¿Por qué no arrancan los préstamos intermedios?

BUENOS AIRES.- Los bancos ya tienen las líneas vigentes pero los developers no las toman. Puede resultar extraño porque estos créditos permitirían vender con mínimo anticipo y financiación a 20 años, lo cual abriría un mercado potencial enorme y además permitiría subir los precios, encubriéndolo elegantemente atrás de cuotas muy accesibles.

La clave que explica esta virtual falla del sistema pasa por el desencuentro entre lo que los bancos piden y lo que los desarrolladores quieren o pueden dar. Las entidades financieras no son socios en los emprendimientos ni aportan capital de riesgo. Se limitan a prestar, en la expectativa de recuperar su capital, más la tasa de interés, en tiempo y forma. Y para asegúrese el cobro, imponen un par de simples exigencias: garantías reales y equity del deudor.

Esto último apunta a tener un colchón (“aforo”, en la jerga) de donde cobrarse en caso que el proyecto fracase y deban ejecutar. El deudor, si sale todo mal, tiene que estar dispuesto a perder su propio capital para que el banco cobre. Simple y claro. Y precisamente esta es la clave del desencuentro.

Hace más de una década que los desarrolladores hacen emprendimientos sin equity. Trabajan “al costo” y su retribución son sus honorarios. Nadie pone plata en el proyecto para ganar más plata al final del proceso. Los que invierten, entran con unidades en pozo para luego venderlas más caras.

Puede resultar para muchos un tecnicismo, pero no lo es. No es lo mismo entrar con equity que con metros. Adquiriendo unidades, el proyecto asume un pasivo, es decir una obligación de entregarlos a futuro. Un developer que levanta el capital para construir tomando la tierra contra metros y prevendiendo en pozo al costo, no pone equity y no califica para un préstamo intermedio en el cual los bancos pretenden que el desarrollador arriesgue su capital (el de él!!).

Los bancos tan solo pretenden que, un vez terminada la construcción, primero se pague la deuda, luego se recupere la inversión y recién al final se retire la utilidad. Los desarrolladores locales están acostumbrados a ganarle a la tierra y a llevarse su beneficio (incluido en los honorarios) antes de empezar a edificar. Eso con un banco, no camina.

Por lo demás, el banco controla mucho, pide incluso avales personales, y hace que toda la operatoria sea en blanco, con todos los impuestos al día. Para que los desarrolladores accedan a este tipo de líneas, habrá que re-formatear completamente a nuestros developers luego de décadas de fideicomisos al costo en los cuales, lejos de tener acreedores profesionales como son los bancos, tenían una cartera atomizada de pequeños inversores (acreedores, también) que aportaban sus ahorros sin exigir garantías reales.

Seguramente habrá que lograr que suban los precios para afrontar la nueva formalidad del sistema. También habrá que ser más profesionales y, sobre todo, habrá que asumir riesgos empresariales. La demanda potencial está esperando que ello suceda y mientras tanto, sigue optando por comprar usados con Uvas secando a los fideicomisos al costo de compradores.

Por Arq. Damián Tabakman para ©ReporteInmobiliario.com