7 claves para entender qué pasa con los créditos hipotecarios UVA

ARGENTINA.- Desde 2016 se entregaron más de 167 mil hipotecarios. Pero en los últimos meses hubo una desaceleración.

1.- ¿Qué pasó con la UVA desde su inicio?

En el crédito UVA, tanto la cuota y el capital se ajustan en forma similar a la inflación. Este tipo de crédito se compone por una tasa que varía entre 6 y 10%, según el banco más el ajuste de las cuotas correspondiente al índice inflacionario. El incremento de la UVA desde el 31 de marzo de 2016 a mediados de enero de este año fue del 125%, según datos del Banco Central. Durante el último año, la variación de la UVA fue del 47%, lo que significó que tanto el capital adeudado como la cuota aumentaron en el porcentaje indicado. En 2018, entretanto, los alquileres y los salarios se incrementaron, en promedio y para trabajadores en blanco, en torno al 32%.

2.- ¿Cuántos créditos se han entregado?

De acuerdo con los cálculos del Gobierno, desde enero de 2016 hasta la fecha se otorgaron cerca de 167 mil créditos hipotecarios, con un promedio ese año de 1.300 créditos por mes, y desde 2017 hasta el primer cuatrimestre de 2018 con un promedio mayor a 7.000. El pico fue en marzo del año pasado, cuando se dieron 14.062 préstamos.

3.- ¿Qué pasa con la venta de inmuebles?

Las operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario bonaerense tuvieron un 2018 complejo, con cifras similares a 2017 pero con una desaceleración significativa en los últimos meses. Mientras que en 2017 hubo 128.345 operaciones, el 24,3% fueron a través de hipotecas. El año pasado, de las 119.633 operaciones, por créditos se registraron un 23,3%, según el Colegio de Escribanos.

4.- ¿Cómo impactó el dólar en 2018?

Hubo un contraste importante entre la primera parte del año y la segunda en relación a la adquisición de viviendas con créditos. En el primer semestre (el dólar pasó en mayo pasó de $20 a $25, y en junio rozó los $30) se concretaron 21.740 compras con hipotecas, y desde julio a diciembre solamente 6.175. El pico fue marzo con 5.253 hipotecas, mientras que diciembre sumó sólo 730. “En Bahía Blanca, por ejemplo, desde mediados del año pasado no hay operaciones a través créditos UVA. Se hicieron inalcanzables por los ingresos que se necesitan para el acceso. El aumento de la cuota asusta a quienes podrían estar en condiciones de hacerlo”, dijo a DIB el expresidente del Colegio de Martilleros, Carlos Esteban y titular del Colegio bahiense.

5.- ¿Qué se espera para 2019?

De acuerdo a economistas y operadores inmobiliarios, no se prevé una reactivación del mercado, al menos en el corto plazo. Según las últimas cifras de Reporte Inmobiliario, para acceder a un crédito UVA del Banco Nación que cubra el 80% de la propiedad, hoy se necesita un ingreso mensual de alrededor de $120 mil y la cuota inicial sería de unos $30.400. “Si no hay modificaciones en las condiciones y en los montos, va a ser un año difícil. Además de la incertidumbre, las tasas de interés están altísimas y es imposible competir con eso, y quien tiene dólares prefiere paralizarlos”, dijo Esteban. Para el titular del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Donsini, el problema es básicamente que los créditos son en pesos y las propiedades están en dólares, y no se subieron los valores. “Antes se pedían $2 millones y se podía acceder a una propiedad de US$100 mil. Ahora, para la misma propiedad se necesitan $4 millones y hoy esos montos son imposibles porque no da el ingreso del salario”, señaló a DIB.

6.- ¿Qué medidas se estudian para deudores?

En el oficialismo aseguran que están avanzando en un mecanismo pensado para aquellos tomadores que deban enfrentar un pago mensual que supere en un 10% el avance de su ingreso en igual lapso. Según datos provistos por el Banco Central, con cifras a noviembre, unos 35 mil deudores que pueden solicitar al banco la activación de esta cláusula gatillo para que se establezca el tope en la actualización de las cuotas, de modo que no supere por más de 10 puntos la mejora salarial. Otra alternativa es solicitar una extensión del plazo de pago de hasta un 25% del lapso total de repago, medida ya prevista en las condiciones originales de estas líneas. Para los tomadores de crédito, estos son solo “parches”. Un ejemplo: el primer crédito del Banco Nación Tandil se entregó en mayo de 2017 y fue por $2.480.000. La cuota inicial era de $11.700; en diciembre fue de $18.500, un 58% más.

7.- ¿Es alto el nivel de morosidad?

Según el BCRA, hoy la mora está en apenas el 0,17%, con alrededor de 250 deudores morosos sobre el total de más de 167 mil créditos otorgados desde 2016. En el Banco Nación hay 221 deudores con atraso en el pago de la cuota. En el Provincia se dieron 17.580 créditos en dos años y sólo hay 140 casos de clientes con algún retraso, con lo cual al día de hoy la mora de los UVA no es un problema. En las líneas no UVA, la mora es mayor y está en torno al 1%.