Créditos UVA vs. créditos convencionales, pro y contras

ARGENTINA. - Durante mucho tiempo en nuestro país los créditos hipotecarios fueron inexistentes. Hoy por hoy hay una sostenida demanda y una variada oferta, al menos comparado con la que había años atrás, que hace posible la adquisición de la “casa propia. En esta nota, Jorge Federico Albanesi, Máster en Economía en la Universidad Di Tella y Dr. en Economía en Universidad de Arizona, contó en exclusiva para Tucumán Noticias que créditos se están ofreciendo en Argentina y cuáles son sus ventajas y desventajas.

¿Como venían los créditos hipotecarios?

Recuerdo a la generación en la que se escuchaba a los padres o tíos contar como compraron sus casas con créditos hipotecarios, incluso hasta de haberlos pagado antes de los 20 años. Claro, en ese entonces tenían blanqueado el 100% de su sueldo, el mercado de capitales aún no había sido mayormente perjudicado, había confianza en el país, el argentino medio tenía un mejor poder adquisitivo y la presión tributaria era mucho menor.

En medio de este escenario, surgieron los prestamos ProCrear quienes jugaron el papel de crédito hipotecario. El “papel” consistía en que el crédito hipotecario es una transacción entre privados: ahorrista privado le presta al solicitante del crédito con el banco como intermediario, sin generar gasto fiscal extra. Mientras que en el plan ProCrear, el gobierno, con fondos de todos los argentinos, otorga subsidio y créditos para la construcción y/o adquisición de primera vivienda única a solo una parte de la población solicitante.

Vamos a los números

Desde enero de 2016 a junio de 2017, según cifras del BCRA, los créditos hipotecarios otorgados, de cualquier tipo, se multiplicaron casi por 12 y se espera mayor crecimiento aun. Estos créditos forman parte del plan de reactivación del gobierno nacional, en particular, dinamizar el sector de construcción.

Se estima que durante el mes de agosto se otorgaron poco más de $7.000 millones en créditos hipotecarios de los cuales el 85% fueron créditos hipotecarios tipo UVA, un porcentaje altísimo. El 70% lo otorgaron bancos públicos ya que ofrecen menores tasas y mejores condiciones que los privados ya que cuenta con algún tipo de subsidio por parte del gobierno.

Con estos números, lo otorgado en agosto representa casi 18 veces lo que se otorgó en enero de 2016. ¡Un Boom!

¿A qué tipo de créditos se puede acceder?

En la plaza se maneja básicamente 4 tipo de créditos hipotecarios: Tasa “semi” fija, tasa variable, tasa combinada y UVA.

Los créditos de tasa “semi fija” los otorgan mayormente dos bancos privados. Son créditos a 20 años de plazo, con tasa fija del 17%-19% anual durante los primeros 10 años. Luego se actualiza. Se contraponen de alguna manera a los créditos de tasa variable que son ofrecidos también por bancos públicos que se otorgan con menores tasas, pero con actualizaciones anuales de las mismas. En cualquier caso, la actualización de tasa se hace en base a índices específicos que tienen en cuenta las condiciones de mercado como inflación, índice de actualización salarial y tasas de interés de mercado.

Un término intermedio son los créditos de tasa combinada que se componen de una tasa fija en el rango 13% - 18% durante los primeros 3 años y luego se actualiza anualmente hasta finalizar el plazo del crédito.

Estos tres tipos de créditos no son muy populares, representan alrededor del 15% de la totalidad de créditos otorgados.

Sin lugar a duda, el tipo de crédito de moda es el UVA, representa el 85% del total de crédito hipotecarios otorgados. Se caracterizan por tener tasa fija de entre el 3.5% y el 9% con la modificación de que la deuda se actualiza por inflación a través del índice “unidad de valor adquisitivo” o UVA.

Créditos UVA vs. Tasa combinada

Para lograr una mejor comparación entre el grupo de créditos no UVA y UVA, voy a tomar el crédito de tasa combinada ya que es el más demandando dentro del primer grupo.

¿Cuál es la ventaja de los créditos a tasa combinada?

1) El capital no se actualiza, es decir, sabes cuánto vas a deber hasta el final de crédito.

