Indices e Informes
Mercado de oficinas: “Con baja volatilidad pero sin encontrar piso firme”
El año 2021 se podría interpretar como un año de transición en el mercado de oficinas en alquiler, pero sin llegar a marcar un cambio de tendencia. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, durante gran parte del año, las empresas continuaron con modalidades híbridas para sus empleados y con el levantamiento de las restricciones implementadas, en conjunto con las altas tasas de vacunación, generaron cierta estabilidad, con la consecuente baja de la volatilidad en varios de los indicadores de mercado de oficinas.
Sin embargo, continúa el documento, “el mercado sigue sin encontrar un piso firme puesto que el paulatino retorno a las oficinas no implicó un aumento en la demanda de la superficie disponible, sino más bien, una especie de fly to quality donde se aprovecharon algunos movimientos por oportunidad en ciertos focos específicos”. “Estos serán expuestos a lo largo del presente reporte y continúan en línea con lo detallado en el informe anterior sobre el Q3”.
“Luego de conocerse los resultados de las elecciones legislativas, desfavorables para el oficialismo, continúa la incertidumbre en el plano económico del país”, asegura la empresa.
“Esto demora el tratamiento de, por ejemplo, la reducción de subsidios o la ley de alquileres. Otros factores que dificultan el panorama económico del país son las negociaciones con el FMI que mantienen su curso, pero con un horizonte poco claro. También es clave el hecho de que no fuera aprobado el presupuesto para el 2022, jugando en contra de la previsibilidad financiera para los próximos 12 meses”.
Según L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, corresponde mencionar a la inflación, con datos desalentadores, muy por encima de lo estipulado y sin freno aparente, impactando en la toma de decisiones por parte de inversores y usuarios que no hacen más que acentuar las problemáticas ya observadas desde incluso antes de la pandemia. “Se observa una volatilidad inferior en comparación con los últimos meses, pero es sostenida la retracción en la demanda de superficie, generando un aumento en la tasa de vacancia sin techo aparente”.
Al cierre del cuarto trimestre la superficie disponible se incrementó un 9,7% respecto del cierre anterior, resultado que refleja el crecimiento sostenido de la superficie liberada. Ésta cifra impulsó el aumento de la tasa de vacancia (+3,4 pp) hasta el 17,6%.
¿Qué está pasando con la oferta?
Por zonas, el mayor incremento de vacancia se produjo en la zona Norte de GBA (+5,2 pp) y en la zona CBD (+4,5 pp), resultado de la liberación de superficie en el submercado de Catalinas, donde se liberaron 12.000m2, incrementando de esta forma un 39,5% la superficie disponible. En cuanto a la baja en la Zona Norte de CABA (14,9%), se desprende de la reducción del 40% de la superficie disponible sobre el submercado Libertador CABA.
"Las empresas continúan eligiendo la Zona Norte de CABA, donde se observa una evolución favorable de la tasa de vacancia”, comenta Eleonora Lefevre, gerente División Oficinas Zona Norte.
Demanda
El cuarto trimestre del año contabilizó una absorción neta negativa de 39.653m², cifra que continúa en línea con el comportamiento global del mercado y deja un acumulado anual negativo de 77.700m². Esta cifra es preocupante si lo comparamos con los -6.300m2 del 2020 y que perfora ampliamente el peor rendimiento previo de -29.200m2 del año 2002. "El submercado de Libertador se mantiene firme y tracciona las operaciones en la zona Norte", Felipe Ramos, broker División Oficinas de la compañía
Lo que viene
Ante la baja demanda de superficie en el mercado de oficinas clase A y la falta de certidumbre respecto al curso de la economía, los desarrollistas actualmente se encuentran con un margen para regular la entrega de sus proyectos. Por lo tanto, es probable que se vea afectada la estimación de entrega de los 142.800m² estipulados para el primer trimestre del 2022, ubicados principalmente en los submercados de 9 de Julio y Corredor Panamericana. El mercado cuenta con 800.000m² en proyecto y construcción indicando un potencial incremento del inventario en un 52,9% para 2030.
