La vivienda, protagonista de la edición 2018 de BATEV

BUENOS AIRES - En el marco de una nueva edición de Batev, exposición de la construcción y la vivienda, se realizó el 8° Ciclo de Conferencias de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). Allí se presentó un balance del primer año de la denominada Década de la Vivienda y las perspectivas para este mercado en boca de destacados empresarios, especialistas, representantes del sector financiero y economistas. Cerró el día Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación.

La jornada comenzó con las palabras de Miguel Camps y Gustavo Llambías, presidente y vicepresidente de la entidad, respectivamente, quienes realizaron un balance del primer año de lo que dieron a llamar La Década de la Vivienda, por considerar que "ese es el plazo mínimo necesario para empezar a resolver la falta de viviendas en la Argentina, estimada en 1.150.000 hogares", señaló Llambías. Según considera esa institución, las acciones para lograrlo se iniciaron el año pasado, con la puesta en marcha de los créditos hipotecarios en UVAs pero este mismo orador advirtió que saben "que no habría una solución rápida dado que el sistema produce solo 200.000 al año, entre el sector público y el privado".

Según evaluó el vicepresidente de la AEV, si bien tienen claro que la coyuntura es complicada, dada la historia económica argentina y los ciclos de vida de cada proyecto inmobiliario, "siempre hay alguna crisis" y se sabía que durante esa década "sucedería alguna más". No obstante, cree que la situación actual "tiene que ver con un reacomodamiento del sistema" dada la magnitud de los cambios del país. Confirmó su apoyo al plan de vivienda, a la apertura a escuchar propuestas que tiene el Gobierno y destacó que "solucionar el déficit de vivienda debe ser una política de Estado".

A su vez, reconoció el logro de haberse implementado la UVA, la aprobación de la Ley de Financiamiento Productivo (ex Ley del Mercado de Capitales) y las normativas del Banco Central que apuntan a incentivar el mercado pero reiteró el reclamo de que se debe lograr bajar la inflación. También apeló a que los desarrolladores rediseñen el negocio porque estaban "acostumbrados a venderle a inversores sin crédito y mediante fideicomisos pero ahora se le vende a los millennials por lo que hay que analizar qué gustos tienen y qué hacen con la plata ya que son generaciones que no conocen el crédito".

En tanto, Camps celebró la aprobación de la ley de reforma del mercado de capitales dado que "en otros países ésta es la fuente principal de financiamiento de nuevos proyectos" pero advirtió que "se está aplicando un incentivo fiscal que las autoridades no quieren resignar frente que la posibilidad real de hacer vivienda para los sectores medios" y ello podría postergar la actividad.

Reconoció que "el camino está lanzado y hay que seguir trabajando codo a codo con las autoridades para entender los verdaderos problemas porque no es solo cuestión de optimismo sino también de racionalidad y la clase media todavía sigue lejos en las condiciones actuales de acceder a la vivienda". Y agregó que "los créditos UVA fueron un gran éxito inicial pero ayudó más que nada a transacciones entre particulares pero no generó aún un verdadero movimiento en construcciones".

Código y construcción en seco

A continuación estuvieron los prestigiosos arquitectos Roberto Converti y Daniel Silberfaden quienes abordaron algunas cuestiones de los proyectos para cambiar el nuevo Código de Edificación y el de Planeamiento Urbano de la ciudad de Buenos Aires. El primero de los oradores apeló a que la discusión sobre estos proyectos "no termine siendo solo una cuestión de FOT, FOS y alturas de las construcciones" porque delinear un proyecto de ciudad "es más complejo", comprendiendo también a las tecnologías que se pueden aplicar para hacer más accesible las viviendas. Se lamentó luego de las trabas gubernamentales que existen para avanzar con soluciones a gran escala.

"En la ciudad de Buenos Aires la densificación no es significativa, hay que verlo a escala metropolitana. También hay que considerar la infraestructura y la movilidad porque la situación no es igual en todos lados, hay zonas que necesitan más altura y otras que no. No hay que hacer una valoración genérica sino ver dónde hay que implementar cada medida", concluyó Converti.

