Los alquileres son más caros para los inquilinos pero menos rentables para dueños

ARGENTINA.- Alquilar una vivienda en la ciudad de Buenos Aires es cada vez más caro al bolsillo de los inquilinos, sin embargo no por eso es más rentable para los dueños. Según un relevamiento, la caída de la rentabilidad en dólares de los alquileres, a tipo de cambio oficial, en los últimos 24 meses, ronda el 20%.

Mientras el índice de precios al consumidor (IPC) y el tipo de cambio oficial se incrementó en un 82 y 81% respectivamente, en los últimos dos años, los alquileres de departamentos usados de 1 y 2 ambientes lo hicieron en un 58% en promedio. Es decir, poco más de 20 puntos por debajo de aquellos incrementos. Así lo refleja el estudio realizado por el sitio web de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Bs.As.

Históricamente, la renta de un departamento de este tipo “rondaba el 1% de su valor. Es decir, por un inmueble de 2 ambientes en Barracas -por ejemplo-, valuado en US$100.000, se hubiese esperado una renta de $15.000. Sin embargo, hoy ese valor no supera los $ 9.000”, dice Miguel Ángel Summa, vicepresidente primero de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI).

También, reconoce el directivo “es cierto que recién en julio o agosto pasado empezaron a estabilizarse los valores de los alquileres. Porque desde diciembre nadie sabía a qué valor alquilar”.

Pero más allá de la incertidumbre, el relevamiento realizado por Properati y Oikos muestra que el Índice de Precios de Alquileres (IPA), que ellos desarrollaron, aunque no lo alcanza, acompaña la misma tendencia que el IPC. Al tiempo que destaca dos razones por las que los alquileres no pudieron pegarse o aproximarse más a la inflación.

“Por un lado, vemos que luego de un tiempo el IPC tiende a igualar las variaciones del tipo de cambio, ajustando los precios luego de las devaluaciones. Mientras que los precios de los alquileres no se negocian día a día, como sí sucede con el precio dólar o los cientos de bienes y servicios que componen la canasta del IPC”, cuenta Gabriel Gruber, CEO de Properati. Y profundiza: “Por el contrario, los contratos de alquileres residenciales son por lo general a dos años de plazo y actualmente el precio se negocian en pesos por los primeros 12 meses, más un aumento fijo para los últimos 12”. Por otro lado, completa Gruber, “es lógico que los alquileres no acompañen la variación del tipo de cambio, porque los salarios tampoco lo hacen dado que son contratos que se negocian una vez por año”.

Aunque, el directivo de la CAPHyAI señala que los dueños están encontrando maneras de acortar la brecha que separa la renta percibida por alquileres del dólar y el IPC, teniendo en cuenta que los aumentos salariales también son escalonados. “Los contratos se están negociando con aumentos cada tres o seis meses que termina rondando un 30% de aumento anual”.

En la misma línea, desde Properati profundizan en el análisis sobre las variables que impactan en el IPA: “El último dato del índice muestra que la variación interanual es de 34% y se ubica en torno al aumento salarial promedio de la economía, y a su vez en el rango medio entre la inflación de los últimos 12 meses del 43% (IPC Indec) y la inflación esperada para los próximos 12 meses del 21% según el Relevamiento del BCRA”. Y concluyen: “Hoy en día el aumento anual en el precio de los alquileres se estaría fijando por encima de la inflación esperada pero por debajo de la pasada y seguramente en los próximos meses vaya convergiendo a la inflación esperada”.

Es que tras el salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, “que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler”, explica Juan Ignacio Fernández, economista jefe de la consultora económica Oikos. Sin embargo, “la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares”.

Hay que evaluar que a diferencia de lo que pasaba hasta hace algunos años, ilustra Summa, “hoy se alquila cobrando el alquiler más el pago de las expensas totales, tasa de agua (AYSA) e impuesto municipal por Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL). Es decir un inquilino debe agregar a su alquiler un 40% de lo que este represente para afrontar el pago de las expensas, impuestos y tasas. Por caso, una persona que paga $ 7.000 de alquiler por mes, termina gastando $ 9.000 y no puede ganar menos de $ 22.000”.

El Índice de Precios de Alquileres de CABA presentado por Properati y Oikos BsAs muestra la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA. El estudio capta variaciones de precios puras, obviando distorsiones producto de la variación mes a mes en la cantidad de m2 de las unidades ofrecidas en alquiler.