Construcción: para el Índice Construya, las expectativas son "positivas"

BUENOS AIRES.- La llegada de marzo en la mayoría de las actividades marca el inicio real de las actividades, y en la construcción, si bien muchas obras ya vienen de arrastre, es este mes del calendario el que precisa como puede venir el año, y que intenciones reales existen tanto en los desarrolladores como en la demanda para emprender el camino de edificar un nuevo proyecto o ir en busca de una vivienda en el mediano o largo plazo.

Tras un 2017 que reflejó una gran expansión en el mercado del usado, sobre todo apalancado por los nuevos créditos nominados en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), se espera que el sector privado mueva las fichas para volver a crecer y que se sumen nuevas propuestas al sector para los próximos dos años. Los nubarrones pueden venir por el tema dólar y la subida de la moneda estadounidense, que hace que la gente requiera de más pesos para poder comprar. Pero en la mayoría de los que operan o se desenvuelven en el sector, las expectativas son buenas y confían en que el ladrillo también sea uno de los motores de la economía del país.

Para Tomás Seeber, director de RG Montes Real Estate, 2017 se mostró como un año bisagra en el Real Estate de Argentina: “Se cerró un año con datos muy auspiciosos impulsados por la mejora de la unidad de negocios del usado apalancados por tres factores: una demanda retenida que no tomaba decisiones por incertidumbre política, el fin del cepo cambiario y la llegada del crédito hipotecario; éste último, el principal hito”, comentó el empresario. 

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons también es positivo: “Vamos muy bien con el Fondo Común de Inversión terminado en marzo del año anterior siendo el más exitoso en monto -US$ 62 millones- y el único que suscribió dinero no proveniente de la exteriorización. Además, se lanzó el Distrito Quartier Puerto Retiro que es ya un éxito comercial con más del 50% suscripto hasta el momento”.

En cuanto a inversiones, declaró que desde la compañía llevan adelante la adquisición de los dos terrenos que conforman el Distrito Quartier Puerto Retiro, 'a la vez que compramos a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), la manzana de Huergo/Azopardo/Venezuela/México” dijo el representante de Argencons.

“El 2017 fue un año de consolidación para el mercado inmobiliario en todos los segmentos” aseguró Diego Migliorisi, directivo de la inmobiliaria homónima. “Gracias a la política de Gobierno respecto a los créditos hipotecarios miles de familias pudieron acceder a la vivienda propia', opinó.

Sobre lo que viene, Seeber, dijo, “esperamos que se presente aún mejor y el crédito va a terminar de asentarse; se va a volcar también al mercado del desarrollo, promoviendo una ampliación de la oferta de unidades y favoreciendo que los developers piensen en el usuario final”, amplió.

“Continuaremos materializando los ambiciosos proyectos en los que estamos embarcados”, concluyó Spina y aseguró que confían en que ‘’seguirá incorporando la demanda a blanqueadores y tomadores de crédito y ambos robustecerán un mercado creciente en precio’’. También optimista y con una mirada más global Migliorisi, precisó: “no hay techo para el crecimiento. La Argentina volvió a ser confiable para el mundo. Si se logra controlar la inflación y los créditos hipotecarios, la recuperación del salario va hacer que retorne firmemente la capacidad de ahorro.  Además, las ofertas para acceder a la casa propia harán que se potencie el crecimiento”, resumió.

A gran escala

Diferentes desarrolladoras dan su opinión sobre: porque optaron por realizar emprendimientos de estas características, las demandas que exige del mercado, perspectivas para el corriente año y características generales del público al que están orientados sus proyectos. cita el InformeConstruya.

Según Alejandro Reyser, Socio y Director  de RED Real Estate Developers, la desarrolladora a cargo de IN Lope de Vega (un emprendimiento compuesto por 330 unidades en total), la razón principal por la que decidieron avanzar con un proyecto de estas características se debe a que lograron ‘’acceder a un terreno de 6000 m2 (2/3 de manzana) que nos permite llevar a una zona fría como Monte Castro y Vélez Sarsfield, un proyecto moderno y novedoso. Con la llegada del crédito hipotecario y el crédito a desarrolladores, estos proyectos pasan a ser accesibles para los residentes de estos barrios que estuvieron ausentes del mercado inmobiliario en los últimos 15 años.  De esta manera, nos permite diferenciarnos de todos los proyectos que históricamente y actualmente se desarrollan en la zona”.

