Los créditos hipotecarios masivos, todavía una materia pendiente

ARGENTINA.- La escapada de los precios de los departamentos, que cruzaron el umbral de los 2.000 dólares por metro cuadrado (30.000 pesos), contrasta con lo evidente: la falta de un mercado de créditos hipotecarios masivos, con ofertas orientadas a los distintos tipos de público.

En abril de este año se produjo un quiebre. Primero, el Banco Central lanzó los créditos cuya deuda se ajusta a la par de la inflación, mediante la Unidad de Vivienda (UVI). A favor: baja notablemente el piso para acceder a un crédito. En contra: el temor legítimo de ver crecer el monto adeudado. Atenuante: se supone que con ajustes salariales similares a la inflación, en el largo plazo el monto de la cuota ocupa una porción similar de los ingresos del deudor.

Casi al mismo tiempo, se sumó el Banco Nación, que optó por una oferta alternativa: tres años de cuota fija con tasa de interés del 14% anual, y tasa variable a partir de la cuota 37.

Una decena de bancos privados se están volcando por la opción UVI. Desde su lanzamiento, esta línea de créditos acumula desembolsos que ya alcanzaron los 92 millones de pesos. Y los bancos esperan que conforme vaya cayendo la tasa de inflación, mayor será la demanda de estos créditos.

La clave de estos préstamos UVI es que la cuota inicial es sensiblemente más baja que con cualquier otro tipo de crédito. Esto permite acceder, por ejemplo, a un préstamo de 2.000.000 de pesos (o 133.000 dólares), a 15 años y a una tasa del 5% anual, pagando una cuota inicial de 16.000 pesos.

Si se quiere pagar un poco más para escaparle a la indexación, el mismo crédito, en el Nación, permite pagar, durante los tres primeros años, una cuota fija cercana a los 27.000 pesos. Se ve que es una opción que  trae. Fuentes del Nación le aseguraron que tienen 1.500 créditos pre-aprobados –monto promedio 800.000 pesos– por un total de 1.200 millones de pesos. Y además tienen 27.500 solicitudes en proceso de análisis.

En el escenario actual, el crédito hipotecario puede ser una rueda de auxilio importante para los que tengan cierta capacidad de ahorro (o también aportes de la familia) o bien para quienes ya tienen una propiedad y la venden para, con la ayuda del crédito, ganar más metros cuadrados. De hecho los créditos no cubren más que el 70 o 75 por ciento de la operación.

Pero lo real es que tras una década de tasas de interés negativas, que desalentaban el ahorro, muchos hogares no cuentan con ese 25 o 30 por ciento del valor de la propiedad que quieren comprar.

Por eso, la reconstrucción del mercado de créditos hipotecarios puede llevar algún tiempo. El mercado inmobiliario argentino se mueve desde hace casi 10 años al revés de todo el mundo: al contado o con pagos anticipados, como es el caso de los fideicomisos al costo.