Estados Unidos: ahora dicen que la marihuana revitalizó el mercado inmobiliario

Estados Unidos.- Es insólito pero real. en los límites de un parque industrial en Quincy, al sur de Boston, pasando un lote de subastas de coches usados y una fábrica de quesos cerrada, hay una bodega plagada de cámaras de seguridad y llena de actividad. Hasta hace poco, la estructura de tabiques de hormigón albergaba a un florista al mayoreo, a un cortador de granito y a una imprenta de pantallas. Hoy, a un solo inquilino: Ermont, una operación de marihuana medicinal.

La legalización de la marihuana alteró las normas sociales, creó una enorme zona gris jurídica y una lucrativa fuente de ingresos tributarios. Ahora, también está cambiando drásticamente al mercado inmobiliario. En más de dos docenas de estados se están readaptando fábricas, bodegas y depósitos de almacenamiento para el cultivo y procesamiento de potentes plantas y productos de marihuana. Y, como este negocio particular viene con equipaje extra, los arrendadores y dueños están cobrando una prima a los inquilinos nuevos. En Quincy, Ermont paga un monto mayor al del mercado por un edificio de 3.300 m2 que estaba en ruinas. «El arrendador sabía que tenía una mina de oro», dijo Zach Harvey, uno de los financiadores de Ermont.

Los desarrolladores de bienes raíces comerciales dicen que nunca habían visto un cambio tan rápido en tantos lugares a la vez. Desde Monterey (California) hasta Portland (Maine) el nuevo sector está remodelando los barrios y provocando subas en el valor de las propiedades. En algunos barrios de Denver, el precio pedido promedio en la renta de espacio en una bodega, se disparó más de 50%, de 2010 a 2015, según un informe del sector. En la ciudad en su conjunto, hay cinco veces más tiendas minoristas de marihuana que Starbucks.

Hasta Wall Street está sacando partido. Hace unos meses, un fondo de inversiones inmobiliarias se centró en arrendar espacio en bodegas a cultivadores que empezaron a cotizar en la Bolsa de Nueva York.

El alza marcada en los precios de las propiedades sigue al mercado en auge de la marihuana legal. Las ventas del cannabis legal alcanzaron los US$ 6.700 millones en EE.UU. el año pasado y se espera que suban a US$ 20.000 millones para 2021, según Arcview Market Research.

«Se trata de un nuevo segmento del mercado inmobiliario industrial que se está creando frente a nuestros ojos», dijo George M. Stone, un ejecutivo inmobiliario que hoy se concentra en este pujante negocio.

No obstante, existen inquietudes en aumento de que se esté formando una burbuja inmobiliaria. Se están gastando millones de dólares para hacer que las viejas bodegas sean adecuadas para el cultivo del cannabis. Los almacenes están en boga por diversas razones: son lo suficientemente grandes para dar cabida a miles de plantas, se pueden colocar los controles climáticos necesarios, y son privados y relativamente fáciles de asegurar. Aún más, debido a que todavía es ilegal trasportar marihuana de un estado a otro, se tiene que cultivar en el estado donde se vende.

Sin embargo, muchos ejecutivos creen que a medida que madura el sector, los inquilinos e inversionistas que gastan muchísimo dinero en estos proyectos podrían encontrarse pronto sobrevalorados. Al final, es posible que los cultivadores recurran a invernaderos menos costosos a medida que madure el negocio. Y si se flexibilizan las regulaciones federales sobre el transporte, los dispensarios en Boston pronto podrían vender brotes cultivados en invernaderos californianos.

Está también la amenaza persistente de que el gobierno federal, que todavía clasifica a la marihuana como una sustancia ilegal, pudiera ejercer medidas enérgicas contra el sector. El fiscal general Jeff Sessions ha expresado su desdén hacia el movimiento por la legalización.

Pero, por ahora, se están dejando de lado esas inquietudes por lo que parece ser un oportunidad que tienen que aprovechar todos los involucrados: los dueños de edificios pueden cobrar precios por arriba de los del mercado, los grupos inmobiliarios pueden sacar provecho al subarrendar a los cultivadores y éstos pueden ganar dinero suficiente para pagar las rentas excesivas.

Brotes por doquier

Denver ha surgido como la capital de la marihuana «de facto» de EE.UU. Desde que Colorado la legalizó para uso recreativo en 2012, se han abierto cientos de tiendas que la venden y se han instalado enormes operaciones de cultivo. Allí las ventas legales sumaron el año pasado US$ 1.000 millones.

