¿Comienza a caer la demanda de créditos hipotecarios UVA?

BUENOS AIRES.- Después de más de diecisiete años, nuevamente el crédito hipotecario asumió un rol protagónico para la venta de viviendas. En incontables oportunidades los propios actores del mercado declamaban acerca de la necesidad del financiamiento hipotecario para la compra sobre todo de la primera vivienda.

Finalmente, la decisión política de impulsarlo apareció. Primero de la mano del BCRA a través de la instrumentación de la unidad de cuenta UVA y después a través del brazo ejecutor de los bancos públicos encabezados por el Nación, al que se fueron sumando en mayor o menor medida aún el resto del sistema financiero.

2017 fue sin dudas el año del resurgimiento del crédito hipotecario. Cualquier cifra de comparación resultó abrumadora con relación a años anteriores. El número de escrituras en la ciudad de Buenos Aires creció un 40,9 % mientras que las compraventas efectuadas con hipotecas lo hicieron en un 167,3 %. Tamaña diferencia en el crecimiento porcentual resultó la más contunde explicación de que fue el crédito hipotecario el que traccionó el aumento de venta de propiedades.

Los primeros meses de este año, a partir de la inercia propia de los actores del mercado mostrará un dinamismo similar. Ya en el primer bimestre del 2018 las escrituras en la ciudad de Buenos Aires aumentaron un 32,4 % y durante febrero el número de compraventas con auxilio crediticio se incrementó en un 124,8 %.

Hasta aquí, lo que pasó. ¿Continuará así?

Recurramos a un ejemplo práctico para intentar asomarnos a una respuesta, analiza Reporte Inmobiliario.

Comprar un departamento hoy vs. hace un año

Quien hoy esté pensando en la compra de un departamento de dos ambientes de unos cuarenta metros cuadrados de calidad estándar en un barrio medio de Buenos Aires deberá asumir un precio promedio de mercado del orden de los U$S 107.000, lo que al tipo de cambio actual representan casi 2,2 millones de pesos. Si para comprar una unidad de estas características se considerara recurrir a un préstamo UVA por el máximo de financiación del 80 % del valor en el Banco Nación, entidad líder en este tipo de préstamos, el monto a financiar sería del orden de 1.750.000 pesos.

Por un préstamo de ese monto, acreditando ingresos en el Banco Nación, la cuota inicial resultaría de $ 11.350 para lo cual deben demostrarse ingresos no menores a los $ 45.400.

Un año atrás, en abril de 2017, para la compra de un departamento de esas mismas características en la misma entidad bancaría oficial, la cuota inicial apenas superaba los $ 5.400 para lo cual se debían demostrar ingresos por encima de los $ 21.612.

Así la cosas, actualmente se requiere más del doble de ingresos para comprar el mismo departamento que un año atrás con un crédito hipotecario del BNA.

Cuáles son las razones de tamaña diferencia?

1)El valor en dólares del departamento aumento un 13 %, producto del incremento de la demanda que se generó precisamente vía créditos fuertemente concentrada en productos de este rango de valores y condiciones (apto crédito).
2)El valor en pesos se incrementó adicionalmente a partir de la devaluación de la paridad cambiaria frente al dólar que alcanzó un 31,92 % entre ambos períodos de comparación.
3)La tasa de interés aumentó un 85,7 %, pasando del 3,5 % TNA al 6,5 % TNA.

Credito hipotecario UVA

Asi, la evolución de estas tres variables entre abril de 2017 y abril de 2018, provoca un aumento en la cuota inicial para la compra del mismo inmueble del 110 % y un idéntico incremento del ingreso demostrable necesario para calificar.

En función de esto último resulta evidente que los tomadores de crédito en condiciones de calificar se verán reducidos con relación a los que contaban con esa capacidad el año pasado, restringiendo a su vez el número de la demanda potencial de inmuebles por esta vía.

No obstante, de la observación de lo sucedido hasta ahora, lo más probable es que la demanda en condiciones de calificar siga respondiendo ya que la opción de recurrir a un crédito hipotecario para comprar la vivienda propia en lugar de seguir alquilando aparece afianzada en los sectores de ingresos medios formales y registrados que cuentan con cierta estabilidad laboral.

Por último, cabe señalar que quien haya escriturado mediante este crédito hace un año atrás hoy estaría pagando una cuota actualizada por UVAs un 25,77 % más alta de aproximadamente $ 6.800 que resulta aún un 40 % más baja pese a la actualización, que quien lo haga en la actualidad con las nuevas tasas. Por otra parte, en dicho lapso de un año, el valor de mercado de su activo se revalorizó en pesos un 49 % casi el doble que lo que se actualizó su deuda, la cual hoy representa el 67 % del valor del departamento frente al 80 % original de un año atrás.