Por su parte, Adrian Milberg, Gerente de Marketing de la inmobiliaria Baigún, a cargo de la comercialización del proyecto Lumiere Urbano, una torre de 115 unidades ubicada sobre Av. Corrientes que demandará una inversión de US$ 18 millones, declaró: “La realización de una torre con las características de Lumiere Urbano se da en respuesta a las demandas actuales del mercado, esto se traduce en diversidad de tipologías que convivan con servicios premium. Mucha gente deseaba tener un proyecto premium en Almagro. Asimismo, los cambios no se deben a un nuevo consumidor final sino a nuevas expectativas y aspiraciones de estos tiempos para vivir con mayor calidad y servicios”.
 
Por otro lado, Carlos Spina, Gerente Comercial de Argencons, desarrolladora a cargo de Distrito Quartier Puerto Retiro (compuesto por dos edificios y un total de 492 unidades), adjudica este tipo de proyectos a gran escala a una política de la compañía: “Siempre los conjuntos Quartier cuentan con una importante cantidad de unidades. Esto genera economías de escala y eficiencia para poder tener buena infraestructura de amenities y no generar un costo alto de operación”.

De la misma manera, Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión (a cargo del proyecto Astillero Catalinas Sur, un emprendimiento que cuenta con 167 unidades de vivienda y 183 cocheras), declaró: “Tenemos un objetivo muy importante que es crear proyectos con identidad propia y que trasciendan y desde ya la escala siempre está en juego. Las ciudades ya están cambiando en su morfología y van a cambiar mucho más y más rápido. La forma de vivir en los próximos años será mucho más dinámica y la escala de los proyectos permite poder pensar en mayor cantidad de variables y oportunidades para los desarrollos”.

Ante las nuevas perspectivas del escenario, en el caso de Argencons, Spina, afirmó: “Esta es la primera vez que operamos desde un Fondo Común de Inversión Cerrado. Esto nos acercó al mercado de capitales”. En tanto Leonardo Rodríguez Nader dijo: “Hay que ser muy cuidadosos en la planificación financiera, en el control presupuestario y en la supervisión de la obra. Todas las variables sin el financiamiento adecuado hacen un combo explosivo, por eso la experiencia y contar con el trabajo de profesionales articulados en equipo es fundamental”.

Finalmente, Reyser destacó que “la clave está en poder ofrecer un proyecto diferencial en la zona y por lo tanto poder vender a precios más altos que los históricos y actuales. Es algo que ya sucedió en otros barrios. Nosotros mismos experimentamos el caso de Casas de Boyacá en Paternal. Hoy un departamento o dúplex en este emprendimiento vale entre 20 y 25% más que un departamento similar en el barrio”.

Con respecto a la posibilidad que el desarrollo de los créditos hipotecarios en el corriente año favorezca este tipo de proyectos todos coincidieron en que es un factor importante a tener en cuenta. “Sin dudas es el único camino posible para construir a la vanguardia, incorporar nuevas tecnologías, mejorar la calidad constructiva y atender mejor las necesidades de los usuarios finales”, afirmó Rodríguez Nader. De la misma manera Spina declaró: “En los segmentos medios, dependerá de la evolución de los créditos intermedios, pero entiendo que es algo que seguramente favorecerá”. Mientras que Reyser es un convencido sobre la importancia del desarrollo del crédito hipotecario para estos proyectos: “Estos proyectos son dependientes del crédito hipotecario. El crecimiento que ya ha tenido la oferta de líneas de crédito hipotecario durante el 2017 ha colaborado en la venta de este tipo de proyectos”.

Por otro lado, Adrián Milberg de Baigun, desatacó la importancia de los créditos, pero fundamentalmente en el caso de las propiedades escriturables: “Lo que más favorece al proyecto es la coyuntura en general, el buen ánimo y la credibilidad de la gente en un escenario más previsible y estable. El crédito es parte de este escenario, pero por ahora solo para propiedades escriturables. Creemos que en breve podrán otorgarse para emprendimiento en pozo y eso seguramente potencializará este tipo de propuestas“.
 
Para finalizar, frente a la pregunta sobre cómo influye la elección del estudio de arquitectura para este tipo de proyectos, los cuatro desarrolladores destacaron que es de vital importancia la elección del mismo: “Es fundamental, no por el nombre, sino por su experiencia y capacidad para diseñar proyectos eficientes, modernos, flexibles, adaptables, etc. Esto se logra con un estudio que tenga mucha experiencia. En nuestro caso, la intervención del Estudio Mc Cormak y Asociados en conjunto con Volpe y Asociados fue fundamental.

