¿Burbuja o necesidad? Especialistas afirman que en España se necesitan 150.000 viviendas nuevas al año

ESPAÑA.- Ya lo advirtió el Fondo Monetario Internacional (FMI) hace unas semanas: el mayor peligro de cara a una nueva burbuja inmobiliaria a escala mundial es la falta de viviendas. Aunque parezca mentira, en España, con un parque de 25 millones de viviendas -para una población de 47 millones de habitantes-, de las cuales, aproximadamente millón y medio están vacías, necesita más casas. De hecho, necesita unas 150.000 viviendas nuevas al año para tener un mercado residencial sano. De lo contrario, acabarán produciéndose fuertes presiones al alza de los precios, tanto en obra nueva como en segunda mano, lo que podría acabar derivando en una nueva y temida burbuja.

Al menos así lo piensa buena parte del sector inmobiliario. Desde tasadores, a consultores, pasando por promotores o gestoras de cooperativas. Todos coinciden en señalar que en España hacen falta más viviendas. Pero, ¿cómo es posible con un stock cercano al medio millón de unidades?

"El stock, o mejor dicho, el censo de viviendas sin vender no siempre se encuentra en las ubicaciones donde hay demanda. Las casas no son ladrillos que se puedan mover de un lado a otro", asegura a El Confidencial Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación. "Además, hay puntos de la geografía española donde ese stock es muy bajo y donde resulta necesario iniciar nuevas viviendas para satisfacer a la demanda", añade Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat.

Y el mercado de segunda mano, ¿no es suficiente para satisfacer a la demanda? "Puestos a realizar una gran inversión como es la compra de una vivienda, las familias prefieren adquirir una casa nueva que una de segunda mano. Y no solo porque en muchos casos tendrán que rehabilitar esta última y no podrán disfrutar de ella inmediatamente, sino porque, hoy en día, la segunda mano es casi tan cara como la vivienda nueva. Y puestos a gastarse el dinero, los compradores prefieren la nueva", explica a El Confidencial Ernesto Tarazona, socio y director residencial y de suelo de Knight Frank.

Para tener un sector sano, España necesita construir 150.000 viviendas al año. Ahora apenas construimos 46.000

El problema, según los expertos inmobiliarios, es que apenas se construyen casas. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, la construcción de viviendas se paralizó totalmente. España pasó de construir 800.000 viviendas en un año a apenas 35.000 en 2013 y 2014 (según los datos de visados de obra del Ministerio de Fomento), y para que el mercado vuelva a ser saludable, deberíamos situarnos en torno a las 150.000 unidades.

"Efectivamente, los precios y la ventas de viviendas muestran síntomas de mejora, pero no podremos hablar de estabilización del sector hasta que no se recupere la producción", asegura Carolina Roca, vicepresidenta de los promotores inmobiliarios de Madrid (Asprima). "Hoy en día apenas se visan 46.000 viviendas al año, a años luz de los visados del boom. Si analizamos la pirámide poblacional y los flujos de inmigración, entre otros factores, podemos decir que la sociedad española y nuestra economía pueden asumir la construcción de unas 150.000 viviendas al año. De las cuales, aproximadamente 50.000, irían a manos del inversor extranjero. En un escenario conservador, ése sería un nivel de producción para el que habría demanda solvente".

La construcción de viviendas es insuficiente

Una tarea que no resulta sencilla, según Carolina Roca. "Para llegar a a esa cifra no solo hace falta suelo, es necesario recuperar el tejido productivo y empresarial ya que el mayor problema es que gran parte del sector promotor e inmobiliario ha desaparecido. Son muy pocos los promotores que promueven, y los que lo hacen, en un porcentaje muy elevado, lo hacen con recursos propios ya que, aunque la financiación a particulares se ha recuperado, no lo ha hecho en la misma medida la financiación al promotor. Ni siquiera con la entrada de los nuevos jugadores como los fondos de inversión se alcanzarán esas cifras", lamenta Roca.

"Una producción de 150.000 viviendas anuales parece una cifra razonable. Hoy en día se venden unas 500.000 viviendas al año, de las cuales, solamente el 10% corresponde a obra nueva. En los años del boom, representaba el 50% y lo más probable es que el porcentaje acabe estabilizándose en el 30%, por lo que esas 150.000 viviendas anuales parecen razonables", reconoce Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, uno de los nuevos 'players' del sector.

"Han quedado los mejores de la clase. Por un lado, aquellas compañías que tienen un perfil más regional y de carácter patrimonial. Muy pocas empresas pero muy buenas, y nuevos jugadores del mercado, como nosotros, con un perfil más industrial e institucional y que vamos hacia un modelo de volumen y que hemos descartado los extremos en nuestro modelo de negocio, centrando nuestro 'core business' en la clase media".

Precisamente jugadores como Neinor Homes, con un gran fondo de inversión tras la compañía, aportarán un importante número de unidades al mercado, aunque según Roca, insuficientes para alcanzar esas 150.000 viviendas. Viviendas que, por otra parte, deberían adaptarse a la demanda.

"Hoy en día, todo lo que se construye, se vende. La venta sobre plano se agota en cuestión de semanas", señala Ernesto Tarazona quien, sin embargo, reconoce que se está dejando de lado a un segmento muy importante de los potenciales compradores". "Hoy en día, alguien que quiere comprar una vivienda de 160.000 euros en Madrid no puede. No hay suelo para construir casas a esos precios", lamenta Juan José Perucho, socio director general de Grupo Ibosa, testigo directo de la escasez y el encarecimiento del suelo.