Pese al boom del crédito hipotecario, las obras privadas se demoran

ARGENTINA.- Una de las variables que se mantienen constantes en la economía argentina es la demanda de vivienda. Se estima que el déficit habitacional se acerca a los 3,5 millones de hogares a nivel nacional, el equivalente a 12 millones de personas. En los últimos dos años, el crédito hipotecario que encaró el Gobierno nacional en diálogo con la banca privada mejoró, en parte, el escenario de inaccesibilidad a la vivienda. Pero aún con muy buenos números, el negocio del préstamo no fue suficiente para cubrir las necesidades. Este factor y otros, como la disparada del precio del metro cuadrado, la falta de financiamiento para los desarrolladores y el costo de edificar pusieron a la obra privada en una situación expectante y bastante heterogénea. Esta actividad es un punto central para acompañar a la obra pública que la Nación impulsó como eje central de la incipiente recuperación económica.

"No hay datos del gobierno de la Ciudad en relación a los metros cuadrados registrados este año. Pero hay algunas cifras que son anticipatorias, como las encomiendas que registran los profesionales en el Consejo Profesional de Arquitectura", cuenta José Rozados, de Reporte Inmobiliario. La encomienda es lo primero que se registra antes de cada obra y "eso da un crecimiento al tercer trimestre del 40%, en relación al año pasado", destaca el consultor.

En Provincia de Buenos Aires la información está aún más dispersa porque depende de cada municipio, no existe un registro unificado, según explica Rozados y agrega: "Pero todo nos indica que la actividad mejoró, los desarrolladores están buscando terrenos, aunque es complejo cuantificarlo".

Según Rozados, "el mercado tiene potencial para producir 200.000 viviendas por año".

En la marea de cifras que se manejan en el sector, una recopilación permite comprobar el diagnóstico de los especialistas sobre una mejora. En manos del Gobierno nacional está hoy un informe de Coyuntura de la Construcción que elaboró el IERIC con datos a octubre. Allí se especifica que "a la tracción de la obra pública () se ha plegado en los últimos meses la recuperación de insumos más ligados a obras residenciales y a la remodelación, como sanitarios y pinturas". Aunque aclara que, de todas formas, "el promedio del Índice Construya en lo que va del año se ubica todavía por debajo de 2015 y también de el de 2013. En sintonía con el consumo del cemento en bolsa se ratifica que la construcción residencial privada aún no alcanza sus mejores desempeños".

En el trabajo hay otro dato a observar: el número de empleadores en actividad en la industria de la construcción ascendió en septiembre a 22.051, un 0,95% más que en igual mes del año anterior.

Asimismo, se especifica que en agosto (último dato disponible), "se verificó un significativo incremento del nivel de ocupación. (...) En sólo un mes se crearon 7600 nuevos puestos de trabajo registrados, alcanzando un total de 417.955 puestos, una mejora intermensual de 1,9%".

Estos datos y otros (como la suba de 10% en el empleo registrado en constructoras de más de 500 trabajadores), son los que la Nación considera a la hora de relevar el estado en el que está el ladrillo privado. Falta aún un dato que podría ser muy importante para dimensionar el fenómeno, pero que no está desglosado: el de escrituración del Colegio de Escribanos de la Ciudad, que aún no diferencia entre escrituras de nuevos y usados. Lo que más aporta en este sentido, aunque tampoco es indicador claro, es la cifra del Indec sobre permisos de construcción, que fue 20,5% superior al metraje de agosto de 2016.

Rodrigo Fernández Prieto, uno de los principales desarrolladores de Capital Federal, aporta que el segmento ABC1, en el que trabaja su compañía, no marca el amperímetro del mercado, pero sí predice lo que va a venir para el mercado medio y convencional. Lo describe como una especie de indicador del "derrame" de la obra top hacia los rubros medios. "Se nota en la licitaciones de compra de tierra que hay un ánimo de interés e inversión de los empresarios nacionales, donde realmente se están comprando y posicionando de cara a lo que viene, los cuatro o cinco años, y se están pagando incidencias altas", explica. Y agrega que "la actividad no llega, por supuesto, a los niveles que tenía en el año 2007 o 2009, donde lo que hacías te lo sacaban de las manos, pero está comenzando un ciclo un poco más serio y sostenido donde paulatinamente las ventas, mes a mes, tienen como un crecimiento básico que no decae. Es mucho mejor que el 2016, no es una explosión de compras, pero tiene un crecimiento sólido y basado en una realidad".

Coincide con ese diagnóstico Daniel Muñíz, vocero del Grupo Construya, que agrupa a los fabricantes de materiales. "La sensación nuestra es que la obra privada no ha despegado. Si uno ve el despacho de cemento en general, lo que es bolsa (obra privada), está en un número muy por debajo del Índice Construya, entre el 3 y 4% de crecimiento. A granel (obra pública), en cambio, despegó mucho, y es lo que modifica el número, hoy está cerca del 18% según la Cámara Argentina del Cemento". Respecto a las razones por las cuales se demora el boom de la obra privada, Muñiz destaca que "todavía no despega porque los hipotecarios que hubo fueron para vivienda nueva, o no les queda para las reformas o todavía no hacen obra privada. Mucho de compra y poco de refacción. Y lo de los fideicomisos e inversionistas, hasta que no haya más financiación, baje la presión tributaria y los índices de Lebac, va a ser muy difícil que la gente ponga el dinero a trabajar en la construcción".

