Alquileres: Esta es la insignificante ganancia del propietario

ARGENTINA.- La depresión que afecta al mercado inmobiliario no afecta sólo la cantidad de operaciones de compraventa, que están por el piso debido a la pandemia. El hecho es que el bajón también se nota en una pronunciada merma de la rentabilidad de los alquileres que hoy afecta a los propietarios.

Según un informe de Zonaprop, en la Ciudad de Buenos Aires la rentabilidad de un departamento se ubicó en mayo, en promedio, en el 2,1% anual y "bajando".

¿Cuántos años lleva recuperar la inversión?

Este 2,1% anual es un nuevo mínimo histórico e implica que un propietario que ponga en alquiler un departamento necesitará 46,5 años para recuperar la inversión. Esto es un 40% más de tiempo que un año atrás.

El desplome de la rentabilidad se da a pesar de que los precios de venta de los inmuebles bajan alrededor del 1,6% en 2020.

El gráfico muestra que la rentabilidad de los alquileres se viene deteriorando fuertemente desde 2018.

El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en mayo en u$s2.694 por metro cuadrado, lo que significa una baja de 0,5% respecto de abril.

De hecho, los departamentos en CABA registran 14 meses consecutivos de baja de precio, acumulando diminución de 3,8% desde marzo 19.

En cuanto al nivel de los alquileres, a pesar de que actualmente los valores se encuentran frenados por la pandemia, en 2020 ya acumulan una suba de 15,5% por encima de la inflación, advierte Zonaprop en su relevamiento.

La crisis económica y la falta de demanda frenó la suba en el precio del metro cuadrado.

Otro diagnóstico alarmante para propietarios

Un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario que publica el portal IProfesional advierte que hoy los números para los propietarios son todavía peores. La diferente dinámica que evidencian los valores de oferta de venta y alquiler produjo que el rendimiento promedio de un alquiler para un departamento estándar en la ciudad de Buenos Aires se ubique, según su relevamiento, ya por debajo del 2% anual.

Mientras que los valores de venta, atados a la cotización del dólar no se ajustaron en la medida de la devaluación y pasados a pesos cuando menos se triplicaron, el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general.

En su evolución estuvo más en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, tampoco pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y mucho menos con respecto a la devaluación.

Por otra parte, desde el sector del ladrillo alertan que la nueva ley de alquileres está generando incertidumbre y lleva a que muchos de los contratos de locación se negocien actualmente con importantes subas, que rondan el 40%.

Rentabilidad, en un mínimo histórico

En mayo pasado, la rentabilidad anual bruta promedio que obtiene un propietario se ubicó en el 1,75 % anual, según surge de comparar los valores del relevamiento trimestral de valores de publicación de venta y alquiler que en forma trimestral realiza desde el año 2005 Reporte Inmobiliario.

En la apertura por barrio del cuadro de rentabilidades, se observa que la máxima renta anual por alquiler se obtiene en el barrio de La Boca donde llega al 2,12 %, mientras que el valor mínimo se registra en Barrio Norte con el 1,46 % de rentabilidad anual.

Cabe señalar que esta renta, es menor aún que la registrada a partir de efectuar idéntico cálculo en el mes de febrero último cuando alcanzaba el 2,42 %, lo que representa una baja del 27,7 % del rendimiento en un trimestre, aún con una reducción del valor de oferta de venta en dólares del m2 del 4,2 % y un incremento del precio del alquiler del 6,9 % en el mismo período.

¿De cuánto es una rentabilidad "normal"?

La rentabilidad actual representa un tercio de la que se obtenía en el año 2017, previo al proceso de devaluación acelerada del peso, cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Si se pretendiera igualar la renta que se obtenía por el alquiler de un departamento de dos ambientes en 2017 el valor del canon locativo actual debería subir a más del triple del actual (+211 %) pasando de $ 17.235 a $ 53.636 o bien el valor de venta de la unidad caer a una tercera parte (-67.57 %), ambos extremos teóricos improbables que se reflejen en forma práctica en la realidad del mercado.

Esta renta ya de por sí magra se reduce aún más, en cerca de un punto porcentual adicional si se descuenta la amortización del inmueble, costos de entrada y salida de la inversión, gastos de mantenimiento e impuestos y tributaciones a cargo del propietario, indica Reporte Inmobiliario.

Por último, a este escenario por precio y rentabilidad ya poco alentador para quien cede en alquiler una vivienda de su propiedad, se suma la reciente sanción de una nueva ley de alquileres que aumenta el riesgo para el propietario, lo que provocará una reducción aún mayor de la oferta de viviendas en alquiler.