Real Estate: la recuperación va a paso lento

ARGENTINA.- Pasó la primera mitad del año y llegó el segundo semestre. A pesar del fin del cepo cambiario y la unificación en la cotización del dólar, el acuerdo con los holdouts, el incremento en escrituración de inmuebles, el lanzamiento de líneas hipotecarias y la aprobación del blanqueo de capitales que atraería inversiones, los desarrolladores, brokers y analistas del sector son prudentes para lo que resta de 2016.

Si bien el clima es positivo y confían en que hay un enorme mercado por explotar, los altos niveles inflacionarios, el elevado costo de la construcción en dólares y la falta de un plan económico claro moderan el ánimo inversor y el cierre de las operaciones. Se espera que el crecimiento llegue en 2017 a partir de un panorama económico estable, bajen los costos, se afiance la confianza para atraer a los fondos de inversión extranjeros y se reactive la demanda interna.

En CABA, según el Colegio de Escribanos porteño, hubo 15,3% más contratos de compra y venta de propiedades durante los primeros cinco meses del año (13.950 escrituras) respecto a igual período de 2015. En mayo -última medición difundida- se cerraron 3.648 acuerdos, 9% más que en abril y 16,5% interanual. "El primer semestre fue un poco lento pero se siguió adelante con las obras y la búsqueda de nuevos proyectos. La idea es que empiecen a llegar inversiones y la gente invierta más. Hay varios grupos que demostraron interés y hay tendencia a querer invertir más hacia fin de año o principios del que viene", dice Ariel Wasserman, director de BW Group.

El gerente Comercial de Ayres, Martín Fabiani, cuenta que durante la primera mitad del año "se movió de manera pareja: lotes, oficinas y condominios de vivienda". En Pilar, la empresa construye Ayres Vila, lifestyle center que avanza con Vilahaus, cinco módulos de residencias. Los primeros tres se entregarían en diciembre mientras que los otros dos, en marzo del próximo año, mes en el que también tendrá finalizado Skyglass 3, edificio de 90 oficinas con un basamento comercial de 1.500 m2.

Respecto a los sectores concretando operaciones, Wasserman sostiene que los argentinos están en "un momento de adecuación a una nueva economía. Lo que es para clase media baja está más frenado y ABC1 se mueve, pero lento. Proyectos bien ubicados y con buenas propuestas entusiasman a la gente". BW Group lanzará a fin de año un nuevo emprendimiento en Palermo Hollywood: un edificio multifunción con 14.000 m2 de oficinas, parking para 216 autos, locales comerciales y ocho salas de cine.

En tanto, en la provincia de Buenos Aires, la tendencia también es superadora: en mayo hubo 8.905 escrituras, cuando en el mismo mes de 2015 se registraron 8.673, aunque muy lejos aún de las 12.857 durante el quinto mes de 2008. Según el relevamiento, desde febrero de 2016 las operaciones se mantienen arriba de las registradas en igual período del año anterior.

Wasserman explica su experiencia de venta en dos de las obras que tiene en marcha, en Vicente López (View) y Barrio Norte (The Edge), que desarrolla junto a KWZ. En la primera se entregaron departamentos durante el primer semestre, pero las ventas "estuvieron frenadas" ya que, como hay que tomar posesión, se necesita desembolsar todo el dinero. En tanto, "se movieron más" las operaciones en la otra obra, donde se puede financiar una parte en cuotas porque las unidades se finalizarán en octubre.

Dentro del nicho de productos vacacionales, Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar SA, apunta que "hay pocas transacciones por parte de compradores finales de lotes unifamiliares, pero se mueve el mercado de inversores que toman posiciones para luego construir. Sucede mucho más que antes, sobre todo respecto de quienes construyen productos multifamiliares. Hay expectativa y consultas pero esperan a que se definan los nuevos escenarios". La firma ofrece loteos de productos unifamiliares en el norte de esa ciudad costera, en los barrios Los Álamos, Isla del Golf y Tridente. En multifamiliar, tienen el loteo Náyades en el centro de Pinamar.