En este escenario, desde el Gobierno tienen claro que hay que redireccionar el esfuerzo para el 2018, haciendo foco en la consolidación de la oferta y el acceso al financiamiento, ya habiendo generado una base en el corriente año de lo que es créditos para apuntalar la demanda.

Precios y cotización

Casi a la par de la explosión del crédito hipotecario, se generó un fenómeno especulativo con el valor de la vivienda. Según cifras de Reporte Inmobiliario, al tercer trimestre, comparado con septiembre del año anterior, en Capital Federal los inmuebles usados de dos y tres ambientes subieron un 11,7%, mientras que en el Gran Buenos Aires, sobre 134 localidades del primer cordón, el alza fue de un 13%. "La aceleración que notamos en los últimos meses es aún mayor", detalla Rozados.

"Los costos de construcción y valores que tenemos son altos, el metro cuadrado vale u$s 2500 en zonas medias y eso era lo que costaba un high class", completa Bruno Martino, de la firma Comasa. El empresario cree que en lo que es obras de arquitectura, "hay un nivel de actividad fundada en la confianza de los desarrolladores inversores, porque el boom del préstamo hipotecario no generó aún un derrame enorme, y el acceso a líneas de financiamiento para desarrollos está aún muy verde. El crédito está yendo 100% al usado", dice.

Su compañía está casi centrada en uno de los rubros más dinámicos de la obra privada, un sector específico que es una isla de certezas en medio del carreteo de la obra privada. La referencia es para las obras privadas para industria y agro-industria (puertos cerealeros, centros de acopio de granos, plantas de producción de biodiesel, centrales eléctricas). En ese negocio de grandes obras civiles, los precios impactaron poco y los números son sobresalientes. Desde 2015 a la fecha, creció 100% por año, con eje en los corredores desde Ramallo hasta Santa Fe, Quequén, Bahía Blanca; San Lorenzo y Timbúes.

Fernández Prieto sostiene la misma hipótesis que Rozados sobre los precios, pero con una variante de diagnóstico. "En los últimos diez años, el high class elevaba la vara del precio de venta, cuando el ABC1 valía 2000, el resto valía 1200. Y ahora el ABC1 vale 2500 y es el segmento medio normal el que infla un poco el valor de la unidad y el precio del high class subió empujado por lo de abajo. No por falta de oferta, como era antes, sino porque lo de abajo empieza a empujar", afirma.

En relación al costo de la obra, Fernández Prieto detalla que "hoy está cerca de u$s 2000 ó 2100 el metro cuadrado, se ha moderado bastante de lo que venía subiendo, en aquel escenario se hacía complicado planificar a cinco años con una inflación no controlada. Este año ese problema tuvo un respiro". En la misma línea, Rozados señala que "cuando aumentan los precios es un aliciente para que haya más oferta, para que los desarrolladores hagan unidades, pero hay que ver cómo se equilibra la demanda".

Apunta, además, que hoy la gente compra "a partir del crédito, de las cuotas, no compra desde el valor final sino que piensa cuánto va a pagar por mes, cuánto puede asumir de deuda".

Hernán Nucifora, desarrollador de la firma Global Investments, aporta que "aunque la demanda viene empujando el precio, hay que reconocer que estábamos muy por debajo de los valores de la región".

El empresario asegura que el metro cuadrado en Santiago de Chile se acerca a los u$s 5000; en San Pablo, a los u$s 7000, y en Asunción del Paraguay o Santa Cruz de la Sierra (Bolivia), oscila en los u$s 3000, contra los u$s 2500/2600 de Buenos Aires.

En la misma línea, el desarrollador reclama un mayor trabajo con el Estado para alcanzar condiciones similares de financiación y crédito para los emprendimientos nuevos. "Previo a las elecciones, se informó más de lo que se está otorgando. Es un negocio para grandes constructoras. Hay mucha demanda y oferta de departamentos usados, pero poco desarrollo o pozo. Antes la

gente entraba a un plan de pozo a dos años con cuotas de 30 ó 40.000 pesos; hoy puede pagar un inmueble nuevo a 20 años. Por eso entendemos que es necesario un financiamiento en el pozo".

El avance de la obra privada en Capital sorprende con algunos cambios. Por ejemplo, Prieto sostiene que por cuestiones de inseguridad y un parate comercial de la zona, Palermo Hollywood y Soho perdieron terreno. Los que recogieron el guante fueron San Telmo y Balvanera, en el sur de la Ciudad, una de las áreas más postergadas de Capital, pero muy cercanas a Puerto Madero y la zona de oficinas. En esa región parece haber una batalla de desarrolladores por invertir en inmuebles medios y high class. El resto sigue inmodificable para el segmento ABC1: Recoleta y el corredor de Libertador. De hecho, el metro cuadrado más caro de la Ciudad está valuado en u$s 10.000, en la intersección de Libertador y Bullrich. En lo que es segmento medio, Caballito sigue arriba en la compra de terrenos.