Alquileres: Poca oferta y subas de hasta un 100 por ciento en contratos nuevos

Desde mediados de 2020, cuando se comenzó a aplicar la Ley de Alquileres vigente, la oferta de propiedades en alquileres comenzó a reducirse, con una caída estimada de 30% en la cantidad de unidades disponibles y subas en los precios para los nuevos contratos. Los propietarios salieron a cubrirse frente a los dos cambios clave que introdujo la ley al mercado: la duración mínima de los contratos pasó a ser de tres años con una sola actualización anual de los valores mensuales, de acuerdo a un índice que combina inflación y evolución de los salarios.

Sólo hay 5.500 inmuebles en locación de los cuales el 65% está publicado en dólares. Hay mucha preocupación y se calcula que en febrero los aumentos de alquileres superarán el 85% interanual

Durante el último año, la variación de los precios de alquileres registrada para los contratos nuevos fue de 104%, según los datos de las ofertas publicadas en la plataforma inmobiliaria Zonaprop, frente a la inflación del 94,8% registrada por el Indec. El porcentaje de aumento de 2022 fue el máximo desde 2012, el año en que la plataforma comenzó a relevar los precios publicados.

Al día de hoy, el valor promedio de un alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires es de $82.437 por mes, un departamento de dos ambientes cuesta $99.290 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $133.558 por mes.

En los barrios de clase media se pueden encontrar valores promedio por encima de los $90.000. Algunos ejemplos. Santa Rita ($95.639 mensuales), Caballito ($95.047 mensuales) y Villa General Mitre ($92.646 mensuales). Los barrios más económicos para alquilar son Floresta ($77.204 por mes), Liniers ($77.342 por mes) y San Telmo ($79.036 por mes).

“El mercado de alquileres está en una situación crítica. La oferta es sumamente reducida y sobre todo aun mas restringida la de buena calidad. Las viviendas que reúnen buenas condiciones en general ni siquiera salen a la oferta formal porque no hace falta, ya que los interesados contactan al propietario o a la inmobiliaria cuando incluso tienen un rumor de que se desocupa el departamento o casa”, destacó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.

Según los datos de la consultora, el valor medio a diciembre de un dos ambientes usado en la ciudad de Buenos Aires era de $72.000 y de un 3 ambientes ya alcanzaba los $100.000. “El alquiler pedido inicial en muchos casos anticipa el congelamiento que sufrirá el precio durante 12 meses y parte de un alquiler mayor de cobertura”, explicó Rozados.

“Hay casos de unidades que se publican a un determinado precio y al recibir una avalancha de contactos se retira de la oferta y se republica a un precio mayor. Es tal el desequilibrio entre una oferta escasísima y una demanda abundante que provoca esta dinámica de precios”, agregó.

Para los inquilinos que ya tienen contrato firmado con la nueva ley, los contratos que se actualizaron en enero por índice de Contratos de Locación -que contempla en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la variación de los salarios (Ripte)- tuvieron subas de un 82%, unos 12 puntos porcentuales por debajo de la inflación, que cerró el año pasado en 94,8 por ciento.

Para los inquilinos cuyos contratos tengan que realizar su actualización anual en febrero de 2023, los aumentos serán cercanos al 86%. Por ejemplo, un contrato de $50.000 mensuales se incrementará un 85,8% y pasará a costar $92.938. “Es el cuento de la manta corta. El inquilino con un contrato vigente se beneficia, pero se perjudican quienes tienen que ingresar a un nuevo alquiler. 

Obviamente, al vencerse el contrato vigente el propietario intentará recuperar algo de la pérdida sufrida durante el transcurso de ese año, solicitando un nuevo precio para la renovación que muy probablemente superara incluso la inflación del último año de contrato”, resaltó Rozados.

Según Soledad Balayán, analista del mercado inmobiliario, en enero de 2023 hubo caída interanual de 31% en la oferta de alquileres. “Persiste la resistencia en volcar al mercado locativo los departamentos y se acentúa el interés por el alquiler temporario”, destacó.

Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) porteño, destacó que los porcentajes de las actualizaciones anuales para los contratos de alquileres superaron las previsiones y para los contratos al 16 de febrero ya llegan al 87 por ciento. Y resumió las dificultades que tienen hoy los que buscan propiedades para alquilar: “Tres ambientes no se consiguen. PH tampoco y las expensas están elevadísimas”, detalló.

“Es un escenario complicado con poca oferta y muy pocos inmuebles en alquiler. Lo único que sumamos es algún contrato que se rescinde o alguien que le entregan el fideicomiso que celebró hace tiempo. El inmueble que se puso en venta, nunca más volvió al mercado de alquileres”, destacó.

Los cambios aún pendientes

En su momento, la Ley de Alquileres tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, pero terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández. Apenas pocos meses después, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios: fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las últimas elecciones legislativas y en noviembre de 2021 fue el propio Gobierno el que reconoció la necesidad de modificaciones.

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Desde la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres se presentaron unos 30 proyectos legislativos en el Congreso para modificarla o derogarla. Ninguno logró avanzar y la posibilidad de alcanzar un consenso entre oficialismo y oposición sobre los puntos que podrían cambiarse se volvió más lejana: la última sesión de 2022 cayó por falta de quórum -donde el oficialismo había ofrecido incluir el tema- y el tema quedó fuera de las sesiones extraordinarias.

En mayo 2022 se firmaron tres dictámenes: uno de mayoría en representación del Frente de Todos y dos de minoría, de Juntos por el Cambio y de la diputada Graciela Camaño. La propuesta que tuvo el dictamen de mayoría no altera el plazo mínimo de tres años ni el ajuste anual. Para la oposición, en cambio, el plazo y los índices de actualización eran los temas centrales a modificar con opciones como volver al plazo de dos años y ajustes semestrales acordados por las partes según diferentes índices.