management.

Añade que el objetivo es "brindarle diversificación al inversor" y expresa que ninguno de estos emprendimientos insumirá más del 50% del fondo.

La superficie construible será de un mínimo de 5.000 metros cuadrados (m2) y el plazo estimado, de hasta 50 meses.

Será co-inversor Consultatio, desarrolladora de la que también es dueño Costantini, que invertirá u$s200 millones. El resto (u$s100 millones) será captado de quienes adhieran al blanqueo.

"El mismo grupo es el que ejecutará el fondo para así brindar su respaldo de 20 años como desarrollador de proyectos importantes", argumenta López. La intención es construir en lugares premium, en zona Norte y en Nordelta.

"El nivel de oferta de oficinas es bajo con respecto a la región. La vacancia es de sólo 5%, por lo que el potencial de crecimiento es muy alto", señala López.

El plan prevé otorgar una rentabilidad promedio de entre 7% y 8% anual en dólares, más allá de la apreciación propia del activo.

3. -Compass Desarrollo Inmobiliario

Compass Group lanzó su primer FCI inmobiliario en alianza con Frávega.

Esta propuesta es una de las más innovadoras, ya que para el desarrollo de las obras la cadena de electrodomésticos aportará parte de su portafolio de locaciones en Capital, Buenos Aires y principales ciudades del interior.

¿Cómo funciona? "Es un esquema de entrega de terrenos contra metros cuadrados de los distintos emprendimientos a realizar", anticipa Juan Cruz Elizagaray, socio y CEO de Compass Argentina y Uruguay.

"Se espera que nuestro fondo otorgue una rentabilidad neta de entre 10% y 15% en dólares", expresa.

Compass tiene como clientes a inversores institucionales de renombre en América Latina. Maneja propuestas inmobiliarias en México, Perú, Chile y Uruguay. Para ello dispone de un equipo regional, con sede en Buenos Aires, que se ocupa de la estructura y del monitoreo.

En la actualidad, cuenta con 23 desarrollos activos por u$s400 millones en los citados países.

"La alianza con Frávega facilita la identificación de puntos estratégicos y terrenos con potencial para el desarrollo de edificios residenciales y oficinas", resume Gonzalo Colucci, socio y Head Regional de Inversiones Alternativas de Compass.

"El acceso a esquinas únicas, proyectos de tamaño mediano y ciclos cortos de inversión, combinado con espacios residenciales, comerciales y de oficinas hacen de este producto una opción única en el mercado", asegura el profesional.

El plan, además, contempla la ejecución en tres ubicaciones neurálgicas:

- Cabildo y Mendoza (Belgrano)

- Cramer y Elcano (Belgrano)

- Av. Corrientes, entre Bulnes y Salguero.

4. -MAF (Mariva)

En este caso, el monto mínimo es de u$s55 millones y el tope, de u$s100 millones.

Banco Mariva, Mariva Bursátil y Compañía Global de Inversiones figuran como agentes colocadores.

El desarrollador es "HIT 1" (Hotel de Industrias Tecnológicas), que se especializa en Real Estate orientado al segmento corporativo. Tiene en su haber obras por más de 40.000 metros cuadrados junto con otros 100.000 m2 en desarrollo.

"El objetivo principal es armar una cartera de inversiones inmobiliarias diversificada y obtener un importante flujo de dinero a partir de los alquileres, más allá del beneficio que surge de la apreciación del capital invertido", aseguran sus organizadores.

5. -Allaria Residencial CasasARG I

Desarrollado por Allaria Ledesma, en asociación con CasasARG, apunta a generar emprendimientos residenciales para el segmento clase media.

La estrategia, en este caso, es ofrecer tamaños de viviendas reducidos y construidas de modo semi-industrial (alta tecnología).

"Así como antes se hablaba de las cuotas de los televisores, ahora se va a empezar a hablar de las cuotas para las propiedades", se entusiasma Sebastián Sommer, Fundador de CasasARG.

Esas cuotas partirán de los $10.000 por mes, de modo tal que en la firma pronostican que el público que se sentirá atraído será considerable.

"Si ya fuimos aprobados es porque hemos sido los primeros en presentarnos y los más veloces en responder los requerimientos de la CNV", especifica a iProfesional Néstor De Cesare, presidente de Allaria Ledesma Fondos.

Además, han lanzado otra propuesta, aún trámite: Allaria Argencons Distrito Quartier. Se trata de espacios residenciales con amenities y oficinas, en Retiro.