En tanto, Silberfaden sostuvo que "no son nuevos códigos sino que es un ordenamiento" de los mismos ya que "adolecían de orden y de buena comunicación" de las normativas. Y mencionó que más allá de las miradas técnicas sobre los proyectos, "están interviniendo también actores políticos, económicos y vecinos que pesan". Luego apeló a que los arquitectos también colaboren en que la gente pueda acceder a la vivienda indagando en nuevos sistemas constructivos.

Santiago Lesser de la empresa Ternium también fue parte de esa mesa y contó que están trabajando con el Gobierno nacional en un proyecto para construir 300 viviendas en un plazo de seis meses mediante sus sistemas steel framing, que además son sustentables. Entre las ventajas, señaló que "estos sistemas permiten un veloz retorno de la inversión para el desarrollador".

Claves del financiamiento

Las condiciones de financiamiento de la construcción y del contexto macroeconómico tuvo a directivos de fondos de inversión y a los bancos como protagonistas. Disertaron Juan Politi del grupo Allaria; Nicolás Parrondo de Cohen; Sebastián Lamela del Banco Ciudad; María Laura Calle del Banco Provincia; Rodolfo Edelstein del Santander Río; Silvia Hoebel del Banco Supervielle; y Federico Orteu, director Nacional del Mercado de Capitales y Seguros del Ministerio de Finanzas.

Politi si bien celebró que finalmente se aprobó la Ley de Financiamiento Productivo cuestionó que falta resolver que los fondos están gravados por el impuesto a la ganancia presunta y destacó que se emparejaron los porcentajes de tributo de los diversos instrumentos. Destacó también la posibilidad de que se puedan captar inversiones de fondos institucionales. "El cambio es radical, hay que esperar la coyuntura y ver si es factible captar fondos del exterior. El marco que se generó es promisorio pero falta mucho por delante". 

En tanto Parrondo sostuvo que la llegada de los fondos de inversión "es una oportunidad para desarrollos inmobiliarios y de infraestructura" dado que se pueden aplicar a "todo lo que sean inversiones a largo plazo" pero "en un marco estable".

Los representantes de los bancos coincidieron en sostener que las líneas de crédito intermedio existen pero que sobre el total de prospectos hay baja cantidad que prosperan. "Sobre 180 contactos, solo otorgamos ocho créditos intermedios y hay otros siete en estudio", ejemplificó Lamela. Entre las causas de ello señaló que muchas veces las empresas solicitantes no llegan a tener el 30% de capital propio que les exigen como mínimo para financiarlos, que otras no son productos que sean factibles y que también falta formalidad en las estructuras de algunas compañías.

Mientras que Calle señaló que falta mejorar la articulación del crédito de los desarrolladores con el usuario, Edelstein marcó que este tipo de créditos reemplaza los ingresos que los desarrolladores hacen en ronda de venta a friends & family cuando trabajan bajo esquemas financieros de fideicomisos. En tanto, del Supervielle confirmaron que el ritmo de toma de créditos intermedio también "lo ven lento por la macroeconomia" pero entienden que a futuro "tendría que explotar" esta herramienta. "Es un mercado enorme que llegó para quedarse. Los desarrolladores tienen que darle confianza a la gente de que el banco estará al final de la obra para darles el crédito", aunque reconoció que existe el problema del fondeo del sistema por el cual "los bancos no pueden fondearse en UVA ilimitadamente".

Al final de esa charla, Orteu afirmó que desde el Estado quieren "facilitar el desarrollo de viviendas" y que para ello desarrollaron diversas herramientas para mejorar la financiación, aliviar trabas burocráticas y administrativas y agilizar los plazos de finales de obra y escrituración.

Una de las mesas destacadas fue la integrada por los economistas Fausto Spotorno y Guillermo Nielsen. Con sus matices particulares, ambos coincidieron en que la situación económica es preocupante y que "es urgente bajar el déficit fiscal" para disminuir la inflación, más allá del acuerdo negociado con el Fondo Monetario Internacional (que fue anunciado unas horas después de esta conferencia).

