El mercado inmobiliario piensa moverse con los créditos indexados

ARGENTINA.- Los valores de los inmuebles casi no registran bajas significativas pese a que el mercado inmobiliario se desplomó a fines de 2011. El valor del metro cuadrado “aguantó” el temporal y ahora se ubica cómodamente en torno a los 2.000 dólares, en promedio, en la ciudad de Buenos Aires.

Sin mercado de crédito que apalanque las operaciones, tampoco hay deudas urgentes por pagar. Por eso ni los constructores (o mejor dicho los inversores que financiaron “desde el pozo”) ni los propietarios, tuvieron apuro para vender sus departamentos o casas en medio del virtual congelamiento del mercado que siguió al cepo cambiario.

Además, por culpa de una inflación anual que durante años se ubicó bien arriba del 20%, el ladrillo, una vez más, funcionó como refugio de valor, pese a que la renta de un inmueble, en un país riesgoso como la Argentina, llegó a asemejarse a la de un bono de los Estados Unidos. Ahora es un poco más alta, queriéndose acercar al 6% anual.

Para ahorristas/inversores conservadores, que no se sienten atraídos por el vértigo del mercado financiero, el ladrillo fue una caja fuerte a cielo abierto.

Lo cierto es que en un escenario de precios de los inmuebles atados al dólar, el valor de las propiedades se alejó de los salarios. Y los créditos hipotecarios prácticamente desaparecieron.

Una rueda conocida En abril de este año el Banco Central, avisando que no pretendía inventar la rueda, se lanzó a cerrar esa brecha. Copió el modelo chileno y lanzó créditos que se ajustan a la par de la inflación.

Esto permite una cuota inicial mucho más baja, ya que el capital de quien presta el dinero está protegido por la indexación. Es la contracara de los créditos tradicionales: por culpa de la inflación, la tasa de interés es muy alta, la cuota inicial es altísima, y la posibilidad de acceder a esos créditos, inaccesible para el 99% de los asalariados.

Los créditos indexados son una idea que, está probado, funciona en países que logran estabilizar sus tasas de inflación en un dígito, preferentemente debajo del 5%. Es el objetivo que se fijó el Banco Central para 2019. Con inflación más alta también funcionan, pero para el deudor, ver crecer su deuda a pesar de que paga su cuota al día es un shock.

Como era de esperar, los créditos UVA (antes UVI) arrancaron muy lentamente, pese a que ya están en el menú de propuestas de una decena de entidades financieras. Según datos del Banco Central, hoy computan créditos ya desembolsados por cerca de 500 millones de pesos, y creciendo a un ritmo de entre 10 y 15 millones de pesos por día.

Si se considera que el promedio de cada crédito ronda el millón de pesos, el resultado es que 500 familias ya aceptaron atar su deuda a la inflación. “De a poquito, la cosa avanza” suele decirles el presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, a sus colaboradores.

El Banco Central está convencido de que estos créditos se masificarán cuando la inflación se estabilice en el 5% anual.

Estos créditos parten de la base de que la porción de los ingresos familiares destinados a pagar la cuota del crédito se mantiene constante: una familia destinará durante 180 meses, por ejemplo, el 25% de su salario a saldar la cuota.

Si para un crédito de $1.000.000 la primera cuota es de 8.000 pesos, para un deudor que percibe ingresos por 32.000 pesos, la última cuota será de $22.000 para un salario de $88.000. Estos números se calcularon tomando en cuenta las metas de inflación que se fijó el BCRA de acá a 2019.

Para entender la diferencia con un crédito tradicional, por el mismo monto y otorgado a una tasa fija del 24%, todas las cuotas serán de $22.000 pesos. Se van licuando con la inflación, pero para poder acceder a ese crédito hay que tener ingresos de $88.000 hoy, y no dentro de 15 años. Esa es la clave del crédito UVI: la accesibilidad porque la cuota de arranque es mucho más baja, y muchas más familias logran pasar el filtro conocido como “relación cuota-ingreso”. Como se dijo más arriba, para que se masifiquen, hay que derrotar a la inflación. Y para siempre.