En los nuevos créditos hipotecarios el riesgo pasa por el deudor

ARGENTINA.- El boom de créditos hipotecarios en Argentina, según publica el diario Página 12,  durante los últimos seis meses es innegable. Durante agosto los créditos hipotecarios crecieron a una tasa superior al 70 por ciento interanual. Y gran parte de esto se explica por la explosión de los créditos ajustables por inflación, los créditos UVA (por Unidad de Valor Adquisitivo). Según datos publicados en el mensaje de Presupuesto 2018, entre enero y agosto de este año ya se entregaron más de 20.000 millones de pesos en créditos hipotecarios UVA, casi duplicando los 10.700 millones en líneas de crédito que se entregaron en todo 2016. ¿Por qué es tan atractivo este tipo de préstamo y qué riesgos se deberían contemplarse al pedir uno?

Los beneficios son claros: según explica Ariel Setton, economista surgido de la Universidad de Buenos Aires (UBA),  mientras un préstamo tradicional con tasa de interés fija del 20 por ciento anual requiere más de 60.000 pesos de ingreso demostrable y una cuota superior a los 15.000 pesos por cada 1.000.000 de préstamo, un préstamo UVA requiere tan solo un tercio de ese valor dado que la cuota (inicial) a pagar es de tercio que la de un préstamo hipotecario tradicional. Esto quiere decir que para quién analiza hoy comprar una propiedad –respecto a su alternativa de alquilar–, el préstamo hipotecario UVA se presenta como una solución relativamente viable. De este modo, ante las opciones entre pagarle a un propietario un monto de alquiler y ‘perder la plata’, o hacer un esfuerzo extra y tener el sueño del título de propiedad y la casa propia, varios optan por la segunda opción.

El objetivo del Gobierno, explicado en el informe “Una vivienda para cada Familia”, es claro. Aquellas personas que ganen más de dos veces el salario mínimo vital y móvil (SMVM) podrán acceder a su casa propia por medio de préstamos ajustados por la inflación. Para aquellos que ganen entre dos y cuatro SMVM, además, los nuevos planes ProCreAr financiarán parte del capital. Pero la cuota también se vería ajustada por inflación.

Menor cuota inicial, mayor plazo, con muchos bancos saliendo a prestar, ¿dónde está la letra chica? En el hecho de que una vez establecida la cuota, esta se empiece a ajustar mensualmente y de acuerdo a la inflación del período. Mientras los alquileres se ajustan de manera semestral o anual, y los salarios también se ajustan una vez al año (o dos en períodos de inflación mayor a dos dígitos), la cuota del préstamo se actualiza todos los meses. Y como todo, el efecto es acumulativo. Al hacer ejercicios de evolución mensual de precios por 30 años y ver el valor en pesos de las últimas cuotas, muchos podrían espantarse. Pero por supuesto que la inflación no ajusta sólo las cuotas sino también los salarios nominales. Esto quiere decir que el salario debería seguir el ritmo de la inflación y por lo tanto el peso de la cuota en el total del ingreso familiar debería mantenerse relativamente estable.

Los préstamos UVA tienen una cláusula gatillo: si la inflación del período es mayor a la variación de salarios promedio de la economía, entonces el deudor puede pedirle al banco una extensión del plazo total de pago. Esto quiere decir que en caso que el salario real de la economía cayera en

algún período – algo que ocurrió en varias veces durante los últimos años, y que podría profundizarse en el caso de una reforma laboral o de un aumento del desempleo–, el derecho del deudor de no es pedirle al banco un límite al aumento de la cuota sino que se le permita pagar ese monto mayor en más tiempo. Por lo tanto un préstamo a 30 años podría fácilmente extenderse a 35 años.

A esto hay que sumarle que salario de cada persona o familia no siempre sigue al del promedio de la economía. Hay sectores –mismo aquellos sindicalizados– que consistentemente reciben ajustes salariales por debajo de la inflación. En dichos casos, a pesar que los salarios generales aumenten como la inflación, podrían ver mes a mes una mayor presión real del préstamo hipotecario en su economía familiar.

En resumen, mientras en un préstamo tradicional el riesgo de devaluación de la moneda y de inflación estaba del lado del banco, en los préstamos UVA es el deudor quien toma dicho riesgo y asegura al banco cobrar una rentabilidad real positiva por unos préstamos a muy largo plazo. Tal vez sea ésta la razón principal por la que ahora los bancos quieran prestar, y durante muchos años entregaron préstamos hipotecarios de manera muy selectiva y a cuentagotas. El largo plazo nos dirá quién fue el ganador en este juego.