Mercado inmobiliario: cuánto cotiza el metro cuadrado en los barrios porteños

ARGENTINA.- El mercado está comenzando a recalentarse. El movimiento que se registra en la compra venta de viviendas usadas, impulsado por la oleada de demanda remanente de la época del cepo cambiario, del sinceramiento fiscal y -especialmente- a partir de las nueva correntada que trajeron las líneas hipotecarias lanzadas en los últimos meses, traccionan los precios del metro cuadrado para arriba.

El panorama de los desarrolladores aparece complicado. Los valores de los terrenos y de los costos de construcción que surfean en la coyuntura contra la cotización del dólar -que está relativamente estable- complican la rentabilidad y la reposición que permita avanzar con nuevos proyectos.

Al hacer un análisis del mercado inmobiliario porteño discriminado por zonas, no se encuentran grandes sorpresas: los barrios más cotizados continúan siendo las locaciones consolidadas de zona norte.

Las viviendas ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentan los valores más elevados, tanto en el segmento de nuevos como de usados. En estos barrios las unidades a estrenar mostraron precios promedio del metros cuadrado entre u$s 3.625 y u$s 3.047, según los datos del último informe del sector inmobiliario elaborado por el Instituto de Economía de la Facultad de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), que relevó los precios ofertados por departamentos en dólares durante febrero de este año.

"El precio de los inmuebles a estrenar seguirá empujado por la suba de costos en la construcción. El límite lo pondrá la demanda que ya quedó reducida a consumidores finales e inversores de largo plazo. El usado se mantiene a buen ritmo y todavía hay muchas oportunidades, ya sea por la diferencia con el alto costo de reposición de un inmueble similar o porque hay determinados inmuebles, en lugares muy puntuales, que ya no tienen reposición porque son localizaciones donde no hay más tierra para reproducir determinados proyectos", explica Mariano Oppel, presidente de Oppel Inmuebles.

En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano crecieron 17,8%; 8,5%; 6,2%; y 5,3% en el último año, respectivamente, en comparación con febrero de 2016. Pero, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados por la UADE da un valor de u$s 2.775 (12,5% más que en febrero de 2016) para los departamentos nuevos y u$s 2.330 para los usados (+7,8% en igual período).

No obstante, no todos los barrios se vieron así de favorecidos: Boedo y Balvanera, por ejemplo, presentaron una caída del precio de 7,2% y de 0,6%.

Por su parte, las unidades usadas registraron precios promedios en ascenso en Belgrano (13,5%), Núñez (10,4%), Palermo (10,2%) y Recoleta (7,5%) pero, al comparar igual período, este comportamiento alcista se observó en la mayoría de los demás barrios por lo que se mantiene esa tendencia en el precio del m2 porteño.

Según señala Dina Crusizio, directora de división Residencial sucursal Recoleta de LJ Ramos, de acuerdo a las operaciones concretadas durante el primer cuatrimestre de este año los precios promedio pagados por metro cuadrado fueron: de u$s 5.000 en Puerto Madero, u$s 3.800 en Palermo, $s 3.500 en Belgrano, u$s 3.200 Recoleta, u$s 2.800 Barrio Norte y u$S 2.500 en Retiro.

Las estadísticas elaboradas por esta firma inmobiliaria a partir de operaciones de ventas concretadas entre 2015 y 2017 muestran un aumento del precio del m2 en dólares que oscila entre 12 y 20%. "Los precios aún no están en equilibrio. El mercado es dispar, sobre todo en zonas donde hoy la oferta es significativamente mayor a la demanda, como Puerto Madero y Barrio Parque", considera Crusizio.

En los barrios donde Capital Brokers Propiedades tiene más clientes -Palermo y Belgrano- los precios que manejan van desde u$s 2.300 a u$s 4.000 el metro cuadrado, pudiendo encontrar rangos más elevados en zonas exclusivas como Palermo Nuevo y Palermo Chico.

"Los precios están en alza, se ve más movimiento de parte de los compradores y hay más interés en tomar decisiones. El crédito hipotecario ayudó a acelerar este proceso pero los valores de negociación siguen existiendo y los compradores todavía no están dispuestos a avalar cualquier precio. Por eso esta suba de precios será paulatina y no será igual en todas las propiedades. Cuando los propietarios perciben que las visitas crecen, o tienen más de un interesado, suben los precios y se vuelven más firmes en las negociaciones. Esto no venía sucediendo hace unos meses pero, de a poco, se está volviendo a este escenario", analiza Hernán Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers Propiedades.

En tanto, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, destaca que más allá de las locaciones tradicionales, "en la Ciudad los barrios centrales de clase media como los del corredor de la línea B del subte han incrementado su incidencia con respecto a dos años atrás en un 10% aproximadamente. Mientras que los barrios del corredor norte en los ejes de Santa Fe y Las Heras, un 15%. La zona sur como Parque Patricios también comenzó a seducir a inversores de la mano de la obra pública y eso sin duda tracciona las incidencias".

