Chau Procrear: El Gobierno habilitó las hipotecas divisibles: ¿en qué consisten?

Tal como se había anunciado, el Gobierno implementó una nueva norma  sobre hipotecas divisibles para inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios. Lo hizo a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial.

En los considerandos, se explica que la medida busca "impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo" para "mejorar el acceso a la vivienda de muchas familias" y al mismo tiempo "ayudar a estabilizar sectores económicos, impulsar el empleo en la construcción y los sectores ligados a la misma".

Hipotecas divisibles: qué son y cómo funcionan

La medida implementada mediante el DNU establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios

Permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.

Hipotecas sobre el derecho real de superficie

Habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.

Registro de boletos de compraventa

Se podrán registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.

Seguro facultativo para proyectos en construcción

Hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.

Requisitos para las hipotecas divisibles

En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

-El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.

 -Se tendrá que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto

 -Debe haber conformidad de las partes para que  concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

-Al dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional.

Se oficializó la disolución del Programa Procrear

Por otra parte, a través del decreto 1018/24, el Gobierno oficializó la disolución del Programa Procrear.

En su artículo 1, la norma establece: “Disuélvase el Fondo Fiduciario Público denominado Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la vivienda única familiar creado por el Decreto N° 902 del 12 de junio de 2012 y su modificatorio".

Asimismo, se aclara que  “el Ministerio de Economía realizará todos los actos necesarios para la liquidación” del fondo en cuestión. La cartera dirigida por Luis Caputo también "celebrará con el Banco Hipotecario S.A un contrato para la continuidad de la gestión de los créditos bajo las mismas condiciones de retribución establecidas en el contrato de Fideicomiso suscripto el 18 de julio de 2012″.

Economía tanbién “dispondrá y administrará los bienes muebles e inmuebles, incluyendo sus mejoras, así como la regularización dominial de los inmuebles”.