El proyecto original contemplaba menos unidades de 4 ambientes de las que finalmente terminamos vendiendo en la preventa. Esto se debe gracias al diseño de plantas flexibles que nos permitieron modificar el diseño de 2 pisos para generar más unidades con estas características”, aclaró Reyser. Por su parte, Milberg argumentó: “Es fundamental el respaldo, por trayectoria y confiabilidad, de todos los que intervenimos en los proyectos. Los arquitectos contemplan mucho más que variables de tendencias o diseño. Hoy se piensa en dar respuestas integrales a cada miembro de la familia en cuanto a espacios, luminosidad, hábitos y necesidades en general'.

Algunas desarrolladoras como Argencons decidieron trabajar con estudios de arquitectura especializados: “En nuestro caso trabajamos siempre con Camps y Tiscornia, especializado en este tipo de conjuntos residenciales con alta eficiencia”, aclaró Spina. En tanto desde CMNV dijeron: “En nuestro caso generamos vínculos directos con la mayoría de los estudios y seleccionamos a medida de cada proyecto con nuestro equipo interno”.

Los precios

Por otro lado, el tema precios, es algo que preocupa pero que los analistas, tratan con criterio en este escenario. Al respecto, Rodrigo Fernández Prieto, de la desarrolladora anónima, dijo, que “Bajo las condiciones actuales del mercado estimamos que el 2018 traerá una suba en los valores de zonas premium ya consolidadas. A su vez, los desarrolladores estamos en busca de más y mejores tierras, y ante un contexto socio-político que lo amerita, estimamos un importante crecimiento en nuevas zonas especialmente en CABA. Allí proyectamos un crecimiento en las zonas como Devoto, Villa Crespo, Caballito.  Mientras que en el Gran Buenos Aires, las zonas de Olivos, Vicente López y Tigre Sur, marcarán la tendencia'.

También dijo que se está frente al cambio del modelo de negocio en donde el segmento residencial de lujo crecerá por la demanda activa en zonas como Puerto Madero, el casco histórico de la ciudad y ciudades del interior como Rosario y en lo que respecta al segmento medio, nuestro objetivo como desarrolladora será apostar a proyectos de gran escala replicando la idea de Zencity en la ciudad y el interior de la provincia de Buenos Aires.

Por su parte,  Graciana Calcavecchia, gerente comercial de la constructora CRIBA, se refirió sobre los precios, y dijo, que “proyectamos un año de crecimiento para la industria. A medida que los precios relativos se acomoden, baje la inflación y los créditos hipotecarios tengan mayor penetración, el mercado crecerá. El corredor norte, por ejemplo, desde Núñez hasta Olivos, está en franca de expansión y va a seguir creciendo debido a que todavía hay tierras disponibles y falta de infraestructura. En este caso, los precios del metro2 oscilan entre US$2500-US$2700”.

Se observa una clara orientación del mercado hacia los proyectos para la clase media. Se habla de la década de la vivienda. “Creo que hay que poner el foco en este problema y ver cómo se va articulando todo para que exista una previsibilidad para que la Argentina crezca ordenadamente cubriendo la extensa demanda de vivienda existente. Las condiciones están dadas, hay que esperar un poco, la situación se va a ir normalizando pero mientras hay que trabajar en esa dirección”, amplió. Finalmente, Gonzalo Monarca, del grupo Monarca, indicó alguno de los precios de los usados que maneja, por ejemplo en Villa Urquiza, el metro cuadrado es de 2910 dólares, en Núñez, U$S 2565; Villa Crespo: U$S 2370 y Flores, U$S 2252, por ejemplo.

“Estamos ante un escenario en donde la Capital  lidera el puesto como la ciudad más cara para la compra de un inmueble, en comparación con otras localidades como la Ciudad de México, Santiago de Chile y Montevideo. Zonas como Barracas, Villa Urquiza y Flores, se revalorizaron entorno a un 50-52% en los últimos años”.

En Grupo Monarca, “estamos en constante expansión, proyectando nuevas y diversas ideas para desarrollar, como una nueva unidad de negocio destinada para la clase media, la cual lanzaremos en 2018. Somos positivos y apostamos al país. Creemos que, de la mano del crédito para la vivienda, el mercado en la Argentina irá en crecimiento. Continuamos estudiando la coyuntura de inversión, desarrollando nuevos proyectos en la Capital para la clase media de la mano de un nuevo sistema de financiación”, concluyó el titular de la compañía.