Por qué es un sueño y por qué una pesadilla tomar un crédito hipotecario UVA

BUENOS AIRES.- Los créditos UVA despertaron tanto elogios como opiniones negativas. Por un lado, se ubican quienes consideran que representan una posibilidad real para muchos argentinos y argentinas de concretar el acceso a la casa propia, dadas las dificultades para el acceso al crédito y el aumento de las propiedades en dólares.

Por otro, se sumaron voces que advierten sobre el riesgo de este sistema en un contexto de elevada inflación y volatilidad del dólar, y sin un panorama claro respecto de la mejora de dichos indicadores en el corto plazo. Los créditos indexados por inflación se proponen tanto como el motor del crecimiento del mercado inmobiliario, como una de las apuestas más fuertes para la reactivación económica.

De hecho, no se circunscriben únicamente a la hipoteca de propiedad para primera vivienda y hay líneas de créditos UVA para la adquisición de segunda vivienda, automotores y hasta créditos de consumo. 

Después de dos años de implementados es necesario un balance de su funcionamiento que sirva tanto para los posibles tomadores de crédito como para evaluar el impacto que pueden tener a nivel macroeconómico. 

Según datos que surgen del BCRA, desde su implementación en marzo de 2016 los UVA incrementaron su participación en el total de créditos hipotecarios hasta representar, a diciembre de 2017, el 42 por ciento del stock de créditos totales. Entre marzo de 2016 y marzo de 2017 los hipotecarios UVA tuvieron un incremento de 142 por ciento y los prendarios de 62 por ciento.

Del total de stock de créditos UVA el 72 por ciento son hipotecarios, 25 por ciento personales y 3 por ciento prendarios. Si bien el esquema indexatorio impulsó la participación de los bancos privados en la oferta de créditos para la adquisición de vivienda, algunos pocos bancos públicos siguen liderando este segmento: el Nación abarca una porción de 46,7 por ciento, el Provincia suma 18,3 por ciento, el Ciudad posee 7,3 por ciento mientras que los otros bancos cubren solo el 27,6 por ciento restante.

Mientras que la apuesta por los créditos UVA se torna ventajosa para los deudores en un contexto de desaceleración inflacionaria, en virtud de la evolución de los precios sus ventajas frente a un crédito tradicional -con cuota fija- quedan un tanto desdibujadas.

Por ejemplo, un crédito de 100.000 dólares (a una TNA de 3,5 por ciento) tomado en abril 2016 vio incrementada significativamente su cuota y monto adeudado por efecto de la inflación: el monto inicial de cuota ascendía a 5.353, y se transforma en 8.614, reflejando un incremento de casi 61 por ciento. La suma de pagos realizados asciende a 162.289 pesos (de los cuales 56.878 pesos corresponden a capital) y la deuda alcanza 1.811.127 pesos. En efecto, el stock de deuda es también 52 por ciento más elevado que al inicio.

En definitiva, mientras en 2016 la cuota inicial de un tradicional resultaba dos veces y media más alta que la del crédito UVA haciendo a este último más accesible y aparentemente más atractivo, en dos años dicha diferencia se redujo a 73 por ciento. Con niveles de inflación similares a los del bienio abril 2016 - abril 2018, en los siguientes 30 meses las dos cuotas (crédito UVA y tradicional) llegarían a equipararse.

Luego de ello, la cuota del UVA continuaría creciendo en su valor, mientras que la del crédito tradicional se mantendría estable. Es decir, este último tipo de crédito resulta más oneroso en los primeros 4,5 años, pero más económico en los siguientes 25,5 años. Con relación al saldo, y continuando con el ejemplo de un crédito de 100.000 dólares, se observa una diferencia muy significativa al notar que en el sistema de crédito UVA, luego de abonar 24 cuotas, la deuda se incrementa en más 620 mil pesos (52 por ciento). Contrariamente, bajo el sistema de crédito tradicional, el monto adeudado disminuye en unos 5.200 pesos.

Entre el 2017 y el 2018 se han registrado incrementos tanto de las tasas fijas que establecen los bancos para los nuevos créditos UVA que se otorguen, como de las correspondientes a los créditos tradicionales. En 2017 el Banco Nación fijaba una tasa mínima nominal anual (TNA) del 3,5 por ciento, para aquellos que cobraran haberes por la entidad. En diciembre de 2017 se elevó a 5,5, aunque sosteniendo el nivel anterior para los beneficiarios del Programa Progresar. Para mayo de 2018 se estableció un aumento a 6,5 por ciento, alcanzando a todas las líneas del BNA.

Por su parte, la tasa de créditos tradicionales en el mismo Banco era de 14 por ciento en 2016 y hoy se ubica en 17 por ciento. También está previsto que se endurezcan las condiciones de acceso con relación a la suma de los ingresos de codeudores para alcanzar los requisitos. Además, el encarecimiento de las propiedades, tanto porque su precio está tasado en dólares (que se devaluó un 41 por ciento desde abril de 2016) como porque sufrieron un incremento sustancial en esta misma moneda genera que se tenga que solicitar montos superiores para acceder a la misma propiedad. Un riesgo adicional, que se suma a los anteriores es el posible descalce que se produce cuando el dólar se incrementa entre el momento de que se adjudica el crédito y el que se produce la compra de la propiedad.