Paso a paso

El vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Gustavo Llambías, aporta su mirada: "El sector ha estado como el país: esperanzado en el cambio de contexto y con la posibilidad del Gobierno de lograrlo, pero sufriendo los rigores de la herencia. Con baja actividad en materia de nuevos desarrollos y con dificultades de venta en todo aquello que no sea excepcional".

El director Ejecutivo de Comasa, Bruno Martino, avanza con la construcción de las residencias Vilanova Haedo, el complejo Vilanova Office y tiene en carpeta lanzar Vilanova Ramos, Manzana II. Según su experiencia, "hubo una tasa de conversión baja" durante el primer semestre dado que "el nivel de transacciones fue moderado", pero se mantuvo "muy elevado el nivel de consultas".

Diego Migliorisi, socio Gerente de la inmobiliaria que lleva su apellido, puntualiza que las consultas en todos los segmentos aumentaron 40% interanual: "El mercado va recuperando la confianza. Pero la lucha contra la inflación es aún una asignatura pendiente".

Para Graciana Calcavecchia, gerente Comercial de la constructora CRIBA, "el impulso que pareció tener la actividad a finales de 2015 como consecuencia de la liberación del cepo no se vio reflejado en el primer semestre" No obstante, aclara, siguen en marcha los proyectos que ya estaban lanzados y "hay una buena perspectiva para los que se están por comenzar, aunque a un ritmo un poco más lento".

Francisco Altgelt, VP de Altgelt Negocios Inmobiliarios, destaca que el cambio de Gobierno, el levantamiento del cepo y la estabilidad del dólar generaron un mayor movimiento, sobre todo en el mercado del usado: "Reaparecieron los compradores de los departamentos de hasta 150 m2 y volvió a utilizarse el boleto como instrumento de pago".

David Cipolla, director de la inmobiliaria homónima, detalla que "en lo que respecta a ventas, hubo mucho movimiento de unidades chicas compradas por inversores, de 1, 2 y 3 ambientes en

Las Cañitas, Palermo, Belgrano y Núñez. También de 3 y 4 dormitorios, donde familias que venían retrasando el proceso de mudanza lo concretaron".

El presidente de GNV Group, Alejandro Ginevra, se muestra confiado: "El segmento de lujo tiene sus pequeños altibajos pero funciona. Este semestre se vendió como en los últimos años". El grupo desarrolla el megacomplejo Madero Harbour, en 8 hectáreas del dique 1 de Puerto Madero, que comprende residencias (a u$s 7.000 el m2) y cuatro torres corporativas bajo la marca World Trade Center -dos ya están inauguradas y el segundo par se entregará el mes que viene con todas sus unidades vendidas salvo una oficina.

El proyecto incluye áreas comerciales (en funcionamiento) y un shopping en etapa de presentación de planos ante el Gobierno porteño para tenerlo listo en 30 meses. El mes próximo inician las obras para construir Harbour Tower, edificio de 50 pisos con 150 viviendas y amenities de lujo y para 2017 se sumará el inicio de un hotel de 120 habitaciones con residencias operado por una cadena internacional.

Expectativa en alza

Para Llambías, el semestre actual "será mejor, sobre todo en materia de fijación del rumbo económico y de confirmación de inversiones". Pero agrega que "habrá que esperar a 2017 para ver modificaciones significativas en la operatoria comercial".

Mario Gómez, directivo de Colegio Profesional Inmobiliario, acota que las inversiones extranjeras "volverán una vez recuperada la confianza. En el mundo hay liquidez y la Argentina es atractiva. El segundo semestre será mejor, pero no la panacea. Hay que controlar la inflación para hacer accesibles los inmuebles a la demanda insatisfecha".

En tanto, Altgelt estima que la segunda mitad del año "será de transición mientras se acomodan los costos. La obra pública de infraestructura dará oxígeno a la construcción y eso será un ancla para el crecimiento económico, donde los créditos hipotecarios jugarán un rol muy importante".

Eduardo Inigo, gerente Comercial de la empresa de grifería sanitaria Piazza, observa que "en el primer semestre las ventas fueron dominadas por los productos del segmento medio a alto y en las últimas semanas aparecieron pedidos de cotización de productos más económicos, relacionados con la obra pública".

