El futuro de los créditos hipotecarios UVA: Termina el congelamiento de cuotas

ARGENTINA.- A fines de septiembre vence el plazo del decreto que congeló las cuotas que pagan los deudores de los créditos hipotecarios en UVA. Si no hay una prórroga, muchos de los deudores comenzarán a pagar en octubre incrementos que se estiman en 15% con respecto a la cuota de marzo, según informaron algunos bancos.

Además, con el fin del congelamiento, los tomadores de créditos ajustables deberán comenzar a pagar las diferencias acumuladas entre abril y septiembre entre la cuota congelada y el valor que hubiese correspondido cada mes posterior. Podrán hacerlo en cuotas a partir de octubre: el mínimo es tres, pero pueden ser más de acuerdo a cada entidad.

En el caso de cuotas impagas, los deudores tienen dos opciones: abonar esa diferencia en un mínimo de tres cuotas, con interés compensatorio, a partir de octubre (según el DNU); o llevar el monto adeudado al final de vida del préstamo (según la comunicación A 6949 del BCRA).

Para las cuotas impagas, los deudores pueden aplicar las medidas dispuestas por el Banco Central, que les permite prorrogarlas hasta el final del cronograma del crédito

A partir de julio, los tomadores de esos préstamos comenzaron a recibir los mensajes de los bancos donde se les comunicaban estas opciones. En el caso de no haber optado por ninguna alternativa, se les aplicará directamente el pago en cuotas a partir de octubre, lo que había sido previsto en el decreto que congeló las cuotas en abril.

 “Comunicamos el esquema a partir de octubre. La gran mayoría de los clientes definieron hacer el pago en cuotas a partir del vencimiento. Hasta el momento, no hay ninguna modificación del Gobierno de estas fechas que establecieron”, explicaron desde una de las entidades.

Desde el sector financiero, destacan que la morosidad de los créditos hipotecarios en UVA continúa siendo baja. “El crédito hipotecario es el último que la gente deja de pagar. La morosidad es baja, toda esta situación empeora el cuadro, pero ya en la etapa prepandemia, la crisis económica y la inflación impactaba fuerte sobre las cuotas”, resaltaron desde uno de los bancos consultados.

Los últimos datos disponibles en el Banco Central son de marzo pasado —antes del congelamiento de las cuotas— y muestran que la morosidad de los créditos hipotecarios UVA era de 0,5%. Desde 2018, los niveles de morosidad se mantuvieron entre 0,1% y 0,7%.

El Banco Nación, en tanto, permitirá abonar las diferencias por congelamiento de las cuotas de los créditos hipotecarios UVA (en el período abril y septiembre) en hasta seis cuotas sin interés, según la elección del cliente. También podrán cancelar las cuotas impagas en tres o seis cuotas, a partir de octubre.

Los representantes de agrupaciones que reúnen a los deudores de estos créditos hipotecarios -fueron lanzados en 2016- se reunieron a fines de julio en forma virtual con María Eugenia Bielsa, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, y pidieron la prórroga del decreto 319/2020, que dispuso el congelamiento de las cuotas.

 “Entre otras cuestiones planteamos que de no darse una solución de fondo dentro de los próximos meses, es necesario prorrogar el DNU y las comunicaciones del Banco Central que permiten diferir el pago de las cuotas con vencimiento entre abril y septiembre, hacia el final de la vida del crédito. Por ahora, no tenemos novedades”, explicó Marcelo Mercere, integrante de Hipotecados UVA Autoconvocados.

Tamaño del mercado

Según un relevamiento del Banco Central a comienzos de año, en la Argentina existen unos 105.000 deudores hipotecarios UVA, de los cuales 95.000 corresponden a préstamos para vivienda única y de hasta 120.000 UVA. Eso equivalía a cerca de $1,7 millones 2016 (unos USD 113.000) y a $6,8 millones en 2020 (unos USD 67.700 al “dólar solidario”).

De acuerdo a los casos que registran los Hipotecados UVA, alguien que obtuvo un crédito hipotecario en enero de 2017 por $2 millones, comenzó con una cuota de $17.000 y actualmente paga una cuota de $47.700 (con la cuota congelada). La cuota estimada para octubre, sin congelamiento, es de $55.800. En tanto, el capital adeudado creció a $5,5 millones.

Por otro lado, también se esperan definiciones sobre la situación de los deudores de créditos UVA que estaban dentro del Plan Procrear. Con el relanzamiento del plan que fue anunciado este mes -habrá nuevas líneas de crédito para la construcción entre septiembre y octubre- se estableció una fórmula de actualización para los créditos, denominada HogAr, que toma la evolución de los salarios y el índice CER (con un tope de 2% mensual).

Una posibilidad que se analiza en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Habitat es que los deudores de créditos UVA que estaban dentro de los planes de Procrear comiencen a actualizar sus cuotas a partir de ahora a través de la nueva fórmula, basada en la evolución de los salarios.

Los créditos hipotecarios en UVA surgieron en 2016, durante el Gobierno de Mauricio Macri, como una opción que permitió a más familias acceder a su vivienda propia porque requería de ingresos más bajos que un crédito tradicional. Pero a partir de 2018, los deudores de esos nuevos préstamos se vieron afectados por la indexación de las cuotas al ritmo de la inflación.

Los préstamos hipotecarios en UVA son en pesos a tasa fija, ajustable por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja la inflación del Índice de Precios al Consumidor y que está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).

En marzo de 2016, las UVA comenzaron con un valor de $14,05, que equivalía al costo promedio de construcción de un metro cuadrado dividido por 1.000. Actualmente su valor es de $56,64. Semejante incremento no solo se trasladó a las cuotas del crédito, sino también al monto nominal del capital adeudado.