Inmuebles en pandemia: Los precios en dólares cayeron más del 14% en algunos barrios porteños

Generalmente se escucha que hay que remitirse al mercado de oferta y demanda para establecer el precio de un bien o un servicio. No hay dudas que el 2020 está resultando muy atípico para casi todos los rubros. En real estate se dice que este año no se está pudiendo establecer el precio porque no hay mercado. ¿Es así? ¿No hay mercado?

De acuerdo a la definición de mercado y a los datos del Colegio de Escribanos podemos asegurar que sí hay mercado.  Fueron pocas las escrituras concretadas en lo que va de 2020, pero las hubo. Durante el primer semestre del año se concretaron 6.866 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, cifra que muestra una baja del 56% respecto del mismo período de 2019. En cuanto al valor del metro cuadrado medido en dólares, Zonaprop registra un descenso del 3% para el promedio de la ciudad.

Cantidad de escrituras vs. ValorUSD/ M2en C.A.B.A

2012 – S1 2020

 ¿Hay un sinceramiento en los precios?

Según un informe de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, la pandemia vino a colaborar en el proceso de acelerar el sinceramiento de los valores. "La escalada del dólar billete o contado con liquidación respecto de la moneda local, entre otros factores que aportan gran incertidumbre al contexto de mercado, hace necesario una revisión del precio de los inmuebles y los márgenes de negociación", prosigue el informe.

Según la empresa, no todas las propiedades son iguales, y no todas las localizaciones convalidan una pérdida de valor. Existen propiedades que por sus características y localización son más líquidas que otras, es decir son más buscadas, se venden con más facilidad y defienden más su valor de mercado.

Lo cierto es que el mercado muestra gran disparidad de precios entre barrios y tipos de propiedades; y además el propietario muestra un papel importante regulando hasta dónde está dispuesto a bajar su propiedad, ajustando sus intenciones de venta hacia el largo plazo.

La demanda muestra intención de compra y es del análisis de ésta de donde surge la información concreta sobre cual está siendo el precio de equilibrio. Es decir, el punto donde coincide la oferta y la demanda.

Bajo este concepto y sobre de información concreta de 40 operaciones realizadas en 2020, el precio de equilibrio en los barrios de Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza, son los siguientes.

El piso y techo de valor de cierre por m2 en Recoleta se muestra entre 2.300 y 3.540 dólares mientras que en Palermo oscila entre 2.780 y 4.600 dólares. El valor por m2 de las propiedades a reciclar en Recoleta fue de 1.800 dólares siendo para Palermo de 2.300 dólares.

En el primer trimestre del año, previo a la cuarentena, los valores promedio de lo vendido en Recoleta estuvieron en 3.500 dólares y en Palermo 4.034 dólares. Esto muestra un ajuste de valores de cierre entre el primer trimestre del año y los meses de cuarentena de un 14,94% para Recoleta y un 13,31% para Palermo. Además, en todas las zonas las superficies más demandadas estuvieron por debajo de los 150m2, dato que también muestra un recorte en la superficie buscada.

Algunas definiciones

Un MERCADO es un conjunto de mecanismos mediante los cuales compradores y vendedores de un bien o servicio entran en contacto y acuerdan el precio.

La DEMANDA refleja la cantidad de bienes o servicios que se solicitan o se desean en un determinado mercado a un precio específico.

La OFERTA refleja la cantidad de bienes, productos o servicios que se ofrecen en un mercado bajo unas determinadas condiciones.