El Real Estate en tiempos de internet

ESPAÑA.- La moda, inmersa en una transformación de su red comercial, está dejando de ser uno de los mayores demandantes de locales, lo que provocará una reducción de las rentas.

Inditex realizará sólo 200 aperturas netas en todo el mundo este año. H&M abrirá 220 tiendas y Gap bajará la persiana a setenta. Los tiempos de expansión masiva en brick han terminado. ¿Qué ocurre entonces con los locales comerciales?

La mayoría de expertos consultados coinciden en que la caída de la demanda de la moda presionará a la baja los precios del real estate. 

La moda ha sido, especialmente desde la aparición de las cadenas monomarca, muy intensiva en locales comerciales. Las marcas trazaban una estrategia para cubrir cada capital de provincia y ganar capilaridad a golpe de nuevas aperturas en calles y centros comerciales. 

Sin embargo, el avance del comercio electrónico está obligando a los grandes operadores a transformar su estrategia offline, y a olvidar los antiguos planes de expansión apoyados únicamente en el ladrillo. Aunque, tras la crisis, la restauración se ha convertido de nuevo en el motor del retail, el descenso de la demanda por parte de las compañías de moda está ya teniendo impacto en los alquileres.

“Está claro que el desplazamiento de las ventas hacia el canal online está provocando una reducción de las redes de tiendas, pero la duda es cuál será el tamaño final de esas redes, porque la tienda física empuja también a Internet”, explica Daniel Jiménez, director de operaciones de retail de Savills Aguirre Newman. 

Sólo algunas cadenas de deporte y de cosmética mantienen el retail en el centro de su expansión, pero más apoyada en centros comerciales y calles secundarias, donde ya no encuentran tanta competencia de los gigantes. En consecuencia, los precios en plazas B están ya empezando a caer, mientras que la competencia por ubicaciones prime se limita cada vez más a locales con unas características muy particulares.  

Tal y como explica Jiménez, en los locales se produce un rendimiento decreciente del precio, es decir, un local pequeño siempre vale más en euros por metro cuadrado que uno grande. Sin embargo, cuando “este local de 1.200 metros cuadrados se convierte en una pieza especial, recupera gran parte del valor euro/metro cuadrado”. Domènech Casellas, de Cushman&Wakefield, defiende que las tiendas van a continuar siendo necesarias. 

“Si las compras se realizan online y vas a la tienda para conocer mejor la marca y el producto, todas las firmas necesitarán tener al menos un showroom, pero en Madrid o Barcelona”. A juicio de Jiménez, los locales grandes que no cumplan todas las características morfológicas que los conviertan en “especiales” son los que más impactados van a verse, pues la menor demanda de grandes retailers hará entrar en la puja a marcas más pequeñas, con menor capacidad de inversión. En cuanto a las rentas, Casellas estima que se han estabilizado en Madrid y Barcelona, pero como consecuencia natural después de varios años de crecimiento.

Según los últimos datos del informe anual Main Streets Across the World, elaborado por la consultora Cushman&Wakefield, las rentas comerciales se han mantenido al alza en las principales ubicaciones clave en Madrid y Barcelona. El estudio, que aborda únicamente ejes prime, sitúa a Portal de l’Àngel como la calle más cara de España para abrir un local comercial, con una renta de 3.360 euros por metro cuadrado al año en 2017, un 1,8% más que el año anterior. Por detrás de la vía barcelonesa se encuentra Preciados, en Madrid. Los alquileres en esta calle se situaban en 2017 en 3.180 euros por metro cuadrado y año, frente a los 3.060 euros del año anterior.