La generalización de los UVA, tanto en el segmento hipotecario como en prendarios y personales, es un factor que agrega volatilidad del sistema financiero. En efecto, el escenario de alta inflación y escasa recomposición salarial, alerta sobre la sostenibilidad del sistema. 

Empeoraron las condiciones 

El 2017 fue un año récord en lo que respecta a colocación de créditos hipotecarios. Consecuente al crecimiento de cantidad de compraventas, la proporción de escrituras basadas en hipotecarios UVA (cuya cuota y capital adeudando se van ajustando con el aumento de precios) tuvieron un importante incremento como proporción del total. Hacia finales de año, el Banco Central veía que en un contexto de alta colocación de préstamos a largo plazo sin consecuentes depósitos a largo plazo, la disponibilidad de prestar de los bancos se agotaría pronto.

Como respuesta, en diciembre de 2017 se observó un primer ajuste en las condiciones generales de los préstamos UVA, con el Banco Nación a la cabeza: una mayor tasa de interés –que subió del 3.5 al 4.5 o 5.5 por ciento dependiendo el caso–, que en pos de mantener el monto a prestar por el banco requirió extender el plazo máximo de los préstamos. Cuatro meses más tarde, nos encontramos en una situación similar, con el Nación subiendo la tasa de interés al 6,5 por ciento para quienes tengan cuenta sueldo y al 8 por ciento para la cartera general.

Entre las justificaciones del aumento de tasa se habla de la “securitización de las carteras”, esto es, que los bancos empaqueten muchos préstamos colocados y se desprendan de los mismos, obteniendo fondos frescos que permitan generar nuevas colocaciones de préstamos. Dado que la tasa de interés del 3,5 por ciento parecía poco para los inversores, se aumentó la misma con el objetivo de hacer los paquetes más interesantes.

A pesar de estos cambios, los préstamos hipotecarios UVA siguen siendo la mejor opción disponible para quienes quieran dejar de alquilar y busquen tener su vivienda propia. En marzo 2018 según datos del BCRA se colocaron préstamos por más de 13.400 millones de pesos –siendo el mes con mayor colocación de préstamos hipotecarios en la historia argentina, medido en pesos constantes–, superando los 90.000 millones de pesos colocados desde 2017. Respecto al año pasado, se observa un crecimiento de los plazos de los préstamos de 17 a 24 años (en el caso de préstamos menores al millón de pesos) y hasta los 27 años promedio (en el caso de préstamos mayores a un millón de pesos).

Dado que:

a) las propiedades siguen siendo cotizadas en dólares;

b) que en los últimos 6 meses el tipo de cambio nominal tuvo ajustes –pasando de aproximadamente 17 pesos a 20,50 pesos por dólar en la actualidad–; y

c) que en Capital Federal las propiedades subieron un 3.6 por ciento en promedio en los últimos 6 meses, de acuerdo a un relevamiento que lleva el sitio Properati especializado en el mercado inmobiliario, la capacidad de uso de los préstamos hipotecarios bajó fuertemente.

Tomando un ejemplo concreto de un préstamo por 1.000.000 pesos a 30 años en el Nación, en octubre de 2017 el mismo tenía una tasa de interés de 3,5 por ciento y una cuota inicial de 4.580 pesos. Equivalía a 58.800 dólares que permitían comprar 22.47 m2 de una propiedad promedio de CABA. Para ello se requería un monto mínimo de ingreso mensual de 18.320 pesos. Ese mismo préstamo hoy paga una tasa del 6,5 por ciento y la cuota inicial es de 6.447 pesos (un 40.8 por ciento mayor).

Equivale a 48.800 dólares que permiten comprar tan sólo 18 m2 (20 por ciento menos que en octubre) de una propiedad promedio. Asimismo, el flujo de intereses que contempla el préstamo más que se duplicó, pasando de 616.000 a 1.275.000 pesos. Y el ingreso mínimo para poder acceder subió a 25.800 pesos.

Para poner los números en contexto, el aumento del tipo de cambio, junto con la suba del valor de las propiedades y el aumento de la tasa de interés hizo que la cuota sea casi 41 por ciento más alta, que permita financiar un 20 por ciento menos de metros cuadrados y duplicó el flujo de intereses a pagarle al banco. Considerando que en el mismo período los ingresos generales no aumentaron un 40 por ciento, esto quiere decir que hay menos personas que pueden acceder al préstamo, y que las condiciones son mucho peores.

Tal como puede verse, hasta ahora fue el tomador de la deuda quien tuvo que flexibilizarse ante los cambios de las reglas del juego, ya sea pidiendo dinero a familiares, buscando departamentos o casas más chicos o simplemente desistiendo en su búsqueda. Aún les queda una cláusula a su favor: en el caso que el salario promedio de la economía crezca menos que los precios –y por lo tanto de la evolución de la cuota a pagar– en más de 10 por ciento, los deudores pueden exigirle al banco una extensión del plazo total del préstamo, de manera que la cuota no supere una proporción máxima del salario. No sorprendería que en pos del ‘éxito’ de los UVA, este sea el próximo cambio que se busque fomentar.

Por Eva Florencia Sacco y Lucas Villani, economistas de la UBA

Por Ariel Setton para Pagina12