Hacia adelante

Por su parte, Silvia Caviola, directora del Departamento de Economía y Finanzas de Fundación UADE, señala que "el sector inmobiliario está adquiriendo de forma paulatina mayor dinamismo que se traduce en un aumento en el precio de las unidades, tanto nuevas como usadas. Las primeras se ven influidas por el incremento en los costos de la construcción en tanto que las segundas reflejan el resultado de oferta y demanda. Pero, cabe esperar que los precios mantendrán esta tendencia en ambos tipos de unidades, especialmente en aquellas de 1 ó 2

ambientes o con un metraje inferior a los 100 m2 traccionados básicamente por el aumento de los créditos hipotecarios".

Al respecto, Crusizio agrega: "El crédito está moviendo el mercado de los usados pero sobre todo en la demanda de unidades de 1 a 3 ambientes. Nuestro volumen de operaciones residenciales creció un 32% en relación al mismo periodo de 2016, siendo el 63% de estas operaciones en valores no mayores a los u$s 500.000, generalmente de usuarios finales que venían postergando la idea de mudarse, compradores de primer vivienda con crédito hipotecario e inversores conservadores que están volviendo al ladrillo. Si el crédito hipotecario sigue tomando impulso, los productos bien ubicados, de 1 a 3 ambientes, dentro del rango de valores mencionados aumentarán".

Para Siwacki, "el usado es el que está más rezagado y subirá más rápido debido a que los bancos solo prestan con hipoteca contra escritura y en el mercado de la construcción eso no sucede. El inmueble a estrenar con escritura también sentirá este empuje, por el mismo motivo".

Según sus proyecciones las unidades usadas subirán entre 5 y 7% hasta fin de año, mientras que los departamentos a estrenar treparán hasta un 10% "ya que se trata de productos muy demandados, sobre todo en un contexto en el que los proyectos al pozo ya están en los mismos valores. El mercado es dispar, hoy puede valer lo mismo un departamento terminado que uno que se está por construir en la misma cuadra y -como los créditos hipotecarios no se materializan aún- tampoco se puede hablar de precios inflados. Todavía es un mercado 100% cash por lo que no existe burbuja alguna. Pero si los créditos comienzan a volcarse masivamente al mercado, los precios se irán para arriba. En todo caso hoy se podría pensar en precios inflándose en el corto plazo".

En tanto, Oppel considera que si hay distorsiones del mercado "pueden ser puntuales y excepcionales. El precio es real cuando lo convalida un comprador y, hasta ese momento, es una expresión de deseo. En términos generales no veo desequilibrio en los precios. Todavía existe una oportunidad en algunos usados por estar retrasados y en muchos proyectos que necesitan fondeo y deciden vender a un precio más bajo, compartiendo rentabilidad. En ambos casos, nuevo o usado, lo exclusivo y escaso, siempre será la mejor elección en la medida que se pueda".

Bennazar es más cauto en su análisis: "El mercado se encuentra con propiedades en stock suficientes para abastecer a la demanda. Las perspectivas son que me a mes ingresarán nuevas unidades a estrenar con posibilidad de escriturarse y se mantendrá una ecuación equilibrada. No se observa variación en los precios de los usados ni una tendencia que indique que vaya a ocurrir en el futuro. Vemos un mercado totalmente equilibrado en la Ciudad de Buenos Aires y en el Interior mucho más. Lo que sí se observa es a muchos compradores regresando al mercado, nuevos compradores que ven la inversión en el real estate como una alternativa segura y hasta se incrementaron las consultas de grupos extranjeros para invertir".

En particular, respecto a los proyectos en pozo, Siwacki resume "El escenario es más complicado debido a los altos costos de la tierra y de la construcción, además del dólar planchado. La rentabilidad en este negocio se achicó y el desarrollador apuesta a seguir pero con más cautela. Hoy la tierra más la construcción está por encima de los u$s 2.500 el m2. Entonces, ¿cuánto se ganará de punta a punta? En el corto plazo estimo que entre 15 y 20% es un número posible (de rentabilidad) pero la apuesta es por más y eso dependerá de lo que pase en la economía. Si el contexto cambia, es decir la inflación se modera, los costos bajan y el dólar sube, entonces este modelo volvería a ser tentador para el inversor".

Al realizar una comparación con los precios de venta en Latinoamérica, "el m2 argentino es uno de los más baratos de la región. Esto, sumado a que se recuperó la confianza hace que el mercado inmobiliario argentino esté siendo visto por el mundo como una alternativa seria de inversión", afirma el titular de la CIA.

Una muestra de las expectativas que existen entre los players del sector es que una delegación de empresarios, brokers y funcionarios locales viajó para participar en el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) que comienza hoy en la capital española. En ese marco, mañana se celebrará el Seminario de Inversión en la Argentina que apuntará a exponer la ventajas que tiene el país para los inversores."El mercado argentino está siendo observado con muy buenos ojos", concluyó Bennazar.

Fuente: El Cronista