Las cinco claves que hay que tener en cuenta para invertir en real estate

ARGENTINA.- Ya sea para resguardar ahorros o como negocio, la industria de real estate es propicia para invertir en ladrillos. De todos modos, un mercado quieto e incierto como el actual obliga a tomar recaudos y no correr riesgos en el momento de tomar la decisión. Varios especialistas concuerdan que son  cinco segmentos para invertir hoy y el ABC de cada negocio que detallamos a continuación:

1| TERRENOS: OPORTUNIDADES DE CARA AL BLANQUEO

La expectativa del recambio presidencial y la salida del cepo cambiario hicieron que muchos desarrolladores e inversores comenzaran a buscar terrenos a partir del segundo semestre del año pasado, con el objetivo de lanzar nuevos emprendimientos. Esto provocó que los lotes más codiciados de los principales centros urbanos del país se revalorizan hasta más de un 20% en el último año y, a la vez, se volvieran escasos. Por eso hoy, mientras algunos actores del mercado esperan el momento para construir, otros analizan nuevas oportunidades de inversión en zonas que no estaban en el radar del negocio hace unos años, de cara a la tan esperada -y demorada- reactivación de la economía en general, y al blanqueo de capitales y un posible renacer de los créditos hipotecarios, en particular. El mercado de terrenos está demandado, pero con falta de buenos lotes porque muchos se estoquearon con tierras tanto en CABA como en el primer cordón del GBA; esto hizo que los valores se disparasen, describió Héctor D'Odorico, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario. Pero también impactaron sobre el precio de la tierra cuestiones vinculadas con la aprobación de planos por parte de municipalidades, que utilizan criterios urbanísticos mucho más sofisticados, a veces un poco arbitrarios, añadió el rector de la escuela de negocios En real estate, Damián Tabakman. Hoy los valores promedio de los terrenos con mejor ubicación están en los u$s1.500 de incidencia por metro cuadrado. Los lotes que se vendieron a precios récord no desencadenaron el inicio de proyectos porque la preventa en pozo está muy débil. Esto debería reaccionar con el blanqueo, la baja de la inflación y el despegue de los créditos con UVI para la clase media, estimó Tabakman.

Ante esta coyuntura y buscando afrontar costos de tierra más bajos, las constructoras apuestan desde hace un tiempo por grandes fracciones de tierra, por ejemplo, en la zona sur porteña, apunta D'Odorico. En lo que se refiere a la provincia de Buenos Aires, por ejemplo en Pilar, los precios están bastante deprimidos, parten de u$s1.700 de incidencia por metro cuadrado, y pueden llegar a tener un repunte. Si los costos de los departamentos aumentan, también subirán los valores de los terrenos, explica Horacio Benvenuto, gerente de Izrastzoff Propiedades. Otra de las zonas con gran potencial es el Nuevo Escobar, donde hay tres barrios que sobresalen del resto: San Matías, El Cantón y Puertos, de Eduardo Costantini. En los dos primeros, los lotes arrancan en u$s30.000, mientras que en Puertos, los precios casi se duplican, resalta Benvenuto, quien prevé que los valores de esta zona suban en promedio alrededor de un 15% anual.

2| COCHERAS, UN NEGOCIO QUE PREVALECE

Más allá de los vaivenes económicos y las coyunturas, la inversión en cocheras parece ser una opción siempre considerada.

El secreto está en las distintas modalidades que hoy ofrece este nicho. Desde la Inmobiliaria Bullrich aseguran que en este segmento hay dos tipos de inversores: los mayoristas, que acceden debido a la buena rentabilidad del ticket, o inversores que compran de a una unidad, ya que el ticket es muy bajo y la rentabilidad es mejor que en un departamento u oficina.

Históricamente, la zona más demandada en el uso de cocheras era el microcentro porteño, pero hoy en día Barrio Norte, Palermo y Belgrano son barrios que comienzan a ocupar su espacio en este segmento del mercado inmobiliario.

Dentro de Capital Federal, el valor de estas propiedades tiene una dispersión según las diferentes ubicaciones y oscila entre los u$s15.000 y u$s45.000, con una renta del 4,5% o 5%. En zona norte, el precio aproximado de compra es de $365.000, con una rentabilidad del 8%.

Por eso, desde Bullrich aseguran que ya son muchos los desarrolladores que están mirando con buenos ojos esta opción a la hora de comprar un terreno y proyectar una nueva construcción.

3| COUNTRIES: LA TIERRA ES LA CLAVE

Según los desarrolladores de countries y barrios privados, el mercado recién se está levantando. Los negocios hoy son muy finitos. El negocio del desarrollador es cargarle un plus a la tierra y hacer un fideicomiso de construcción al costo, comentó Nicolás Lang, gerente comercial de Adrián Mercado Negocios Inmobiliarios, y explica que ése es el mecanismo que utiliza el 99,99% de los desarrolladores. Lo que se suele hacer es sumarle un 20% al valor de la tierra e incorporarlo al fideicomiso. Es la única manera de ganar, resume. En línea, Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles, asegura que la rentabilidad de hoy también tiene que ver con cuestiones vinculadas al tiempo del negocio. Ambos coinciden que la tierra es la clave y que en la actualidad hay escasez. Lo bueno ya se vendió. Hoy quedan las fracciones de suelo que antes no considerabas y hoy son perlas, expone Lang. Oppel añade que el mayor valor de la tierra, dada su escasez, y un fuerte aumento de los costos de construcción limitó el negocio dio lugar a oportunidades dentro de los usados a precios de venta por debajo de su costo de reposición. Además, observan que las nuevas políticas económicas y la salida del cepo fueron determinantes para reimpulsar la actividad. Con el Gobierno anterior el mercado no existía, afirma Lang aunque se muestra prudente al hablar de reactivación. Hoy el mercado está reacio a lo que es barrios privados y countries, sin embargo, estamos empezando a escuchar la palabra mercado y la palabra créditos, analiza.