Según Ginevra, se reunió con fondos de inversión en EE.UU. para tentarlos a que traigan sus capitales al país: "Están bien predispuestos, esperando el momento oportuno de que se clarifique la situación y pasen las discusiones por el aumento de las tarifas y el blanqueo". Para él, "el mercado se depurará cuando mejore la economía".

Shaw es más cauto: "Si bien hay gente que apuesta a que los fondos de inversión inmobiliario se transformen en un jugador importante, aún es incierto". El elevado costo de la construcción es otra de las preocupaciones. "Está muy alto y se dilata el comienzo de construcción de casas. Están llevando una parte de la actividad del ‘nuevo al usado’ o del ‘pozo al usado’", advierte.

Crédito y blanqueo

Los planes para responder al déficit habitacional que impulsó el Gobierno comprenden la propuesta del BCRA de implementar créditos hipotecarios mediante una nueva unidad de vivienda (UVIs) a una tasa de interés que promediará el 5% (ajustable en base al CER), las líneas del Banco Nación con tasa fija subsidiada del 14% durante los primeros tres años y la adaptación del Procrear a un nuevo esquema para los sectores más vulnerables.

Aún sin verse reflejada la implementación de estas herramientas, en mayo las escrituras con constitución de hipotecas bancarias en CABA fueron 487, un aumento de 49% en relación a igual mes del año anterior. En tanto, durante los primeros cinco meses de 2016, los actos con este tipo de garantías sumaron 1.807, 34,4% más interanual. Si bien es una participación del 13% sobre el total de operaciones, "aún lejos del pico de 19,8% observado en los primeros cinco meses de 2012", destacan desde el Colegio de Escribanos porteño.

Respecto a la influencia que implicará la disponibilidad hipotecaria, Llambías opina que "no será inmediata. Los créditos más interesantes son los nominados en UVIs, pero falta legislación específica y los niveles de inflación complican las decisiones. Mientras, los créditos del Banco de la Nación y Procrear ayudan a poner en juego a los sectores medios y medio bajos. A partir de 2017, se vería un impacto, en especial en áreas del GBA y del Interior".

Dentro de los sectores de vivienda media y económica, Ginevra evalúa que "hay muchísimo por crecer. Las líneas del Nación son más acordes al momento actual y el plan con las UVIs será el próximo paso de financiamiento, también para inversiones en firmas de seguro o plazos fijos".

A su vez, Matías Santoro, CEO del grupo FBA, que realiza crowdfunding inmobiliario, puntualiza que "los desarrollos crecerán en áreas secundarias, aunque muy bien comunicadas, como San Cristóbal, Parque Patricios, Boedo y Villa Crespo".

Pero Fabiani advierte la urgencia de controlar las variables económicas: "Los créditos deberían influenciar positivamente las ventas de propiedades en desarrollo. Pero debe bajar la inflación y las tasas de interés". Shaw coincide: "Estas herramientas están muy bien pensadas para el largo plazo. Pero en el corto no generará mucha actividad ni ayudará a solucionar el enorme desafío de falta de vivienda".

Otra de las claves es la captación de fondos a partir del blanqueo de capitales promovido desde el Gobierno. "Seguramente los capitales querrán invertir en el sector", augura Ginevra. Para Llambías, "el sistema para el desarrollo inmobiliario que habilite a sinceramientos a tasa 0 no es de inversión directa, sino que requiere de un vehículo como los fondos comunes de inversión, que tienen importantes requisitos formales y de gestión que no están al alcance de la mayoría de los desarrolladores". Y respecto a la posibilidad de inversión directa en inmuebles existentes de gente que blanquee pagando la tasa prevista, "el impacto real dependerá del grado de aceptación que tenga esta modalidad".

 "El blanqueo genera expectativas, pero no sabemos cuáles serán los resultados concretos porque todavía no está la reglamentación. En principio no está pensado para alentar la construcción y la generación de oferta de vivienda", critica Shaw. Martino suma su mirada: "Se espera la vuelta del inversor a roles significativos de manos del blanqueo de capitales. Los primeros gestos de los créditos hipotecarios pueden verse dentro de 2016, aunque el volumen pasará a ser considerable recién en 2017".