Real Estate argentino expectante por el precio de las propiedades

ARGENTINA.- Dentro de exactamente dos semanas asumirá un nuevo presidente de los argentinos. Las expectativas son alentadoras sobre los cambios económicos que podrían venir de su mano para el mercado inmobiliario, aunque hay prudencia sobre el tiempo que podría demandar una reactivación firme del sector. 

Esto dependerá, fundamentalmente, de cómo pueda desarticularse el cepo, de la magnitud e impacto que tendría una posible devaluación, la forma en que se unifique el tipo de cambio y del plan para domar la inflación, paso imprescindible para iniciar un programa de créditos hipotecarios serio y en condiciones accesibles.

Los precios de venta de las propiedades están alineados con este clima. Unos puntos más arriba u otros más abajo -según la fuente que se consulte- pero hay coincidencia en que los valores de la oferta en dólares permanecen estables, expectantes de los cambios políticos y económicos del país que reactivarían al sector. Los terrenos y los alquileres de oficinas son las excepciones: presentan tendencia alcista.

"Los precios están en una meseta que data desde hace más de un año. El nivel de actividad en el mercado inmobiliario se encuentra estancado pero, pese a ello, los precios no disminuyeron. En caso de mostrarse una sobrevaluación, habrían caído pero esto no ocurrió. Tampoco están subvaluados, ya que los propietarios pueden tomar la opción de esperar antes de ingresar al mercado de compraventa, por ejemplo, ofertando en el mercado del alquiler", considera Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economía de la Fundación UADE.

Según datos relevados por el sitio Zonaprop, los precios de venta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvieron estables y sin cambios significativos durante 26 meses, en torno a valores de u$s 2.050 a 2.080/m2 desde octubre de 2012 hasta noviembre de 2014. Ese mes "marcó un punto de inflexión en la serie y a partir de entonces se consolida una tendencia de crecimiento a una velocidad media del 3,5% anual", sostiene Adrián Giménez, CEO del portal.

En octubre de 2015 el precio promedio estaba en u$s 2.160. Abasto, Las Cañitas y Chacarita son los barrios que registraron mayor alza, con incrementos que superan el 6% anual en dólares. "Los valores actuales de las propiedades sí reflejan la realidad económica del mercado, aunque esto no invalida que -ante cambios contextuales relevantes, como por ejemplo un fuerte shock en el tipo de cambio- los precios del sector se reacomoden a un nueva realidad económica. 

El sendero general de precios y la bajísima relevancia del crédito hipotecario son fenómenos inconsistentes con una hipótesis de burbuja de precios inmobiliaria. Es decir, a diferencia de lo que ocurrió en estos últimos años en varias ciudades latinoamericanas, no se registró en la Ciudad de Buenos Aires una burbuja inmobiliaria que inflara los precios artificialmente", opina Giménez.

Para Reporte Inmobiliario, consultora y sitio de noticias del sector, los números que relevaron de precios de departamentos usados de Capital dan algo más bajo: en agosto de este año, el valor promedio era de u$s 1.817. Su presidente, José Rozados, aclara que las ventas actuales representan aproximadamente un 40% de las existentes hasta hace cuatro años, lo que deja en claro que al no ajustar por precios, el mercado lo hace por cantidad.

"Los precios de las propiedades terminadas están estables y -para el caso de los proyectos- siempre las listas se van actualizando con el Índice de la Construcción (de la Cámara Argentina de la Construcción, CAC) que va de un 1% a 3% mensual", detalla Sebastián Ponte, CEO de Altezza Construcciones.

Por su parte, los terrenos están en un punto alto porque "muchos inversores y hasta outsiders del mercado están apostando a una buena coyuntura para el negocio inmobiliario y se posicionan en tierras. Si bien no necesariamente todos tendrán un gran negocio, dadas las incidencias que aceptaron", agrega Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons.

Recuperación

"Si bien la demanda en el sector Premium se mantiene sostenida, el resto del mercado se encuentra ralentizado, esperando nuevas medidas económicas que mejoren el clima de negocios", considera Martín Roel, gerente General de la desarrolladora Vizora. 

Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, reconoce que "las propiedades están sobrevaluadas en relación al poder adquisitivo de los consumidores. Si hubiese crédito hipotecario en condiciones lógicas, la gente compraría sin preguntarse si están sub o sobrevaluadas las propiedades y aún estaríamos baratos respecto a la región". 

Futurología

"Existe un ánimo colectivo de optimismo en la industria a que cambien las condiciones económicas y se genere un contexto positivo para el crecimiento del negocio", comenta Gustavo Ortolá Martínez, presidente de Go Real Estate y tesorero de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). "En un supuesto escenario en el que se cambien abruptamente determinadas políticas macroeconómicas y que el mercado en general las convalide, la recuperación en términos de precio, volumen de obra nueva y compra venta de usados va a ser instantánea e, inevitablemente, se trasladará a los precios", afirma por su parte Leonardo Rodríguez, CEO de Comunidad de Inversión (CMNV).