Créditos hipotecarios: la suba de cuotas genera incertidumbre

ARGENTINA.- El déficit habitacional en el país sigue siendo un tema de inmensa gravedad. Ningún gobierno, desde la vuelta a la democracia en 1983, pudo plasmar una política que radique el flagelo. El techo propio es un anhelo que no distingue clases: desde la media a la baja pujan por concretar el tan ansiado sueño de tener una vivienda. Con los planes Procrear –impulsados por el gobierno anterior y sostenidos por el actual- algunos resultaron beneficiados y una inmensa mayoría sigue esperando su oportunidad.

La estrategia de la gestión Macri en política de vivienda, fue generar un plan para lanzar al mercado créditos hipotecarios indexados con la inflación, los denominados UVA (Unidades de Valor Adquisitivo). La necesidad de aferrarse a un préstamo que permita alcanzar la casa propia, produjo que la demanda se dispare ocasionando un boom inmobiliario.

Distintos sectores se volcaron a sacar créditos para comprar la casa o el departamento y reemplazar el alquiler. Los bancos públicos como privados se fueron sumando a la iniciativa y alcanzaron cifras récord en cuanto a préstamos. De hecho, el último trimestre del año fue el que más consultas y formalizaciones se realizaron a un ritmo de dos mil por mes, según indica el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

No obstante, el aumento en las cuotas de los créditos por el incremento en las tasas, está dejando con pronóstico reservado a la demanda. Las inmobiliarias ya comienzan a fruncir el ceño de cara a lo que se vendrá y para algunos economistas la influencia de las subas incidirá de forma negativa en aquellos interesados en tomar deuda para la casa, pero que aún no lo hicieron. Así pareciera que el programa muestra puntos débiles.

Los créditos hipotecarios otorgados a individuos crecieron cerca de 10.055 millones de pesos el mes pasado y ya ascienden a 65.619 millones desde principios del 2016, con una creciente incidencia de los préstamos ajustables por inflación. Las cifras del Ministerio de Finanzas indican que el 91% de los créditos otorgados el mes pasado por los bancos se ajustan por las UVA. De los hipotecarios otorgados desde enero último, el 78% se ajusta por inflación.

De los 10.055 millones de pesos concedidos en noviembre la banca pública fue récord, ya que otorgó el 75%, en particular, poco más de la mitad el Banco Nación, seguido por el Provincia de Buenos Aires y Ciudad. Cabe recordar que en noviembre del año pasado, se habían concedido 1.616 millones en créditos hipotecarios y en octubre último, la cifra llegó a 9.210 millones.

En cuanto a la banca privada, en noviembre, Banco Hipotecario alcanzó los 401 créditos UVA por 492,6 millones de pesos, lo que representa un flujo de más de 20 préstamos diarios, a un valor promedio de $ 1,23 millones.

En los últimos meses, se extendieron los plazos hasta 30 años, se ampliaron los montos a 5 millones de pesos, se flexibilizó la relación cuota ingreso hasta el 30% y se aumentó el porcentaje de financiación hasta el 80% de la propiedad. Desde su lanzamiento en 2016, lleva otorgados 1.846 préstamos, de los cuales 1.002 corresponden a mercado abierto y 844 a Procrear Solución Casa.

El Observatorio Inmobiliario Nacional (OIN) relevó que hay un aproximado de 6.600.000 personas que viven en inmuebles alquilados, mientras que el Observatorio local destaca que en Rosario y la zona se acercan a los 280 mil ciudadanos que alquilan en 78 mil viviendas familiares, "lo cual denota una reducción en comparación con años anteriores en términos de arrendamientos", afirmó su director Carlos Rovitti.

"La edad promedio de los tomadores de créditos oscilan entre los 35 y 45 años, en su gran mayoría están en relación de dependencia, aunque en menor medida hay profesionales y cuentapropistas, el plazo promedio de pago es a 20 años", describió el director.

Rosario en el boom

Los datos oficiales de la ciudad, reflejan que desde septiembre de 2016 a noviembre de 2017 para la compra de vivienda mediante Procrear hubo 12.078 inscriptos, 5.734 seleccionados, 3.088 vinculados y 592 escriturados, mientras que para la construcción los números señalan que hubo 1.068 inscriptos, 511 seleccionados y 227 vinculados.

