Cómo impactarán las nuevas medidas económicas en los créditos hipotecarios

ARGENTINA.- Las nuevas medidas económicas anunciadas el jueves último, como una modificación de las metas de inflación, una futura reducción de la tasa de interés y una suba del dólar, tendrán repercusión en el mercado de créditos hipotecarios UVA. El mercado inmobiliario muestra hoy un aumento de esas operaciones anual del 100 por ciento, si se compara el total de esos créditos al cierre del 2017 contra el 2016. El presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, manifestó: “Hace muchísimos años que el mercado hipotecario en la Argentina no despegaba y hemos hecho un cambio tan trascendental, con lo que en este momento está creciendo al 8% real mensual y llegamos a fin de año con un crecimiento del 100 por ciento”.

La espectacular expansión se refleja en que de cada 10 créditos hipotecarios que se otorgan en Argentina 9 son bajo la modalidad UVA. Además, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo del crédito hipotecario en los primeros 10 meses de 2017. El total de créditos obtenidos con garantía real llegó a los 11.800, registrando un crecimiento de más del 170 por ciento. El cambio es drástico: en 2016 solo un 11% de las operaciones se hacían mediante créditos.

Golpe al bolsillo

Con respecto al aumento de las metas de inflación que anunció el Gobierno, la mayoría de los analistas coinciden en que repercutirá en una suba en el monto del capital que se indexa por el coeficiente UVA que publica el BCRA diariamente. Este valor de la unidad pasó de 17,25 a 21,15 pesos en el año y registró un incremento del 22,5%, un valor cercano a la inflación, que estará entre el 23 y el 25% anual este año frente a una meta fijada que iba del 12 al 17% anual.

El titular de la firma Reporte Inmobiliario, José Rosados, manifestó: “El crédito otorgado por UVA se va a ajustar por ese coeficiente y lo negativo es que no haya bajado la inflación en lo que se pretendía. Ahora, en caso de que la inflación para 2018 fuera del 15% anunciado en lugar del 10% de la vieja meta, se va a ajustar por encima del nuevo valor y el demandante de un crédito UVA tiene que analizar cómo va a evolucionar su salario, porque de perder con la inflación, tendrá que destinar una mayor proporción de su ingreso para pagar la cuota. En el caso de los créditos ya otorgados, el tomador tiene que estar más preocupado por la suba de la inflación que por las tasas de interés y el valor del dólar porque este tipo de crédito se actualiza por la inflación”.

Traslado a precios de la devaluación

Un informe del IERAL destaca que hay un crecimiento de anual del 44% de los préstamos al sector privado en pesos. “La dinámica viene impulsada por los créditos en pesos con garantía real (hipotecarios y prendarios) que crecen 83% y los vinculados al consumo (personales y con tarjeta) 40,9% y se observa una leve desaceleración en diciembre, producto del endurecimiento en la política monetaria, que ya está impactando en las tasas de interés activas”.

En tanto un reciente trabajo de los economistas de la Consultora Eco Go con respecto al impacto de las nuevas medidas explica: “En el corto plazo, para el tomador de un crédito hipotecario UVA, una futura suba del dólar complica la dinámica hacia adelante dado que los precios de las propiedades siguen denominados en dólares, en un contexto donde no vemos espacio para bajar la tasa real de estos préstamos: para un préstamo en UVA de $1.000.000, la suba del dólar desde $17,30 a $19,20 significó US$5.700 menos con los cuales dispone el tomador del crédito para la compra de la vivienda dolarizada. De todas formas, si el esquema es el de un refuerzo del compromiso anti inflacionario vía un proceso de desinflación más lento pero sostenido en el tiempo, esto sería una buena noticia para los tomadores de crédito hipotecario UVA. La ‘película’ hacia adelante dependerá del traslado a precios de la devaluación y de la señal de la tasa de interés del BCRA frente a la suba de tarifas y la apertura de las paritarias. En este sentido, vale la pena tener en cuenta que la suba del dólar y la baja de las tasas tienen un límite cuando las expectativas de inflación aumentan y se empieza a deteriorar el poder adquisitivo de los salarios”.