En cuanto al mercado inmobiliario, destacaron la necesidad de bajar la inflación dado que los créditos UVA en las condiciones actuales no son viables dada también la suba de las tasas de interés. "La Construcción necesita estabilidad económica permanente para desarrolladores y tomadores de crédito. Si se da un plan estable, hay mucho potencial", señaló Nielsen.

A futuro Spotorno prevé que "se enfriará el otorgamiento de estos créditos UVA salvo que se logren bajar los costos de construcción" y una forma de hacerlo -sugirió- es trayendo "nuevas tecnologías de construcción" o desarrollando "macrolotes pero, como solo las grandes empresas pueden encarar la gran escala, los pequeños desarrolladores podrían ver algún modelo para acercarse a ellos".

Pero Nielsen objetó la creación de la UVA "en un marco en el que el déficit fiscal es elevado" y afirmó que "los problemas de Argentina son totalmente estructurales", que "hubo una crisis de confianza por la forma en que se diseña el plan económico" y recomendó "hacer una política económica sana con recorte fiscal". Según él, para hacer esto no hacía falta recurrir al FMI.
Ambos apelaron a que se haga un ajuste del Estado y que se necesita la figura de un ministro de Economía fuerte.

Desarrolladores, repensar el negocio

La conferencia sobre desarrolladores, productos innovadores y adaptación a cambios contó con la participación de Carlos Spina de Argencons; Sebastián Sommer de Casas ARG y Teodoro Argerich de Caputo.

El primero de ellos contó que ante la aparición del crédito hipotecario masivo para la clase media en esta empresa optaron "por no ir directo a eso sino ir de a poco ampliando la pirámide" de sus proyectos (que eran de un perfil más alto) para captar más compradores del segmento medio. Pidió acelerar los procesos de subdivisión de los emprendimientos y de escrituración, acceder al mercado de capitales y llamó a "no destruir la confianza sobre todo lo que ya se construyó".

Por su parte, Sommer contó que cuando apareció la UVA se lanzaron a la clase media y para ello crearon un fondo de inversión junto con Allaria, además de que en 2017 captaron más de u$s 100 millones en el exterior para desarrollar proyectos de vivienda y tal vez a futuro productos de renta. Además, expresó la necesidad de "que todo el ecosistema vaya a la UVA para poder adaptarse más rápido. Hay que poder contratar en UVA a las constructoras y las pólizas de caución", entre otros.

Finalmente Argerich, Gerente General de Caputo apeló a hacer más eficiente la construcción para bajar costos, resaltó la importancia de la implementación de procesos internos, de cumplir plazos de trabajo, contar con tecnologías como BIM y presentaciones de planos en tiempo. "Hay que planificar las obras ordenadamente e introducir el concepto de productividad entre empleado y empleador", aconsejó. Y reiteró el reclamo general del sector de que "baje la inflación y haya estabilidad".

En tanto Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, cerró el ciclo de conferencias junto a Camps y Llambías. Allí destacó que "hay mucho por crecer en el acceso al crédito UVA en cuanto a la oferta. En algún momento tiene que arrancar con más volumen y para ello tiene que haber crédito intermedio porque si bien algo hay no es suficiente aún". Destacó las herramientas que genera la Ley de Mercado de Capitales y se comprometió a seguir trabajando para lograr "que los boletos de compraventa sean registrables, abaratar el financiamiento a desarrolladores y poner a disposición más tierras fiscales para construir". También contó que trabajan en proyectos "pseudo PPP" (Participación Público Privada) para desarrollar 10.000 viviendas que se licitarán con precalificación bancaria.

"Si queremos tener viviendas en escala para impactar en el déficit hay que apalancar la oferta. No puede atenderse únicamente con presupuesto del Estado", agregó e invitó a "trabajar más en innovación tecnológica con sistemas constructivos industriales y en la sustentabilidad de las viviendas".

Al final de la jornada se realizó la entrega de los Premios Clarín Arq y el resumen del Concurso Nacional de Vivienda Social Sustentable BATEV-CLARIN-SCA.