Créditos UVA: cuáles son las claves del plan que realiza el sueño de la vivienda propia

ARGENTINA. – El producto: los créditos hipotecarios que no están nominados ni en pesos ni en dólares, sino en una unidad de medida cuyo valor se ajusta según el índice de inflación. El canal: cerca de dos decenas de bancos públicos y privados. La demanda: los planes personales y familiares para mejorar la calidad de vida, además de una realidad signada por un déficit de vivienda que afecta a unos 3 millones de hogares y que es tanto cuantitativo como cualitativo (unidades con materiales de mala calidad, sin servicios básicos o en las que hay hacinamiento). El desafío: un esquema de fondeo adecuado que otorgue sostenibilidad al sistema.

El número de créditos hipotecarios muestra una curva ascendente día a día y en el Gobierno evalúan que el "mundo UVA" pivotea hoy sobre los cuatro elementos citados en el primer párrafo. La UVA -Unidad de Valor Adquisitivo- es el instrumento que está detrás de la reactivación de las hipotecas, más allá de que también hay oferta, por parte de algunas entidades, de préstamos tradicionales. El stock total de créditos hipotecarios ronda los $ 95.600 millones, según datos aportados a LA NACION por el Ministerio de Finanzas; la cifra supera en un 56% la de fines de 2016 y casi en un 70% la de hace un año. Del stock, el 29% (más de $ 27.000 millones) corresponde a préstamos en UVA. Y si se miran sólo los datos de septiembre, esta modalidad concentró el 87% de las hipotecas, que fueron por $ 7300 millones, según detalló Federico Sturzenegger, presidente del Banco Central, en su discurso en la Cámara Argentina de la Construcción, el jueves último.

¿Cuál es la clave para que el crédito sea más accesible? La UVA tiene un valor que se va actualizando según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que, a su vez, va reflejando la marcha del índice de inflación. Así, las cuotas (definidas como una determinada cantidad de UVA) se ajustan en forma automática. Y como el valor real de los pagos a cargo del deudor se mantiene en el tiempo, se elimina la necesidad de los bancos de cubrirse ante una posible licuación. Por eso, baja el valor de la cuota inicial y se facilita el ingreso.

Esa cuota debe guardar una relación con el ingreso personal o familiar (no tiene que exceder el 25% o el 30%, según el banco). Y el esquema toma un recaudo: si por la evolución de la UVA el monto a pagar sube más de 10% respecto de lo que hubiera aumentado de haberse seguido un índice salarial del Indec, se puede obtener una extensión del plazo original. En consecuencia, baja la cuota mensual.

Un relevamiento hecho por el diario LA NACION entre los bancos muestra el dinamismo del sector, sobre todo en los últimos días. Varias entidades dispusieron extender los plazos de los créditos (para llevar el máximo a 30 años, algo que se inició en la banca pública) y ampliar tanto el monto prestable como el destino que se le puede dar al dinero (construcción, refacción, etcétera). También hubo bajas de las tasas de interés, en algunos casos vinculadas con reducciones en la imposición de Ingresos Brutos, una medida que tiene alcance por jurisdicciones (de todas formas, esta medida impositiva no obliga a la rebaja y, de hecho, no todos los bancos aplicaron ajustes).

Otra novedad es que se sumaron y se sumarán préstamos personales, que otorgan fondos para libre disponibilidad. Se financia también, en algunas entidades, la compra de bienes como autos y motos, y existe una oferta de ayudas financieras nominadas en UVA destinadas a empresas.

El "universo UVA" incluye también el lanzamiento (ya hecho o próximo, según el banco) de líneas para desarrolladores inmobiliarios. Surgieron también modalidades particulares, como el crédito puente del Banco Hipotecario (para comprar una unidad sin tener que vender previamente la anterior), el préstamo con un "dador de hipoteca" del Provincia (facilita la compra de un inmueble no apto para crédito), o las operaciones que contemplan rebajas promocionales del costo, como el plan del ICBC para que, quienes abran su cuenta sueldo en el banco, tengan tasa cero durante los dos primeros años.

Además, los bancos comenzaron a mover sus fichas para atraer inversores, mejorando el rendimiento del plazo fijo en UVA, con tasas adicionales que van del 0,2 al 2,5% anual.

