Casa propia: El Gobierno proyecta un plan de créditos hipotecarios más allá del Procrear

ARGENTINA.-  El Gobierno nacional lanzó hace algunos días el plan Procrear con millones de visitas y miles de inscriptos en su primera etapa.  Ahora, Alberto Fernández también tiene en estudio un plan para que los sectores medios y medios altos puedan acceder a la tenencia de su primera vivienda a través de créditos hipotecarios para la casa propia.

En principio, serían préstamos bancarios para construcción, pero en una segunda etapa está pensado extenderlo a créditos para la compra de viviendas usadas, según confirmaron fuentes oficiales al portal Infobae.

Luego del fracaso de los créditos hipotcarios UVA atados a la inflación lanzados por el gobierno de Mauricio Macri, los préstamos hipotecarios quedaron prácticamente inactivos. La elevada inflación y la fuerte caída de los salarios reales, sumado a que los propietarios se resisten a bajar los valores de sus inmuebles, hizo que los bancos no tengan demanda.

Consultadas fuentes de varias entidades financieras, afirmaron que las líneas están activas pero la dificultad que existe es que “no da la relación cuota-ingreso” para poder tomar un préstamo que sea representativo en dólares y poder así comprar o construir una vivienda.

Los salarios quedaron muy bajos y las propiedades muy caras. En este contexto, y con esa dificultad mediante, el Gobierno está pensando en reactivar los créditos hipotecarios bancarios para que familias que tengan un ahorro en dólares previo puedan aprovechar la oportunidad que hoy existe para construir -los costos se redujeron a la mitad en dólares- y sacar un préstamo por la diferencia.

Así como fue pensado el Procrear para las familias de ingresos medios, esta idea -que se está terminando de consensuar al interior del Gobierno- buscará llegar a los deciles más altos y favorecer a un universo de 1,5 millón de familias, dijo una fuente oficial. En ambos casos, el objetivo primordial es apuntar a la construcción, que es generadora de mano de obra y, por ende, incentiva el consumo y la inversión privada.

Según los informantes, la política de crédito hipotecario bancario que se está trabajando “busca enfrentar un problema histórico del país, en una oportunidad que luce propicia. La construcción privada es uno de los puntales de la recuperación que avizora el Gobierno para cuando la pandemia dé tregua”.

Los equipos del Banco Central, la Comisión Nacional de Valores (CNV), el Ministerio de Economía y los de Desarrollo Territorial y Desarrollo Productivo están avanzando en la iniciativa, basada en las experiencias de Colombia y México. También hubo consultas a los bancos públicos y al Banco Hipotecario, que estarían dispuestos a avanzar por ese camino. En cuanto a los privados, todavía no recibieron la propuesta, pero en el Gobierno creen que también estarán interesados.

El objetivo oficial apunta a un universo de 1,5 millón de familias que, según el Gobierno, tiene ahorros previos  y podría acceder al crédito. En el esquema que se trabaja, las cuotas se ajustarían con una fórmula que considere la capacidad de pago de las familias.

El mecanismo de ajuste aún no se ha definido, pero se han propuesto variantes que contemplen: 1) la evolución de los salarios (CVS); 2) del costo de la construcción (UVI) o 3) de la inflación (CER o UVA), acompañado en este caso con un sistema de seguro o fondo compensador, que cubriría un posible desfase entre la inflación y los sueldos en el futuro. ¿Quién cubriría ese fondo? Es la gran pregunta. “Un aporte de los deudores tiene que haber; podría ser con una prima de 1%. Se está discutiendo si habría fondos público”, dijo una fuente oficial.

 “Todas las alternativas buscan evitar que se repita la experiencia de los créditos UVA en el gobierno de Cambiemos, que tuvieron fuertes incrementos en el valor de las cuotas respecto a los ingresos familiares”, comentaron las fuentes consultadas. Esta idea del fondo compensador también fue parte del plan presentado por el sector de la construcción ante el Ministerio de Desarrollo Productivo.

Ejercicio de simulación

A modo de ejemplo, sin todavía tener claro cómo ajustarán las cuotas, los cálculos que hacen los funcionarios en torno a una actualización por inflación más 5% indica que para el decil 9, con ingresos mensuales de $75.000 y USD 15.000 de ahorro previo, una familia podría obtener un préstamo de USD 60.000 a 30 años. La cuota, en este caso, sería de $22.500 por mes. A USD 500 el metro cuadrado que cuesta hoy una construcción standard, una familia podría hacerse una casa de 150 metros cuadrados.

Con una cuota estimada en $22.500 por mes, y A USD 500 el metro cuadrado que cuesta hoy una construcción standard, una familia podría hacerse una casa de 150 metros cuadrados

Con una cuota estimada en $22.500 por mes, y A USD 500 el metro cuadrado que cuesta hoy una construcción standard, una familia podría hacerse una casa de 150 metros cuadrados

“El Gobierno trabaja en movilizar el ahorro y la inversión del sector privado a través de la construcción, que tiene elevados encadenamientos productivos y de empleo, con bajos requerimientos de importaciones. La demanda existe, ya sea por el déficit habitacional o por la búsqueda de acceder a un bien considerado socialmente como reserva de valor”, dijo a Infobae uno de los técnicos que trabaja en el tema.

El objetivo es apuntar, en este caso, a los sectores con mayor capacidad de ahorro. Y a quienes durante 2018 y 2019 compraron divisas y las tiene guardadas debajo del colchón o en las cajas de seguridad, aseguran.

Por eso, si reciben un incentivo desde el lado del financiamiento, ello puede motorizar a que gasten los dólares en un proyecto que dinamice la actividad.

Con respecto al Procrear, la diferencia será en que estos serán préstamos bancarios y que, en principio, no tendrán subsidio del Estado. El objetivo, a mediano plazo, es crear un mercado hipotecario más amplio y que también puedan servir para comprar viviendas usadas, pero en el Gobierno aseguran que eso es un esquema ambicioso a mediano plazo.

Para los que no tengan ahorros previos, se está pensando también en un mecanismo de transición, con algún esquema de incentivo.