Tener reserva para evitar sorpresas

Los especialistas del mercado inmobiliario consultados dicen que es aconsejable que quien vaya a sacar un crédito hipotecario UVA tenga un adicional del 30% para evitar sorpresas como, por ejemplo, un aumento en el valor del dólar como el del 8% en diciembre. También explican que una mayor inflación extiende el plazo del crédito ya que la normativa vigente de los créditos UVA contempla que si sube un 10% más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25 por ciento.

En referencia a los futuros tomadores de un crédito hipotecario UVA, los expertos consultados explicaron: 1) Si en el arranque de 2018 el dólar se estabiliza en un rango superior al de los meses anteriores, por encima de 19 pesos, la dificultad del tomador de crédito está en que probablemente su ingreso tarde en equiparar el reciente salto cambiario; 2) En los períodos de una devaluación del peso más acelerada, los valores de las propiedades demoran en reaccionar y generalmente mantienen su valor en dólares o ceden ligeramente si el mercado inmobiliario se retrae; 3) Medidas en pesos o en la cantidad de salarios que un tomador de crédito necesita para adquirir una vivienda, la escalada del dólar obliga a buscar propiedades de un precio en dólares inferior, ya sea por menor tamaño o una ubicación más periférica, factores que también representan un perjuicio.

Sigue la demanda crediticia

En diciembre, de acuerdo con los últimos datos del BCRA, los bancos privados otorgaron un 25% más de créditos que el mes anterior, contra un 5% que subieron las entidades estatales de acuerdo a datos del sector. En diciembre la colocación de nuevos préstamos en los bancos privados creció unas seis veces más que en los bancos públicos y por primera vez supera a los públicos. El sistema comenzó a crecer fuerte desde mayo pasado cuando el Banco Nación, el Banco Ciudad, el Provincia de Buenos Aires y el Banco Hipotecario lanzaron sus líneas de crédito UVA con el Programa ProCreAr.

Los expertos consultados sostienen que las tasas de los créditos podrían comenzar a bajar después de marzo próximo en caso que el BCRA comience a reducir la tasa de interés de las Lebac, que está en el 28,75% desde la última suba que realizó la entidad en noviembre. En los últimos meses algunos bancos, como por ejemplo el Banco Hipotecario, han modificado los créditos aumentando el monto máximo de 3 a 5 millones de pesos, el plazo de 20 a 30 años, la relación cuota-ingreso del 25 al 30% y del 75 al 80% el porcentaje del valor total de la vivienda que presta. El crédito promedio en los bancos es hoy del de unos $1,2 millones, con lo cual más de 54.000 familias habrán accedido este año a una vivienda propia. Entre la línea de mercado abierto, Procrear y Desarrollo Urbanístico, el monto promedio en los bancos públicos ronda entre los $950.000 del Hipotecario al $1,1 millón del Ciudad y el plazo elegido es de unos 20 años.

 La banca pública

 En referencia a las tasas de interés, hay que recordar que en diciembre el Banco Nación llevó las tasas para sus préstamos hipotecarios UVA del 3,5% al 5,5% anual para clientes. Sin embargo, aquellos que ya habían iniciado el trámite para sacar un préstamo no sufrirán ese ajuste y el banco les dio tiempo hasta el 31 de marzo del 2018 para que encuentren el inmueble y desembolsar el crédito. Recién después de esa fecha se aplicará la nueva tasa. Ahora habrá que ver qué ocurre si a partir del 16 de enero el BCRA en su primera licitación comienza a reducir la tasa de las Lebac.

El secretario de Servicios Financieros del Ministerio de Finanzas, Leandro Cuccioli, considera que “lo más probable es que en 2018 el mercado de hipotecas tenga una impronta más privada y que los bancos públicos, que hasta ahora tuvieron un rol de líderes del mercado, dejen ese lugar a los bancos privados”. En el sistema financiero hay unos 16 bancos privados que tienen en su menú algún tipo de crédito hipotecario UVA. En 2017, según las proyecciones que maneja el Gobierno, se colocaron unos $65.000 millones de créditos hipotecarios y el total de los créditos hipotecarios UVA otorgados superó los $50.000 millones.