El impacto en el mercado inmobiliario local ha sido igualmente grande. De 2009 a 2014, 36% de los nuevos inquilinos industriales fueron negocios de marihuana, según un reporte sobre la ciudad que hizo CBRE Research, una empresa de bienes raíces comerciales. Se estaban usando casi 372.000 m2 de espacio industrial para el cultivo en 2015, según el informe; alrededor de 3% del espacio para almacenar en la ciudad. El índice de bodegas vacías en Denver bajó a solo 3,7% en 2015, de 7,5% en 2010.

El sector se ha enraizado con especial profundidad en las bodegas de poca altura en el norte de Denver. También hay mucha demanda por espacios para la venta al por menor. El alza en la demanda fue buena para los arrendadores, que a menudo cobran de dos a tres veces los precios del mercado por espacios para el cultivo o la venta.

El auge en Denver sobresale y la marihuana se ha convertido en tal enorme negocio que la abundancia en el suministro está empezando a hacer que bajen los precios al por menor, lo que, al final, puede hacer bajar los de los bienes raíces.

Sin embargo, Denver no es la única. El crecimiento se ha generalizado ganancias bastante generosas que atraen a algunos de los inversionistas inmobiliarios más prominentes.

Evaluación de riesgos

Innovative Industrial Properties, Kalyx y otros grupos similares están siguiendo la misma estrategia: comprar edificios, actualizarlos y rentarlos a cultivadores de marihuana comercial o

medicinal. Sin embargo, puede ser frecuente que convertir una bodega vacía en una instalación adecuada para el cultivo del cannabis cueste una millonada.

Rob Lally, quien alguna vez fue propietario de franjas y centros comerciales y ahora está invitando a inquilinos de marihuana con la compañía Commerce Real Estate, está convirtiendo la que fue una fábrica de herramientas en Leicester, Massachusetts, en un centro de cultivo. Espera gastar de US$ 3 millones a US$ 4 millones en el proyecto, una suma cuya recuperación le tomará años.

Ese desembolso es solo uno de los riesgos asociados a este negocio inmobiliario. Tan solo los costos de la electricidad pueden romper el presupuesto, ya que las plantas necesitan luces poderosas para crecer con fuerza. Algunos de los dueños también enfrentan costosas batallas con el moho y otros deterioros por el uso, ya que las bodegas no se concibieron como sitios para tener un ambiente muy húmedo.

Hay que añadir a esa mezcla financiera el hecho de que en los mercados maduros, como Denver, el precio al por menor de la marihuana está bajando a medida que la oferta supera a la demanda.

El elefante en la habitación es la cuestión sobre el estatus legal del producto. No obstante, los inversionistas ven que la oportunidad es, simplemente, demasiado grande para hacer caso omiso de ella.

Inversionistas de renombre se suman

Alan Gold fue el director ejecutivo de BioMed Realty Trust, que arrendó espacio a compañías de las ciencias de la vida, hasta que la vendió a Blackstone, un titán del capital privado, en US$ 8.000 millones en 2015. Ahora, es cofundador de Innovative Industrial Properties, un fideicomiso de inversiones inmobiliarias que compra edificios, los renueva y renta espacio a cultivadores de marihuana terapéutica.

La compañía empezó a cotizar en la Bolsa de Nueva York el año pasado y está valuada en unos US$ 60 millones, alrededor de 10% menos desde que comenzó sus transacciones. «Somos la primera oferta pública inicial relacionada con el cannabis», notó Gold. La propiedad más grande en su cartera es una superficie de 11.800 m2—un espacio de más del doble de la Casa Blanca—, afuera de la Ciudad de Nueva York. Allí se pueden acomodar tanto una operación de cultivo a gran escala como las instalaciones para refinar la marihuana para productos comestibles, y Gold está planeando abrir sitios similares por todo EE.UU.

Otros emprendedores siguen el mismo camino. Stone era un ejecutivo en el Witkoff Group, la empresa inversora en bienes raíces que adquirió el edificio Woolworth en 1988. Hoy, es el director ejecutivo de Kalyx Development, un fondo de inversión inmobiliaria, centrado en el negocio de la marihuana.

Kalyx es dueño de nueve edificios en cuatro estados, incluido uno que fue alguna vez una planta de manufactura de unidades de disco para computadoras en Eugene, Oregón. Stone dijo que planea expandirse a tres o cuatro estados más este año, impulsado, en gran medida, por la demanda de inversionistas que quieren poner el dinero a trabajar. (The New York Times)