Asimismo, en relación a los datos extraídos de la Primera Encuesta Unificada a inmobiliarias, producida por la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Ceir) y la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), creció la venta de propiedades en la ciudad. La misma indicó que de cada diez consultas de venta, siete tuvieron intención de pagar con fondos provenientes de créditos bancarios.

Entre las ventas realizadas durante este año (hasta octubre), el 30% se firmaron mediante créditos hipotecarios. La herramienta generó un crecimiento del 7% en los boletos de compra venta durante la primera mitad de este año. Como respuesta a la creciente demanda de unidades, también creció un 17% el número de inmuebles que se ofrecieron en el mercado. De los 1.400 créditos hipotecarios ya otorgados en la provincia de Santa Fe durante este año, más de la mitad quedó en manos de propietarios rosarinos.

En sintonía, el subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda, Iván Kerr, indicó que "intentan adaptar los programas de vivienda hacia el mercado que se viene". Por ello, "era necesario cambiar el crédito hipotecario", dijo en referencia a las nuevas líneas de crédito intermedias y agregó: "Es imposible que con el presupuesto del Estado nacional se construyen y se generen todas las soluciones habitacionales que la Argentina necesita. Los números demuestran que eso no ha sucedido", aunque reconoció que el mantenimiento del Procrear responde a la necesidad de subsidiar una parte de la vivienda "para poder generar acceso".

Kerr definió al momento actual como "una oportunidad enorme" para el sector de la construcción sobre "poder captar esa demanda creciente que ha tenido el crédito hipotecario luego de la creación de la UVA". "El aumento de la demanda y la falta de oferta fueron el principal motivo por el que el Estado decidió promover el lanzamiento de esta línea que debe ser acompañada por el desarrollo de nuevos sistemas constructivos como el steel framing o la ejecución en madera", dijo.

Cuotas más caras

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA aumentarán un 10% promedio por cada punto que suba la tasa de interés que los bancos le adosan a ese indexador, que se basa en la inflación. La suba es producto de que algunas entidades ya están trasladando el alza de tasas dispuesta por el BCRA. La barrera de acceso a esos préstamos subirá casi 20%, considerando los ingresos necesarios para calificar para el préstamo más accesible.

Según el funcionario "el aumento del 10% de la tasa UVA no se aplicará a los créditos otorgados y a otorgar a través de Procrear", y negó que ese aumento pueda tener una incidencia negativa en la demanda. "Para que el sistema sea sostenible, hemos tenido que aumentar el precio de las tasas, aunque eso no se va a trasladar a lo que ya está en ejecución, a aquellos que han sido aprobados y tampoco a los beneficiarios del Procrear" y culminó: "La relación fuente-ingreso es baja, hay un margen para que esto pague, no obstante a pesar del incremento, la UVA sigue ganándole al CVS y al alquiler".

Pronóstico desalentador

Al respecto, Rovitti, alertó que hay preocupación en el sector inmobiliario por el aumento reciente de las tasas, "aún no se ha visto reflejada ninguna baja en la toma de créditos, de todas maneras la normativa contempla que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos y si supera en 10 puntos la inflación, los bancos deberán refinanciar a mayor cantidad de años, por ese motivo está muy lejos de ser una circular 1050", dijo.

Según el economista Federico Fiscella, "esto muestra que cada dos o tres meses los créditos UVA explotan por un tema y luego por otro, con lo cual el programa esconde mentira, habida cuenta de que la UVA se mueve todo los días por el dólar y se agrega el condimento del ajuste de la tasa; es decir todas las patas del sistema están todo el tiempo moviéndose negativamente para el que tomó el crédito o para los futuros".

"Hay muchos créditos que están en pleno desarrollo y de pronto se subieron las tasas, por ende es lógico pensar que los que ya tomaron no les va a afectar pero sí a los que están en el proceso, ya que tendrán que salir a pagar una tasa de interés más alta y con la UVA en aumento" y admitió: "Los créditos hipotecarios siguen siendo muy riesgosos".

En relación a si se verá mermada o afectada la demanda, Fiscella y lanzó una pregunta retórica: "¿Vos tomarías créditos en dólares?, porque tomarlo en UVA es más riesgoso aún, por la sencilla razón de que la inflación está subiendo más que el dólar", concluyó.