El Gobierno ahora piensa en frenar la Ley de Alquileres

ARGENTINA.-  De acuerdo con información que trascendió desde el círculo más cercano al presidente Mauricio Macri, el propio primer mandatario ordenó que se interviniera en el tema cuando se enteró que un importante desarrollo de viviendas para alquiler -de varias decenas de millones de dólares- había sido frenado por la incertidumbre que generó el proyecto de ley que promueve el diputado de Cambiemos.

Según publica Liliana Franco en Ámbito Financiero, en el Ejecutivo ahora se está pensando, anticipan fuentes oficiales, en opciones superadoras como premiar desde el punto de vista tributario, el desarrollo de construcciones que tengan como destino el alquiler y aplicar tasas de impuestos reducidas para el blanqueo de los contratos de alquiler, tanto de vivienda como comerciales.

La Cámara de Diputados dio dictamen días atrás a un proyecto que apunta a defender a los inquilinos regulando los mecanismos de ajuste de los alquileres (por el índice de salarios o la variación de los precios) y extender a un mínimo de 3 años el plazo de los alquileres.

El proyecto fue defendido por las organizaciones que representan a los inquilinos, pero mereció numerosas críticas tanto de las inmobiliarias como de los propietarios, escribanos y desarrolladores. Estos sectores advirtieron que las regulaciones propuestas terminarían reduciendo la oferta y, en última instancia, perjudicando a los inquilinos.

Los datos oficiales arrojan que tres millones y medio de hogares tienen problemas de vivienda y que es necesario construir más de un millón de unidades. Pero al mismo tiempo el rendimiento promedio que dejan los alquileres es bajo. Cálculos del sector lo estiman en el orden del 3% (antes de gastos) del capital invertido.

En estas condiciones, en medios del sector inmobiliario se considera mayores costos para los propietarios o un aumento en la incertidumbre en cuanto al grado de cumplimiento de los contratos, llevaría no sólo a que se frenen nuevas construcciones, sino que también los actuales propietarios terminen destinando a la venta las viviendas.

Frente a esta situación, en el Poder Ejecutivo se analiza impulsar medidas alternativas. Una de ellas es la de otorgar beneficios impositivos para aquellos emprendimientos cuyo destino sea la construcción de viviendas destinadas al alquiler.

• Blanqueo

En el Gobierno también consideran necesario "blanquear" la actividad ya que -según cálculos aproximados- no es más del 20 o 30% de los contratos, incluyendo los de carácter comercial, que están registrados. La iniciativa contemplaría reducir a la mitad lo que se tributa por el impuesto a las Ganancias de los propietarios, es decir al 17,5%, para combatir la informalidad y, de paso, lograr mayor recaudación.

Por lo pronto, tanto el ministro de Hacienda, Nicolás Dujovne, como el titular de la AFIP, Leandro Cuccioli están trabajando en el tema aunque se estima que de prosperar esta iniciativa la recaudación por el blanqueo de propiedades en alquiler podría alcanzar cifras importantes.

• Desalojos

Otra cuestión bajo estudio por parte de las autoridades, consiste en reforzar la ejecutividad en los desalojos para el caso de los inquilinos que no pagan. La intención oficial, señalan, es que "los juicios sean sumarísimos, de manera tal que el inquilino que no cumpla, sea desalojado en un plazo máximo de 60 días".

El secretario de Vivienda, Iván Kerr, es el funcionario encargado de avanzar en esta iniciativa a los efectos de lograr un proyecto para que pueda ser tratada en el Congreso el año próximo.

Uno de los aspectos que contemplara el proyecto será el fomento a la construcción de vivienda para alquilar. El Gobierno contempla ofrecer a las empresas constructoras -especialmente las pymes- una promoción fiscal y una serie de instrumentos financieros, sobre todo de viviendas para la clase media (que cuesten menos de 140 mil UVA, equivalentes a unos 100.000 dólares) aprobados por la Secretaría de Vivienda. Se busca promover la construcción de 60.000 viviendas con estos beneficios en 4 años.

Específicamente, las iniciativas oficiales incluyen:

• Impulso para desarrolladores vía reducción o exención de IVA, impuesto a los débitos y créditos, ganancias e ingresos brutos (sujeto a adhesión de las provincias).

• Crédito intermedio a desarrolladores contra boleto de compraventa, que pasará a ser registrable y tomado como garantía.

• Seguros de caución para que los desarrolladores puedan acceder al financiamiento intermedio y los bancos estén cubiertos de posibles inconvenientes con la terminación de la obra.

• Licitación de tierra pública para la construcción y uso de recursos del FONAVI como fondo de garantía para otorgar crédito a las pymes constructoras provinciales.

• Se reducirá la alícuota de ganancias a los Fondos Comunes Cerrados de Inversión y Fideicomisos Financieros que inviertan en viviendas de 220.000 UVA (unos 155.000 dólares). Las compañías de seguros van a poder invertir en estos FCI y aprovechar la exención de ganancias.

• Para seguir mejorando la regulación del sector y hacerla más amigable a las necesidades de la oferta pero también a la de los hogares, los seguros de caución permitirán ampliar el acceso al crédito a los constructores. El Banco Nación financiará a constructores tomando como garantía un seguro de caución válido hasta el fin de la obra municipal.

• Además, la creación de un seguro hipotecario para los bancos permitirá bajar las tasas y mejorar el perfil crediticio de los hogares.

• Con el objetivo de acelerar los procesos de otorgamiento de crédito hipotecario en los casos en que se compra desde el pozo, se permitirá el registro y digitalización del boleto de compraventa, para concederle carácter público y escriturable al boleto, al pasar a ser un documento oponible a terceros. Así, el crédito podrá darse desde el momento en el que hay boleto y este será la garantía.

• Se licitarán predios de la tierra pública. El lote se le entrega al desarrollador a modo de subsidio (a diferencia de la manera actual en la que se da una bonificación de capital).