"La UVA ha sido clave para la normalización del crédito -dice Leandro Cuccioli, secretario de Servicios Financieros del Ministerio de Finanzas-. Bajó la barrera de entrada y le dio certidumbre al banco sobre el valor del crédito". El funcionario evalúa también como positivo el hecho de que el sistema, según dice, le sirva a la clase media: "El crédito promedio entre lo otorgado es de 1,5 millones y eso significa que la vivienda promedio es de $ 2 millones", describe.

En alguna medida esas cifras están influidas por el plan Procrear, que está desde el año pasado dentro del sistema de las UVA y que implica un esquema de financiamiento de la vivienda con tres patas: un crédito bancario, un subsidio estatal y un ahorro del comprador. En su última versión, este plan ofrece una alternativa para quienes no tienen un fondo ahorrado previamente: quienes queden seleccionados una vez terminado el plazo de inscripciones, que vence el 17 de noviembre, deberán ahorrar en un plazo fijo constituido en UVA, hasta llegar al 5% del valor de la propiedad. La población objetivo son jóvenes de 17 a 35 años que están en la economía informal.

"El tema está al rojo vivo; hoy se evalúa que la ecuación entre salario y pago de alquiler es similar a la ecuación entre salario y cuota en UVA", dice el economista Fernando Baer, de Quantum Finanzas, haciendo referencia a una de las claves que permitió que el mercado de las hipotecas se despabilara, tras años de haber estado dormido.

Que la inflación tienda a la baja es también un factor determinante, según destaca Miguel Kiguel, ex secretario de Finanzas y director de la consultora EconViews, quien observa que, a un año y medio del nacimiento de los créditos ajustables, los resultados son mejores a los que podrían haberse esperado. Respecto de los desafíos, Kiguel apunta a la necesidad de un fondeo adecuado para que los bancos "calcen" los créditos. Y dice que, si bien puede haber un alza de precios de las propiedades, la dinámica crediticia reactiva la construcción, lo cual tendría por efecto mayor oferta de viviendas, como contrapeso al incremento de la demanda.

Para el economista Juan José Cruces, de la Universidad Torcuato Di Tella, un problema de fondo es que los precios de las viviendas "subieron mucho desde el año 2000, en dólares y también en su relación con los salarios". Sostiene que eso ocurrió por una combinación de factores externos y locales y explica cuál es el riesgo que hoy ve para los créditos ajustables: "Si el precio de las propiedades baja más adelante, podría pasar que una familia deba más plata que el valor del inmueble que el banco tiene como garantía". Según evalúa, "lo mejor para facilitar el acceso a la vivienda es lograr que bajen los precios".

Desde el Gobierno, Cuccioli afirma que "hay acción" más que preocupación por ese tema: "Nos enfocamos en generar acceso a la vivienda para la clase media y en que haya financiamiento para las obras, lo cual aumenta la oferta".

En el caso de los préstamos para las empresas constructoras, una variante a las operaciones que se ajustan según la evolución de la UVA es la utilización de la UVI (Unidad de Vivienda). Al producto lo ofrece, por ejemplo, el Banco Ciudad, según cuenta Maximiliano Coll, subgerente de Planificación Comercial de la entidad. ¿En qué varía? En que el ajuste se hace no según la inflación general, sino según la evolución del costo específico de la construcción.

Además de mejorar la oferta inmobiliaria, un desafío a futuro es que el sistema logre un fondeo que se adecue al instrumento y a los plazos. "Estoy seguro de que en 2018 tendremos securitización", dice confiado Cuccioli, que agrega que se trabaja con el Ciudad y con la calificadora Moody's para poner en órbita ese sistema, por el cual se generarán activos negociables para ahorristas, con el respaldo de las acreencias de los bancos. Baer y Kiguel coinciden en que se necesitará del mercado de capitales a medida que el esquema de los créditos en UVA siga creciendo.

¿Y cuánto crecerá? Para fines de este año, estima Cuccioli, las hipotecas representarían 1% del producto bruto interno del país, "y para 2018 llegaremos a 2%". En Chile, donde funciona hace décadas la Unidad de Fomento (que se ajusta por inflación y que fue un modelo mirado por nuestro país para el lanzamiento del sistema hoy en vigencia), esa relación es de 24%. En países como Brasil y Colombia los índices son del 9 y 7%, respectivamente. Más allá de qué tipo de créditos se consolide en el futuro si se logra eliminar la alta inflación (si queda instalado el sistema de préstamos ajustables o si el mercado se vuelca a uno de tasas fijas), el funcionario es optimista: "La Argentina puede crecer fácilmente diez veces desde donde está".