-6. Fondos Cohen

Cohen es uno de los que se ha lanzado con más agresividad a los FCIC. Se ha asociado con distintos desarrolladores de gran prestigio en el mercado.

Posee:

- Tres fondos inmobiliarios de renta fija: Al Río, Gnvgroup y Onix Portland

- Dos de renta variable: Santiago Obarrio Negocios Inmobiliarios y Monarca.

- También tiene un fondo "parking" para dejar transitoriamente colocado el dinero.

Los montos van desde los u$s20 millones a los u$s80 millones, que se orientarán a la construcción de puntos de venta, torres y hoteles.

- Al Río tiene en carpeta un centro comercial y tres edificios en Vicente López.

- Gnvgroup planea obras en una torre, además de un hotel y residencias.

- OnixPortland, es el más ambicioso: contempla 11 edificios destinados a viviendas, oficinas, locales y alojamientos vacacionales.

7. -Axis Rukan Pegasus I

Es comandado por la administradora de carteras de inversión Axis (que maneja activos por $2.800 millones) y el Grupo Pegasus.

Este último es dueño de gran cantidad de compañías, como Farmacity, Freddo, Simplicity, Urbana, Tortugas Open Mall entre muchas otras.

Rukán Desarrollos es la división de Real Estate de Pegasus. Tiene en su haber más de 300.000 m2 construidos y desembolsos que superan los u$s300 millones.

"La estrategia contempla la inversión en proyectos inmobiliarios y la obtención de renta en los segmentos de oficinas corporativas, residencial, comercial, logística y hotelería, entre otros", informan desde Axis.

Además, está el desarrollo de propiedades, oficinas y locales en un terreno de 70.000 m2 aledaño al Tortugas Open Mall.

8.- Balanz Eidico Casas

Balanz Capital, como colocador financiero, se asoció con el desarrollador Eidico y el portfolio manager de Sposito y Asociados, firma reconocida en Latinoamérica por sus proyectos en EE.UU., Perú y Colombia.

Apunta a tres barrios residenciales para la clase media, en las localidades bonaerenses de Canning, Tigre y Pilar (de 80m2 a 120m2, en lotes de 400m2).

 El capital total de este FCIC es de u$s300 millones, ampliable a u$s500 millones. La rentabilidad, de entre 8% a 9% anual en dólares.

"El objetivo es que este instrumento brinde una renta fija, como un bono, y que pague de forma anualizada", asegura a iProfesional Sebastián Money, gerente de Balanz Capital.

Además, Balanz lanzará otro fondo, "Inmobiliaria Comercial I", para oficinas premium en zona Norte. Se emplazará en una superficie de 55.000 m2, lugar en el que se erigirá oficinas y un hotel.

En el global, son cuatro desarrolladores para cuatro proyectos. Esta iniciativa también es de hasta u$s300 millones, ampliable a u$s500 millones.

La rentabilidad, en este caso, es variable y se obtiene al cabo de los cinco años (cuando se desarma el fondo). Las ganancias provienen de los alquileres y de la comercialización de unidades.

Balanz es el primer operador de renta fija, con el 20% del total del mercado. Además, es banca de inversión corporativa y realizó 38 operaciones de deuda empresarial y soberana.

9. - Quinquela + Predial

Tiene en carpeta un mínimo de seis obras iniciales: cinco en la Ciudad de Buenos Aires y una en Neuquén, todas dirigidas a la clase media.

Planea recaudar hasta u$s50 millones para por micro-departamentos, con espacios comunes para zonas de esparcimientos.

Está encabezado por la administradora de fondos comunes Quinquela ($6.000 millones en activos) y Predial Propiedades (40 años de trayectoria y comercializando unos 60 proyectos en la actualidad).

Su promesa es que desembolsará u$s1.600 por metro cuadrado para departamentos cuyo valor al público actualmente rondan los u$s2.000 por m2.

Además de los FCIC mencionados, hay otros presentados que están a la espera de la luz verde de la CNV.

Entre ellos, el de la Desarrolladora TGLT, que prepara un ambicioso proyecto residencial ($900 millones) en San Telmo.

Se le agregan varias iniciativas que están en manos de firmas como las administradoras de carteras RJ Delta y SBS, entre otras.-

Si el blanqueo recorre un sendero favorable y, además, la economía mejora, los actores de mercado inmobiliario creen esta conjunción se reflejará en un repunte de la actividad.

Se hará más fácil "calzar" la oferta que surja de estos fondos de inversión cerrados con la demanda de una clase media que ahora cuenta con un abanico más amplio para canalizar su dinero.