Se notan las primeras señales de lo que venimos afirmando desde principio de año y es que el boom recién empieza. No hay que perderse esta oportunidad, finaliza Oppel.

4| EXTERIOR: INVERSIONES PARA EL PALADAR ARGENTINO

A la hora de invertir en tierras y propiedades, sobrepasar las fronteras es una gran opción. Dentro de las más elegidas por los argentinos están Miami y Punta de Este. Gustavo Calderón, chief executive officer & founder de Moebius Investment Funds, explicó a Ámbito Biz que Miami es un lugar con un mercado inmobiliario de gran volumen y movimiento, lo que asegura valor relativamente constante o con una ligera tendencia a incrementar su valor.

En Florida el costo de mantenimiento no es alto, con un impuesto anual del 2% del valor del inmueble, y un costo adicional muy bajo. La compra puede hacerse tanto como persona física como abriendo una corporación. En caso de necesidad de financiación, deberá hacerse con una entidad local, que cubre hasta el 60% de la propiedad. Y una cifra adecuada para dar el primer paso es de u$s100.000.

Resulta atractivo poder comprar el inmueble y que genere una renta. Algunos pueden optar por comprar la unidad financiada y aplicar la renta al pago de una parte de la cuota de la hipoteca, con lo que en términos de inversión real el rendimiento es mucho mayor, aconsejó Calderón, quien distingue entre dos tipos de inversores: la compra para uso y revalorización, y la que es para un negocio financiero. En el primer caso se puede estimar un aumento del valor de la propiedad de entre 20% y 25% en 4, 5 o 6 años. Para el segundo, puede ser bastante más y se puede elegir por entrar o salir del negocio en cualquier momento.

Por otro lado, Punta del Este además de un destino turístico internacional de alta gama, es una atracción para los inversores. Eduardo Gagliano, director comercial de Solanas Vacation (Grupo Solanas), comentó que allí la rentabilidad en cuanto a los alquileres es del 6% al 7% anual y el valor de las propiedades es creciente. Gagliano recomienda una inversión menor que u$s100.000.

En los últimos años se ha desarrollado mucho la actividad inmobiliaria en Punta del Este, eso hace que las zonas céntricas estén más pobladas. Esto hace que lo que está más alejado tenga grandes posibilidades para invertir, sostuvo.

5| CROWDFUNDING, SIN INTERMEDIARIOS

La tecnología es una gran facilitadora y democratizadora en cada nicho donde se mete. Así las plataformas colaborativas y de crowdfunding en distintos segmentos explotan apenas son creadas, y el sector del real estate no es ajeno a ello.

Aunque en Latinoamérica es un mercado todavía muy embrionario, mueve 35 billones de dólares en el mundo, afirma Sofía Gancedo, gerente de operaciones de Bricksave.

La compañía propone un modelo de negocios en el que se eliminan los intermediarios. Los miembros de la plataforma invierten colectivamente en propiedades de lujo en todo el mundo, y comparten los ingresos de alquiler, así como una parte proporcional de los beneficios una vez que la propiedad se vende después de cuatro años. Los crowdfunders pueden invertir u$s2.500 y luego mantener un seguimiento de su inversión a través de su cuenta de Bricksave, que se hace cargo de la totalidad de la administración.

Gancedo subraya que con este sistema, en lugar de comprar un departamento en Miami o Buenos Aires, por ejemplo, se pueden invertir 10 mil dólares en un lugar, 10 mil en otro y diversificás tu riesgo. Los rendimientos que nosotros ofrecemos en dólares van entre un 8 y un 13 por ciento anual, advierte.

Crowdium selecciona los proyectos que tengan el menor riesgo constructivo, financiero y comercial; luego una fiduciaria reconocida arma la estructura legal (fideicomiso) para permitir el acceso de los inversores, explica, por su parte, Manuel Estruga, fundador y director de Newlink Capital, empresa dueña de Crowdium. Le brindamos la posibilidad a cualquier persona de invertir desde $25.000 en el Mercado Inmobiliario utilizando como vehículo algo muy conocido como el fideicomiso, añade.

Los clientes e inversores son captados y atendidos por las inmobiliarias que les ofrecen los productos de Crowdium, y una vez elegido el proyecto, el sitio centraliza y coordina la interacción de los clientes con el fideicomiso para completar el fondeo necesario. Una fiduciaria reconocida, prestigiosa y externa a la empresa administra los fondos para asegurar el manejo transparente de los mismos. Una vez finalizado el período de suscripción se adquiere el activo a nombre del fideicomiso. La fiduciaria CFA Compañía Fiduciaria Americana S.A. se encarga de administrar el activo y de repartir las ganancias periódicas entre los inversores. A su vez, Crowdium y su equipo de especialistas realizará estudios económicos y de mercado de forma periódica para determinar el mejor momento de venta, con el objetivo de que los inversores puedan percibir el mayor retorno de sus inversiones, comenta y destaca la facilidad del proceso: El cliente tiene resuelto la negociación, el pago de comisiones, la coordinación de la compra, gestión de escribanos, la compra y la posterior administración de la propiedad.

Las perspectivas de rentabilidad que hoy ofrece la firma son de entre el 20% y el 40% en dólares de rentabilidad total estimada en proyectos de viviendas terminadas con renta y revalorización y loteos, con la posibilidad de un aumento de precios exponencial en menos de 4 años.