Por las nubes: se necesitan $90.000 para acceder a un crédito hipotecario

ARGENTINA.- La fuerte disparada del dólar en las últimas semanas jugó en contra del acceso a los créditos hipotecarios, cuya barrera de ingresos mínimos subieron considerablemente con respecto a unos meses atrás. Los cálculos de especialistas hablan de un incremento de entre $ 50.000 y $ 60.000 en el sueldo familiar requerido para acceder a un préstamo para comprar una vivienda de 50 metros cuadrados. Si bien la devaluación multiplicó el precio de los inmuebles en moneda local, sus valores en dólares se mantuvieron prácticamente estables en medio de la tormenta financiera.

Según El Cronista, de acuerdo con los cálculos del sitio especializado Reporte Inmobiliario, el ingreso requerido subió un 242,4% entre mayo de 2017 y hoy. En aquel momento del año pasado, un departamento de 2 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires costaba u$s 105.000 (es decir $ 1.711.500) y ahora el precio se ubica en u$s 115.000 (unos $ 4.370.000).

El ejercicio de Reporte Inmobiliario toma como referencia la línea de préstamos hipotecarios UVA de Banco Nación, que permite financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. Por lo tanto, en mayo de 2017 se podía solicitar un máximo de $ 1.369.200, lo que significaba una cuota mensual inicial de $ 6540 y un ingreso mínimo familiar de $ 25.815. En cambio, hoy se pueden pedir prestados hasta $ 3.496.000 aunque para ello se necesita comprobar un salario mínimo de $ 88.395 por mes para hacer frente a una cuota inicial de $ 22.335. También varió en forma importante el ahorro previo que se necesita para acceder al mismo inmueble: mientras que en mayo de 2017 había que adelantar $ 342.300, en la actualidad se requieren $ 874.000.

Los resultados de esta simulación muestran cómo la suba del tipo de cambio afectó algunas de las premisas básicas de los préstamos hipotecarios UVA. La primera era que la cuota inicial era más baja que un alquiler, un dato que se verificaba el año pasado, cuando la cuota era un 16% inferior al alquiler promedio, que rondaba los $ 7800. Hoy, en cambio, el pago mensual inicial del préstamo hipotecario representa el 113% de la cuota del alquiler promedio de $ 10.500.

El economista Ariel Setton también hizo un cálculo que puso en jaque la cuestión de la accesibilidad, otro de los pilares de los préstamos hipotecarios UVA. El especialista calculó la variación del poder de compra de $ 1 millón en el mercado inmobiliario. En octubre del año pasado, quien tuviera es monto accedía a 22,5 metros cuadrados. En mayo de este año, se adquirían 18 metros cuadrados. Hoy, la capacidad de compra de $ 1 millón se redujo hasta 8,8 metros cuadrados.

Con respecto a los ingresos mínimos requeridos para comprar un departamento de 50 metros cuadrados en la Ciudad, Setton calculó que pasaron de $ 32.600 en octubre del año pasado a $ 83.072 este mes. Su estimación de ahorros previos superó a la de Reporte Inmobiliario, ya que sostuvo que el adelanto necesario pasó de $ 444.890 a $ 1.113.360 entre octubre de 2017 y la actualidad.

El valor de los inmuebles aumentó fuerte en moneda local como consecuencia de la devaluación del peso efectuada el mes pasado pero las cotizaciones en moneda estadounidense casi no se movieron.

"Durante el mes de agosto, el precio en dólares del metro cuadrado en CABA mostró un avance del 0,07%, la menor tasa de crecimiento mensual en lo que va del año. Entre los motivos se destaca la depreciación del tipo de cambio, que ha disminuido sensiblemente el volumen de las operaciones, por lo que los vendedores no pudieron convalidar aumentos de precios en moneda dura mucho más elevados", apuntó un informe del sitio de búsqueda de inmuebles Properati.

Según el mismo sitio, la brecha promedio entre las unidades de 50 metros cuadrados de los distintos barrios entre el 1 y el 31 de agosto es de $ 1.306.817. La devaluación afectó con mayor intensidad a los barrios donde el metro cuadrado es más caro. Desde el último día de agosto, se necesitan $ 3.344.366 más para comprar un departamento de 50 metros cuadrados en Puerto Madero, el barrio porteño de mayor valor inmobiliario. En Palermo, la diferencia es de $ 2 millones y en Belgrano, de $ 1.910.368. En Villa Soldati, el barrio más económico, la diferencia es de $ 530.728.