El mercado opina: ¿Qué va a pasar con el sector inmobiliario y la construcción en 2025?

Se termina el 2024, en parelelo con el primer año de gestión de Javier Milei, con buenas expectativas en el mercado inmobiliario. Para muchos, la derogación de la Ley de Alquileres y el advenimiento de los créditos hipotecarios fueron signos positivos para este año. Prometen un crecimiento importante del sector para el año que viene.

Sin embargo, el costo de la construcción, la paralización en la obra pública y cierto parate del dólar son variables que pueden ser desafiantes.

Según Miguel Ludmer, director de Interwin, el 2024 fue un año de importantes desafíos para el sector de la construcción, marcado por un sostenido aumento en los costos.

Recuerda que en el primer cuatrimestre, el índice CAC creció un 50%, impulsado por la devaluación que experimentó el dólar oficial a fines de 2023. “Este impacto inicial fue significativo hasta que comenzó a desacelerarse, llegando a octubre a un aumento mensual de solo un 1%. Se sumó además la baja en la cotización del dólar MEP/paralelo que profundizó el encarecimiento del costo de la construcción medido en dólares, que creció al menos en el año, de 1400 a 1800 o incluso 1900 dólares el metro 2”, detalló.

Según el ejecutivo, esta suba en los costos obligó a los desarrolladores a ajustar gradualmente las listas de precios, un proceso que no se trasladó de inmediato al mercado en el que los compradores tardan en asimilar los nuevos valores, aunque quienes buscan activamente propiedades están notando cómo sus ahorros en dólares perdieron poder de compra.

Pero por otro lado, analizó que la reaparición de los créditos hipotecarios “ha sido una buena noticia que trajo cierta expectativa, especialmente para el mercado de departamentos usados, aunque su participación  todavía no llega a los 2 dígitos”. “En las unidades a estrenar, persisten aún algunos obstáculos jurídicos- notariales y operativos, como la demora en las escrituras, que limitan la viabilidad de financiar estas propiedades”.

“Nosotros terminamos este año con un nivel de actividad muy fuerte, con un aumento del 25% en la cantidad de operaciones y observamos un panorama absolutamente ávido de hacer transacciones inmobiliarias, con los desarrollistas buscando terrenos y con compradores activos confiados en la mejoría del mercado”, comentó Ludmer.

Para el 2025, el empresario aseguró ser optimista. “Los desarrollistas están apostando por proyectos más ambiciosos, a mayor escala, con terrenos más grandes y obras de mayor envergadura. Aunque el costo de construcción sigue en alza, confiamos en que podrá ser trasladado a precios de venta y así mantengan el atractivo de la inversión en ladrillos”.

Mencionó que el blanqueo de capitales representa otra oportunidad clave para el sector. “Esta herramienta podría sumar nuevos compradores al mercado, especialmente aquellos que buscan aplicar sus ahorros formalizados en inmuebles. Además, la competitividad de los precios locales frente a otras plazas de la región refuerza el atractivo de invertir en Argentina”, indicó.

“El panorama para 2025 anticipa una continuidad en el dinamismo del mercado. La combinación de estabilidad macroeconómica, incentivos para la inversión y la tradición del ladrillo como refugio de valor proyectan un año de expansión sostenida en el sector inmobiliario”, opinó.

Por otra parte, Cristian Szczygiel, gerente comercial de Newland, opinó que el mercado inmobiliario en el 2024 se caracterizó “por algunas circunstancias muy particulares, bastante fuera de lo habitual dado el contexto macroeconómico”.

“Hablamos de la gran brecha que se generó entre el valor deprimido de los departamentos usados versus el alza del costo de construcción en dólares que están enfrentando los desarrolladores”.

El gerente comercial de Newland opinó que “esto se fue profundizando durante todo 2024 y produjo que el producto nuevo frenara un poco su demanda – aunque no del todo ya que este ha sido un buen año para la industria del real estate – frente a un producto usado que mejoró mucho su volumen de venta”.

“Aunque el nivel de actividad se mantuvo y tuvimos un año muy fuerte en ventas, la suba de precios en los nuevos emprendimientos, con un ritmo que se empezó a marcar más fuertemente en el segundo semestre del año, resaltó la diferencia de valores entre el producto usado y en desarrollo”.

Manifestó que el gran desafío a futuro que tendrán los desarrolladores de producto “será cómo mantenerse competitivos frente a costos de construcción tan elevados, seguramente buscarán diferenciarse agregando valor agregado”.

“Lo que también se espera es que no haya una caída del mercado sino que este se vaya acomodando. Así, el usado irá subiendo su valor de manera cada vez más acelerada y, a medida que vaya transcurriendo el tiempo, se irán componiendo los valores de usados y en desarrollo con una brecha lógica de entre el 20 y el 30%”.

En este contexto macroeconómico las variables serán cada vez más coherentes, el mercado se irá autorregulando y se mantendrá en crecimiento, dado que los valores de mercado del último año estaban muy deprimidos, con lo cual todo indica que se dirigirán a la alza.

En el último tiempo se solía decir que el que vendía primero, vendía mejor. Pero a partir del 2024 podríamos decir que esto se revirtió y que hoy nos encontramos con que el que compra primero, compra mejor.

Quien compra primero, va a comprar mejor producto y más barato. Y el que lo concrete más adelante seguramente va a adquirir un producto ni tan bueno ni barato, o en todo caso conseguirá un muy buen producto pero bastante más caro.

Podríamos afirmar entonces que las fuerzas de poder comienzan a revertirse, ya que antes el comprador que contaba con efectivo era el que mandaba en la operación. Hoy comienzan a perder poder de negociación frente a propietarios o desarrollistas que cuidan mucho más su producto y buscan operaciones más rentables.

Para Cristian Szczygiel, las expectativas para el año que viene son muy altas. “Como dijimos, aguardamos un mercado en crecimiento y en el que se incrementarán las ventas”.

“Esperamos también que se implementen las medidas positivas que puedan activar el sector, como las anunciadas líneas de crédito, especialmente para los proyectos no escriturados, los que estén en construcción o en etapa de boleto”, señaló.