2) Tasa relativamente baja, teniendo en cuenta que la inflación anual este alrededor del 22%.

¿Cuál es la desventaja de los créditos a tasa combinada?

1) la cuota es alta en comparación a su competidor UVA y sobre todo en comparación a tu sueldo.

2) necesitas tener un ingreso, blanqueado, de $35 mil mínimos, si tenes muy cargada con cuotas la tarjeta de crédito o si tenes un crédito prendario sobre un auto o un plan de ahorro necesitas un mayor ingreso.

¿Cuál es la ventaja de los créditos UVA?

1) Cuota accesible, similar a un alquiler,

2) tenes que tener un ingreso menor, blanqueado, que el de tasa combinada para acceder a la misma cantidad de pesos.

Para ilustrar mejor las comparaciones, hagamos el siguiente ejercicio. Supongamos que solicito $1 millón en ambas tipologías de crédito durante marzo de 2016 (primer mes en ofrecerse créditos UVA) a un plazo de 20 años. Los rangos de tasas que se tienen en cuenta son de $3.5-5% para el UVA y %15-17% para el de tasa combinada.

Entonces, a marzo 2016 debo $1 millón más intereses, a 20 años.

La cuota inicial del crédito UVA haciende a $7.900 mientras que la de tasa combinada a $12.400 aproximadamente.

Luego de 17 meses, la cuota del crédito UVA asciende a $10.900 (+38%) mientras que la de tasa combinada se sitúa en $12.400 (+0%). Mas aun, el capital que aun debo, y sobre los cuales se calculan los intereses, haciende a $1.350.000 (+35%) con el crédito UVA mientras que con la tasa combinada a $985.000 mil.

Pasemos en limpio el ejemplo. Con el crédito UVA vas pagando más de $100.000 y no solo no se ha reducido lo adeudado, sino que ahora debes 35% más debido mayormente a la actualización por inflación de la deuda. Pero, con tu sueldo lo podés pagar, aunque cada vez se hace más pesado. Con el crédito de tasa combinada, vas pagando el doble de dinero que el UVA y debes menos que lo que solicitaste, aunque duele más.

Conclusión

Con lo expuesto no es mi intensión recomendar uno u otro tipo de crédito a la hora de conseguir la tan anhelada casa propia. Mi idea es solo poner las cosas sobre la mesa y saber en qué nos estamos metiendo.

El crédito a tasa combinada se recomienda más para aquellas personas que tengan un ingreso alto y sean adversas al riesgo ya que hay mayor certeza de cuanto se debe y cuanto se debe pagar mensualmente.

El crédito UVA se recomienda a aquellas personas más amantes del riesgo, que no tienen un ingreso tan elevado y que de alguna manera esperan que sus futuros ingresos no van a perder contra la inflación.

Ambos créditos se verán afectados por inflación (el UVA más que el de tasa combinada), tipo de cambio y tasas de interés. Tengan en cuenta que el crédito es a 20-30 años y, sobre todo, que estamos en Argentina.

La inflación promedio anual en los últimos 70 años fue de 170%. Sacando el periodo de hiperinflación, el promedio es más cercano al 20%. De cara al futuro, se estima que, de seguir con la tendencia actual, nos sincronicemos más con el mundo y la tasa de inflación sea de un solo digito, lo cual haría atractivo al crédito UVA. Eso sucedería para los próximos 5 años, nadie sabe que pasara para los restantes 15.

Siendo un país bi-monetario, es necesario traducir tu deuda en pesos a una en dólares. El dólar entre marzo de 2016 y agosto de 2017 se incrementó solo un 10%, con lo cual, con el crédito UVA debes 23% más en dólares mientras que en el de tasa combinada debes 11% menos en dólares. Esto significa que el movimiento del tipo de cambio afecta más al crédito UVA que al de tasa combinada.

Por otro lado, en el mundo hay tasas de interés bajas y se estima que no van a subir demasiado durante mucho tiempo, lo cual favorece al crédito de tasa combinada ya que existiría una tendencia a que no la actualización de las tasas no sea muy empinada.

Eso sí, en cualquier caso, tenés que apuntar a que la casa que compres o construyas se revalorice a un ritmo superior al de la inflación.